不動産徒然草

本年もありがとうございました

dino — 2009-12-29T09:27:18+09:00

今年も１年間、ありがとうございました！

しかし、年齢を重ねると時の経過が早いこと早いこと・・・・・　こうやって年を取っていくんですね・・・・

不況不況と言われて久しい中、おかげさまで今年も色々なご依頼を頂き、特に下半期は忙しくなった関係でここへの書き込みの数も減ってしまいました。

個人的には以前からお世話になっている方との共同事業を、新年早々スタートさせるべく準備に追われています。不景気、デフレだからこそのちょっとした「攻めの動き」というところでしょうか。但し、ハイリスクハイリターン型ではなく、極めて堅実なビジネスモデルを考えています。

僕がご依頼いただく案件は、比較的時間がかかる案件が多く、解決までに年を跨いでしまう案件も多いのですが、来年はこれらの案件をひとつひとつじっくりと解決（お客様の満足としあわせ）に結び付けて行きたいと決意を新たにしています。

こんな時代ではありますが、来るべき平成２２年が皆さんにとって素晴らしい年になるよう祈念しています。そして、来年もこのブログをよろしくお願いいたします。

東北行脚で感じたこと

dino — 2009-12-21T13:23:25+09:00

先日、東北地方へ出張してきました。東北地方の２県を回って日帰りの旅です。途中レンタカーを借りて用件を済まし、返却してまた新幹線で次の目的地へと慌しい行程でした。

さて、最初の目的地はとある地主さんのお宅でした。山間部ではないのですが、ちょっとした高地という感じの所です。周辺には１０００メートル前後の山々が連なっていますが、平地も多く畑や田んぼが混在しています。

地主さんのお宅はローカル線の駅のすぐ近く。とは言っても、集落はあるものの特に目立った商店があるわけでもありません。

地主さんはとてもやさしく素敵な人柄で、「遠路はるばる寒いところへ・・・・」と丁重なおもてなしをしていただきました。

ところが、本当に寒いんです！

お宅に到着したのは午前１１時頃、天気は快晴で太陽が眩しいくらいです。地主さん宅の居間でお話をしていたのですが、どうも寒い・・・・

石油ストーブも点けていただいているのですが、それでも寒い・・・・　風邪？？

メインテーマが終わり雑談をしている時に、テレビの上に液晶時計があることに気が付いたのですが、その時計には時刻の下にやや小さめに気温も表示されていました。その気温は９．１度！　石油ストーブを点けた室内ですからね！

地主さんは、「ここらへんは北海道とほぼ同じ気候」と言っていましたし、「ここの寒さは長年住んでも慣れない・・・・」とも言っていました。厳寒期の夜とか、どんな室温になるのかは聞き忘れてしまいましたが、こんなことも言っていました。

地主さん　：　「ストーブは元祖石油ストーブでなければダメ！」

僕　：　「はっ？　なんでですか？」

地主さん　：　「ファンヒーターは停電の時に使えないから！」

僕　：　「停電？　今でもですか？」

地主さん　：　「冬場は雪の重みで電線が切れることがある。停電でストーブか使えなければここでは死活問題！」

今年の冬は、寒さに対して柔な事は言えなくなりました・・・・・・

このところ考えること

dino — 2009-12-13T08:55:42+09:00

最近何回かここにも書き込みましたが、不動産業界、もう少し襟を正さないといけないですね。というか、最初から悪意というか、ほとんど詐欺を前提にお客を狙っているなんていうケースが結構ありますからね。

こんなことでは、「不動産業者＝怪しい、胡散臭い」という図式が一般の方々のイメージとして定着してしまうのも無理はありません。

業者として、いやもっと言えば人間としての矜持はないのかと思うのですが、不動産業界はなにぶん大きな金額が動く世界ですから、「悪いことをして手っ取り早く儲かる」世界でもあるわけです。

特に一般の方々がマイホーム購入なんていう場合は、「業者ＶＳ素人」という図式ですから、勝負なんて最初から決まっているようなものです。

でも、あえて書かせていただければ、トラブルとなっているケースのほとんどは明らかに業者の非が大きいのですが、１０対０ということは稀で、購入者にも迂闊な点があるのも事実です。

一般の方々がマイホーム購入を真剣に検討している段階で、気に入った物件と出会うと、心理的にどうしても自分の都合のいいように解釈するというドライブがかかります。目の前にある「あばた」を曲解して「えくぼ」ととらえてしまうというかとらえようと自分を納得させる根拠を探し出したりします。

マイホーム購入は「大きな夢の実現」であることは事実ですが、「大きな冒険への旅立ち」であることもお忘れなく！

高速道路の意外な危険性

dino — 2009-12-02T15:23:09+09:00

先日、休日の午後に東北自動車道の那須高原付近上り線を走行していた時の事です。

安全運転がモットーの僕は、左側の走行車線を時速100キロ前後で走行していました（本当です、嘘ではありません・・・　たまたまその速度だったかもしれませんが・・・・）。

休日とはいっても、比較的早い時間だったので車の通行量はさほど多くありませんでした。僕の前方約３０ｍには同じ走行車線を走る乗用車が1台。あとは前後の近い所には他の車はいませんでした。状況としては極めて平凡というか、「危険」を予感させる要素がどこにもなく、ちょっと弛緩したともいえる雰囲気でした。

と、僕の車の前を走る乗用車の直前に、中央分離帯のガードレールの下から何かが飛び出してきました。乗用車のスピードとその物体との距離を考えれば、とても回避出来るようなタイミングではありません。

その物体は飛び出したものの、危険を察知して止まりかけたのですが、間一髪間に合わず乗用車と接触しました。その瞬間、「パッ！」と何かが飛び散りました。幸い、直撃というほどではなく「接触」という程度でした。

さて、「物体」の正体は・・・・　

ニホンザルでした。しかも結構大きな！接触した時に飛んだのは彼の「毛」でした。慌てて引き返した彼は片方の足を少し引きずってました。中央分離帯の方へ引き返してしまったので、無事に森に戻れたのかはわかりません。

ほんのコンマ何秒の差で直撃は避けられましたが、もしあれだけの巨体が乗用車とまともに衝突していたら、車も「ヘコミ」では済まなかったと思います。一般道の速度ならともかく、100キロの速度でそれが起こっていたらと思うと、後方を走行していた僕も他人事ではありません。

今日のニュースでたまたま、佐賀県の高速道路でイノシシが車と衝突して、これが原因で車4台の多重事故、というのを読んでちょっと恐ろしくなりました。

みなさんも自然豊かな所を通る高速道路ではご注意を！

続・悪い奴

dino — 2009-11-26T10:17:54+09:00

前回とは別件です。極めて悪質です！

建物を建てるときに、隣接する第三者の土地を勝手に、さも自らの土地のように役所に申請していたのです。つまり、完全な偽造書類を提出して、それで建築許可を得ていたということです。

逆説的にいえば、そうでもしないと建物を建てることが難しい土地なんですが、そうだとしてもここまで露骨というか大胆な偽造はすごいものです。友人の一級建築士も相当驚いていましたからね・・・・

では、お客様（オーナー）にとってどのようなデメリットがあるのか？

まずなんと言っても、違法建築物ですのでその建物の価値は極めて低くなります。そして、土地についても本来建物が建てられないような土地であれば、相当価値が低くなります。

また、将来売却を検討する場合、当該物件は悪質な法令違反物件なので、銀行の融資はまず望めません。つまり、全額現金で一括払いが可能な人しか購入対象にならないということです。不動産を全額現金で買える人はそうたくさんはいませんから、売却にも困難が予想されるわけです。

もっとも、法令違反の物件だと解っていて購入する方自体が少ないと思いますが・・・・

数年前物議をかもした「偽装事件」以降は、諸制度の見直しによりこのようなケースは減っていますが、それ以前の物件には注意が必要です。

それにしても、同じ業界で働く人間として恥ずかしいというか呆れてしまいます・・・・・

悪い奴！！

dino — 2009-11-19T14:29:54+09:00

先日、新規のお客様にお会いして、お客様の懸案事項を詳細にお聞きしました。

まあ、呆れる呆れる！！　「ここまであくどい事をするか！」ってくらいえげつない・・・・

不動産の世界は極めて専門性が高いので、一般の方にはとても解りにくい世界だと思います。そこににつけこんで悪事のオンパレードです。

詳細はもちろん明かすことは出来ませんが、内容的にはいつ誰が騙されてもおかしくはないという事例です。つまり、割と身近な不動産に関することなのです。

「節税の為・・・・」、「こうした方が○○さんのため・・・・」みたいな事を言って、ほとんど必要もない手続きや売買をお客様にさせていました。もちろん、その都度「経費」、や「報酬」が生じるわけで、それが彼らの一番の目的だったことは明白です。

同じ業界で働く専門家として極めて不快なことですが、不動産業界はこういった類の怪しい話、怪しい人達がたくさんいるのも事実です。

「まずは疑ってみましょう！」なんてことはあまり言いたくないのですが、少なくとも「性善説」だけで「物件」や「人物」を信じてしまうのはやはり極めて危険です。特に皆さんが購入を前提に動いている時には、「売れてしまうかも」　とか　「これも縁かも」　みたいな「心理的に特殊なバイアス」がかかります。

もう一度冷静になって、信頼できる方にセカンドオピニオンを求めるくらいの慎重さは絶対に必要です。

＜お詫び＞

ここのところ、地方出張やご依頼いただいた案件が増えてきて多忙を極めています。それは大変ありがたいことで感謝しているのですが、その分このブログの更新頻度が低くなってしまっている事をご容赦ください。この状況はまだしばらく続きそうなのですが・・・・・

再び北海道

dino — 2009-11-13T13:35:54+09:00

今週もまた別件で北海道へ出張してきました。今回は札幌。投資用物件購入に向けて市場調査や友人、知人から紹介いただいた地元精通者の方々にお会いして情報を収集して来ました。

今回の北海道は色々な方のご協力で相当濃密な情報収集と物件調査が出来ました。2泊3日とはいっても、札幌には結構詳しくなったと思います。色々なエリアを時間の許す限り歩いて来ました。

今回は札幌市内しかいなかったので、「北海道の大自然を満喫！」とは行きませんでしたが、１日目は旧知の板前さんがいる鮨屋で舌鼓を打ち、２日目は某企業の札幌支店の方に、地元の方でも知る人ぞ知るという日本ハム梨田監督も来る渋くて美味しいお店に連れて行っていただいたりと、まさに垂涎の夜でした。

しかし、改めて札幌周辺の街を見渡すと、タワーマンションが多いことに驚かされました。「駅直結40階建て」なんていうのもあるので、ある意味東京と変わりがありません。特に北海道は雪が積もるので、マンションの立地条件として、駅直結はもちろん駅に近いというのは大きな強みになるようです。

今回見たある駅前は、駅直結型タワーマンションがあり、その駅から更に大型商業施設やスポーツジムなどにも直結していることから、雪の季節でも全く外に出ず駅や商業施設へ行くことが可能です。ちなみに、このマンションはいまだに人気が高く、中古でもほとんど新築時と変わらぬプライスタグが付くそうです。

ところで、久しぶりに会った大学の後輩（札幌に転勤中）は、かなり恰幅がよくなっていたのですが、あれだけの美味に囲まれていては無理もないだろうなと、ちょっと納得してしまいました。

北海道はやっぱり・・・・

dino — 2009-11-05T16:58:53+09:00

昨日まで出張で北海道の道東地方へ行ってました。初日は寒波の襲来と言うことで、最低気温が－６度！　まだ11月の初めですよ！！　飛行機から降りたらビックリしました。冷たい空気が肌に突き刺さるっていう感じです。

天候こそ晴れているのですが、レンタカーの外気温計は午前10時になっても０度。やっぱり違います北海道は！

屈斜路湖を望む美幌峠では、「樹氷」なるものを初めて見ました。空は晴れて太陽の光が差してはいるものの気温が低いので、木に纏わりついた氷は微塵も解ける気配はなく、キラキラと輝いています。

「美しい・・・・実に美しい、が、メチャメチャ寒い！」　樹氷が出来るようなところなので風が強くて、あっという間に耳たぶや鼻の感覚がなくなってました。とても長時間は立ってられません。

その後に立ち寄った摩周湖の展望台は、午後２時前くらいにもかかわらず、美幌峠の３０％増しかと言うくらいの寒さと風の強さです。その代償は樹氷の美しさで、美幌峠の倍は美しかったです。

3年前のちょうど同じ頃に来た時は、異常な暖かさで、気温が20度を超えていました。しかし、その時にサロマ町で竜巻が発生して多くの犠牲者が出ました。今回のこの寒さは12月の寒さとホテルの方が言ってました。「異常気象」とか「環境破壊」といった言葉が想起される北海道でした・・・・・・

1枚目は摩周湖展望台付近の樹氷とその先は硫黄山と屈斜路湖

2枚目は女満別空港近くの国道からの風景

中古のワンルームマンション

dino — 2009-10-27T15:41:34+09:00

今日は朝からお客様の決済の立会いに行っていました。購入した物件は投資用の中古ワンルームマンション。所在地は都内西部、ＪＲの最寄り駅から商店街を抜けて徒歩5分の住宅地。

リストから良さげな物件ピックアップして、結構たくさんの物件を実際に見に行きましたが、この物件は「ビビッ！」ときました。

約17年前の新築価格の１／４の価格で購入できました。表面利回りは１１％台。諸経費を控除した実質利回りもかなり良い数字が確保できそうです。エリアや立地条件を考慮すれば、空室のリスクも低いことから、かなり堅実な物件と判断しました。

2年前とかだったら、このプライスより２０％以上は高い価格で販売されていたので、不動産投資をする方にとっては現在の不景気も追い風と言えるかもしれません。今回のお客様は全額現金、つまりローンと言う金利負担もないわけですから、こういう局面でキャッシュを持っている方は強いなあと実感しました。

現在、更に別のプロジェクトが進行中で色々な物件を渉猟中ですが、玉石混交で中には「ワォ！」という物件もたまにはあります。

キャッシュをお持ちの方は、今がチャンスかもしれませんよ！

但し、物件の選定は慎重に！！

東京モーターショー！

dino — 2009-10-23T10:09:09+09:00

昨日東京モーターショーへ行ってきました。ある方のご厚意により、一般公開に先駆けて観ることができました。プレスデーと言うこともあり、混雑もなくゆっくり観れましたし、テレビや雑誌でお見受けする方々もそこかしこに・・・・・・

僕は幼少からの車好きですが、東京モーターショーを観に行ったのは実に20年振り！それ以前の会場は晴海だったのですが、現在の幕張メッセに変更となった第一回目でした。当時は大学5年生？　その後社会人になるとなかなか行けずにいましたから、かなり楽しめました。

但し！　寂しいです・・・・　だって、海外メーカーはなんと3社のみ！　日本では超メジャーなベンツ、ＢＭＷ、フォルクスワーゲンなんてメーカーですら出品してませんからねえ・・・

世界規模の不景気、日本の不景気を考慮すれば仕方ないのかもしれませんが、今年の春に開催された上海のモーターショーでは拡大し続けるマーケットに呼応して海外メーカーが目白押しだったそうなので、やっぱりちょっと残念ですよね。

何よりもこのようなショーの華である「スーパーカー」の出品がほとんどなく、唯一トヨタの超高級スポーツカーがこのショーのタイミングでプレス発表されたくらいでした。

そんな状況なので、僕はタイヤメーカーなどの車本体以外の出品者のブースに飾ってあるスーパーカーをパチパチ撮ってました。数は少なかったけど、これはこれで結構楽しめましたが・・・・

ショー全体で見れば、なんと言っても最大のテーマは「エコ」で、このテーマに関する展示には各メーカー相当の気合が感じられましたが、2年に1回のショーなんですから、もうちょっと「華」も欲しかったというのが個人的な感想です。

不動産の不景気振りはよくここにも書き込んでいますが、車業界が直面している状況を痛烈に実感したモーターショーでした。

おまけ　トヨタのスーパーカー　ＬＦＡ　３７５０万円！！