不動産徒然草

先日ある新婚ご夫婦からマイホーム購入のご相談を受けました。その時にご夫婦がいくつかのモデルルームに実際に赴いた時に、マンション業者が作成してくれた住宅ローンの返済計画書を見せてもらいました。

その内容は、頭金が１０％、残りは全額住宅ローンです。ちょっと頭金が少ないなあという感じは伝えましたが、気になったのは住宅ローン契約の内容です。

フラット３５（固定金利）部分はたったの100万円。残りの相当な金額は変動型のローンです。

皆さんもご承知の通り現在は超低金利です。世界的に見てもかなりな低水準です。長期的にみれば、将来的に上昇する可能性は極めて高いと言わざるを得ません。その方の場合返済期間35年のローンを設定していますので、期間が長くなればなるほどそのリスクは高くなります。

では、なぜマンション業者はあえてそのようなタイプのローンを提案してくるのでしょうか？

答えは簡単、「変動金利型部分を多くすれするほど、毎月の返済額が安くなるから！」です。変動型と固定型では当然固定型の方が金利は高くなります。一見すると変動型の金利が安い方が良さそうですが、終身雇用制度の崩壊、世界的な経済不況等、将来的にも不確実な時代が続きそうなので、特に長期に渡る住宅ローンの場合変動リスク（住宅ローンの支払額が高くなるリスク）は極力避けるべきです。

結局は、どのよな形であれ毎月の返済額を安く抑えた方が、売る側からすれば売りやすいからなんです。

購入者の将来より目先の販売目標！

もちろん、全ての業者がそうだと言うつもりはありませんが・・・・・

今週末はセミナーの講師、週明け早々は北海道出張と、その準備を含めバタバタ慌しくしています。とは言うものの、どちらの案件も僕にとっては非常にやりがいのある仕事で、ある意味大変楽しみではあります。

セミナーは一般の方々向けに「マイホーム購入を考える」という至極まじめな内容です。このブログにも何度か書き込んでいる通り、現在の経済状況、そしてそれに伴う雇用環境等考慮すると、「夢のマイホーム購入」は家族の「しあわせ」と「不幸」が表裏一体、諸刃の剣状態といっても過言ではありません。

「いつかはマイホーム」、「家を買って１人前」と言うような今までの「金科玉条」もパラダイムシフトの時期に来ているのでは？　でも、もし購入するのだったら、どんなことに気をつけるべきかといった内容です。

この講師をさせていただくことで、受講者の方々から色々な「生の声」が聞けることが僕にとって何よりの財産です。専門家として独善的にならないためにも貴重な機会です。

北海道出張はもう５年位前からですが、ある物件を管理させていただいています。北海道の大自然の中にあるその物件は、ここが本当に日本かと思わせるくらいに人工的な建造物がなく、人工的な音もない神秘的な世界です。

ただ訪れる度に少しずつではありますが、明らかに自然が荒らされた形跡が目に付くことは憂慮すべき事です。自然回帰のブームによりそれまであまり見向きもされなかったエリアが脚光浴び、その途端に観光客が増えるなんて事はよくありますが、当該地もちょっとそんな傾向にあり、前回訪問時にはなかったビールの空き缶等のゴミを見つけるとがっかりします。

さて、今回の訪問では如何に・・・・・・・

つい先日、「今年の１～３月が景気の底打ちの時期で、日本経済は最悪の時期を脱した」と言うようなことを某大臣が発表しました。

しかし、不動産の業界を見渡すと言うか、業界に身を置いている僕としては、「全く実感はありません！」。

つい先日、東京郊外住宅地で２年前に建売業者が購入した約１６０坪の土地を見に行く機会がありました。４区画に分割された土地は３区画は区画割りだけされて放置、１区画には瀟洒な建売住宅が完成していますが、売れ残っているどころかそのまま放置されています。その数十メートル先でこれから別の土地を売ろうとしているのですが、結果は想像に難くないですよね・・・・

僕が住んでいる近所でも、住宅地として売り出されていた８区画ほどの土地が１年半位で全く売れず、つい最近コインパーキングに変身しました。ちゃんと区画内に道路も造ってましたから、上下水道や都市ガスの工事も終わってたはずですが・・・・

週末になるとドサッと入る新聞の不動産折り込み広告は、依然として「完成済み物件＝売れ残り物件」が多く、完成して半年位経過しているのに１／３が売れ残りなんてざらですからね。

未完成物件の場合は「販売価格未定」って、「なんだそりゃ！」ですよね。うかつに高額なプライスタグを掲げればお客は引いてしまうし、でももしそのプライスで売れない場合、「値下げ！」となると色々とややこしい問題も発生する。だからと言って最初から安いプライスを設定して採算割れしても困るし・・・・・結局売り手は「様子見」をしているわけです。

そう言えば、先日地下鉄に乗っていたら、とある駅のホームに関西圏の新築マンションの広告が設置されてました。でも、新聞でも時々関東以外の新築マンション（リゾートマンションではなく）の広告を見かけますからね。そこまでしないと売れないんですよね・・・・・

あの時「○○してたら・・・」、「○○してれば・・・」なんて経験は誰にでもありますよね。ゴルフのたった１打のミスショット、馬券等々・・・・

実は不動産にも結構当てはまるんです。そう書くと、「あの時買っていればこんなに値上がりしていたのに・・・・」という方面のことを想像しがちですが、今から書くのは不動産市場や相場の話ではありません。

では何かというと、「不動産の価値を大きく左右する決断」についてです。まだピンとこないですよね？では、具体的な事例の話を・・・・

僕が今お手伝いしている案件です。首都圏の住宅地としても人気のある地域にある土地の話です。諸般の事情があり、現在売却を検討しています。最寄駅から徒歩１０分以内、緩やかな傾斜地にあり、住環境にも恵まれたその土地は広さが約１００坪。一般的に言えば「羨ましい広さ」ですよね。

ところがその土地には大きな問題があります。以前にもここに書き込んだことがありますが、土地がどのように道路と接しているかということはその価値を決める上で大きく影響します。非常に大雑把に言えば、「土地が道路に２ｍ以上接していない場合は、その土地に建物を建てることが出来ない」ということです。

当該土地は一見すると２ｍ以上接しているように見えるのですが、よく調べてみると「他人の土地を通行している」状態なのです。細かいことを言えば「通行権」は認められるのですが、ミクロ的な話になってしまうのでここでは割愛します。

端的に言えば、この土地は非常に制約の多い土地ということになり、当然市場価値もそれに応じて相当低くなってしまいます。

土地所有者の話では、以前隣地所有者から「土地の一部を買わないか？」との提言があったそうなのですが、その時は特段必然性を感じず断ってしまったそうです。

正にその時が、将来のその土地の価値を大きく左右する「決断の時！」だったのです。過ぎた事を悔いて過ごしても仕方ないことですし、自分だけでは判断が難しいかもしれません。しかし、「ここは注意した方がいいな！」と感じとるセンスとアンテナは持っていないと、忘れた頃に大きな「悔恨」の念に苛まれるかもしれません・・・・・

さて、僕の仕事では相続対策やすでに発生した相続に関するお手伝いをすることがよくあります。よく言われているように、相続に伴う財産の分割は親族間の大きなトラブルの原因になりがちです。それまでは仲の良かった兄弟が、相続が発生した途端に・・・・・・・　なんていうのはほんとよくある話なんです。

理想としては被相続人（簡単に言えば亡くなる人ですね。つまり親というケースが多いですよね）が生前にしっかりと誰にどの財産をどれだけ相続させるのか、そしてそれを相続人に説明して納得させて、その内容を遺言書を残すのが理想です。

ただ、実際にはそううまくはいかず、その内容や配分でもめ始めるんですねえ。そうなると当事者同士では冷静、客観的な話し合いが出来なくなってしまいます。関係ない過去の事を持ち出してきたり、倫理的に矛盾している感情に拘泥したりと、そりゃあ横で聞いていてもまとまるわけないなあと思いますよ。

では、僕は何をするのか？　まず一番重要なことは、誰の味方もしません。不動産のプロとして、法定相続分をベースとして、お客様それぞれの事情、過去の経緯等を中立的、客観的に見て「公平」と思われるところをゴール地点と考えます。誰かひとりに有利な着地点で決着させれば、その人は喜ぶでしょうが、長い目で見れば争いの種を増やしたに過ぎません。

１０年２０年先、子供や孫の代になった時に、「なるほどこういう根拠でこういう内容で相続財産を分割したんだな」と納得してもらえる事が重要です。

そしてなんと言っても、「親族同士では発言しにくい客観的事実」を明確に伝えることが出来るのが僕の立場、役目です。たとえば、相続税、贈与税の関係でＡ案とＢ案では客観的に見てＡ案が良いとはわかっていても、それを親族の誰かが発言すると、「言いだしっぺが損する」、又は「言いだしっぺが悪役になる」事がよくあるんです。

ところが同じ内容でも僕の立場でじっくりとご説明すると、びっくりするほどあっけなく承諾いただけたりします。同じ事象を提示するにしても、誰の口から最初に出た事象かというのは、当事者の感情に大きな違いが生ずるんですね。

あっ、気が付けば婉曲的な宣伝のようになってしまいましたが、「中野さんに言ってもらってよかった！」と言っていただける事もあるんですよ！

コンサルタントと言う仕事をしていると、問題解決のために争いの渦中に入り込む機会がかなりあります。争いは第三者間だったり親族間だったり様々ですが、やはり何と言っても凄まじいのは親族間の争いです。

何故親族同士、もっと言えば兄弟同志なのにという気もしますが、兄弟間等近ければ近いほど「激戦」になるのかもしれません。なんせ「骨肉の争い」という言葉があるくらいですからね。

お金が絡むと変わっちゃうんですよね、人って・・・・　僕はそういう現場をライブで経験してますからね。自己主張、詭弁、中傷、罵詈雑言、罵り等々、暴力以外は何でもありというか、「えっ、そんなことまで言っちゃう？！」的な事まで何でもオンパレードです。さすがに具体的なことはかけませんが・・・・

「だからあんたは小さい時から嫌いだった！」みたいなことをいい年の大人が平気で兄弟に言っちゃうんですから、しかもほんと鬼の形相で！

まあ、これらは直接対峙した時の状況ですけど、何も争いはそれだけではありません。水面下での活動はあの手この手、おおよそ思いつく方法、手段は何でもあり。というか、「それは明らかな犯罪！」という事まで、時には分別のあるいい大人がやってしまう。いや、お金がさせてしまうって言うんですかねえ・・・・

こういう話をすると、「たくさん土地を持ってる人は大変！」って言う人が結構いるんですが、「何をおっしゃる！」。親が例え猫の額ほどでも土地を持っていて、相続が起きてあなたに兄弟がいれば、明日は我身ですから！

人間の「欲」ほど怖いものはないです・・・・

昨日は関東のとある地方都市へ出張してきました。その都市は僕が小さい時から縁があったところなのですが、玄関口であるＪＲの駅に降り立ったのは２４年ぶりのことでした。

その街は県庁所在地ではないものの、県庁所在地からやや離れていることから県のある地域を代表する街でした。僕が小学生だった頃は駅前や国道沿いの商店街は人通りも多く活況を呈していました。

ところが２０数年の時を経て再訪した街は余りにも寂しい状況でした。そもそも駅前でも歩いている人の数が少なく、国道沿いにあった商店街は僅かしか残っておらず、残っている店舗でも明らかに営業しているとは思えないものも見受けられます。その一方で店舗だった敷地がマンションやファミリーレストラン、駐車場等になってしまっています。

こういった駅周辺の商業地の衰退は何もこの街だけ特有の問題ではなく、日本全国の地方都市で見られる傾向です。車社会の急速な発展により、バイパス沿いや広大な敷地を確保できる郊外に大駐車場を完備した巨大複合商業施設が建設されると、駐車場もほとんどなく商業施設が点在しているような駅周辺の旧商業地は見向きもされなくなってしまいます。

今地方都市の駅周辺の一等地のビルテナントで目立つのは、チェーン店の飲食店とマンガ喫茶ばかりで、街の個性をスポイルしていると言うか、どこへ行っても同じような風景でがっかりします。

感傷に浸ってばかりはいられませんが、地元の個性を活かした魅力ある街づくりが出来るといいんですが・・・・・

最近、不動産の色々な案件をお手伝いする中で、建物がネックと言うか障害になることがよくあります。

どういうことかと言うと、いわゆる「違反建築物」やそこまで行かなくても「検査済証」という法律に適合した建物であることを証する証書がない場合です。

もう少しわかりやすく書きますと、

「違反建築物」は読んで字のごとく建築基準法という法律に違反している建物です。建築計画で役所に提出した図面と実際の建物が異なっているような場合です。よくあるのは、建築計画よりも実際の建物が広い、又は大きいケースです。

「検査済証」とは、提出した建築計画通りの建物が実際に建っているか、建物の完成後に検査をしてもらい、建築基準関連の規定に適合していることが認められれば交付される証書です。

では、上記の２つがなぜ障害になるのか？　

一番大きな問題点は、これらの物件は金融機関からの融資を受けることが極めて難しいということです。もっと具体的に言えば、売却する場合銀行の融資が得られない物件なので、買い手は物件代金を現金で揃えられる人に限られてしまいます。

その他にも一括借り上げ（サブリース）を受託してもらえない（絶対ではありませんが）等があります。

以前は今よりは緩やかな対応であったようですが、昨今はコンプライアンス（法令順守）は当たり前の時代であることや、数年前の「偽装問題」の影響もあり、相当厳しい対応に変わりました。

つまり、上記に該当するような物件は資産価値としても極めて低く、もし売却する場合も大きな制約があるということになります。くれぐれもご注意を！

いきなりこんな切り出しで申し訳ないんですが、４０代半ばと言う年齢のせいか、昔普通に食べていたいたような物が、妙に美味しく感じることってないですか？

２０代の頃は焼肉やとんかつに目の色を変えていたのが、最近ちょっと味の嗜好が変わってきたと言うか・・・・

以前にもここに書いたとおり、休日にこれといった予定がない時は郊外へドライブがてら新鮮野菜の買出しに出かけるのが最近の楽しみです。

先日の祭日にも朝から行きつけのお母さんの直売所へ行きました。お目当ては旬の筍！そこに並ぶのはもちろん当日の朝に収穫した筍。人気があって朝のうちに売切れてしまうとのこで、いつもよりちょっと早めの出動です。

すると根元にはまだ乾いていない土が付いた新鮮な筍が、十数本！　直売所のお母さんと収穫したお父さんが、「これは見た目はいいけど硬い！」、とか、「こっちがメスだからやわらかい！」とか、筍の既成概念を打ち破るようなありがたいご指導により、５０センチはあるようなりっぱな筍をゲットしました。

さてその値段は、帰りに農産物直場所で見た筍の１/３！　スーパーではまず見たことがない素晴らしい逸品です。普通は大きい筍は硬いと言うようなイメージがありますが、はたしてその筍は如何に・・・・・

つい先日、懇意にしているFPのお取り計らいで不動産セミナーの講師をさせていただきました。参加された方々はOLを中心とした女性とそのご主人。テーマは「マイホームの購入について」です。

日頃知人、友人等からマイホーム購入後の「やってもうた系」の相談が結構あるのと、昨年後半からの景気後退で、「相当深刻なマイホーム購入後案件」の相談が増えてきた事等をFPと話した時に、「是非一般の方にも聞いていただく機会を！」と言うことで実現の運びとなりました。

平日の夜と土曜日の昼間の２回開催したのですが、どちらに参加頂いた皆さんもとにかく熱心に聞いていただき、質問タイムの質問の内容も参加者の皆さんの真剣さがひしひしと伝わってきました。

先程も書いたとおり、割と軽い乗りで購入してしまって多いに後悔している案件をたくさん見聞しているので、そういう方々も購入前にもう少し真剣、慎重に検討していたら随分違っていたんだろうになあと実感しました。

マイホームは電化製品を買うのとは違うんですからね。でも実際には雰囲気に飲まれてしまうと言うか、売り手側に翻弄されてしまったり、中には明らかに手練手管の犠牲と思えるケースも・・・・・

「まあ将来買い換えてもいいか」　とか　「いざとなったら売ればいいや！」が通用すればいいですが、「家族の幸せのためのマイホーム」が「家族の不幸の引き金」になってしまうケースがあることも忘れないでください。

その具体例はまた改めてということで！

昨今流行のリノベーションマンション。お買い得感もあり人気が高いようですが、その留意点は次のとおりです。

１．維持管理・修繕費用が高くなる可能性あり。

２．耐震基準が現行よりも低い可能性あり。

３．将来の建て替え時に専有面積が狭くなる可能性あり。

以上については、どの物件にも当てはまると言うことではなく、該当する物件もあると言うことです。では具体的に見て行きましょう。

１．は一般的に建物が老朽化するに伴って維持に費用がかかり、大規模修繕等の大きな負担が発生すると言うことです。「修繕積立金があるじゃない！」と思うかもしれませんが、実際には積立金では足りないケースもあり、その場合はそれぞれの所有者が相応の負担をしなければなりません。

２．は昭和56年に「建築基準法」と言う法律が改正されて耐震基準が厳しくなりました。もちろんだからと言ってそれ以前の建物が全て地震に弱いと言うことではありませんが、現行の耐震基準より厳しくないと言うのが事実です。

３．は古い物件によっては現在の「建築基準法」に抵触するものがあるということです。これは即法律違反ということではなく、当時の法律に則って建築されたが、現在の法律には不適合である（既存不適格物件といいます）ということです。つまり、将来建て替える時には、現在の法律に適合した建物にしなくてはいけません。端的に言えば、「現行の法律で認められるよりも大きな建物が建っているので、建て替える時は小さな建物にしてね」ということです。つまり、所有者みんなで痛み分けをするので、建て替えた場合今よりも狭い専有面積になってしまうということです。

いかがでしょうか？前回も書いたとおり、だからと言ってリノベーション物件を否定するつもりはありませんし、色々なメリットがあるのも確かです。しかし、やはり高額な買い物ですからデメリットも十分認識した上で購入するべきだと思います。

不動産価格は下がりつつありますが、そうは言っても一等地や人気エリアに位置するマンションは依然高額というか高嶺の花であることは間違いありません。

マンションは立地条件が命ということもあり、どうしても拘りのエリアにマンションが欲しいという場合には、やや古めのマンションを購入して室内を大々的に改修する（最近はリノベーションという言葉が使われています）、又はリノベーションマンションを購入するという選択肢も最近は増えています。

築年数が結構経過しているマンションでも、ある程度の構造的な制約はあるものの、それまでとは見違えるほどの現代的アレンジによる改築・改修が可能であり、このコストをかけても新築や築年数の浅いマンションに比べればはるかに安く購入できるというのが魅力です。

マンション全体の外観やエントランス等の共有部分は古くても、実際に自分達が生活する空間が現代的に変更され快適であればそれで良いという風に割り切れれば、立地条件をあまり妥協しなくても、いやむしろこんな所に自分のマンションが購入できるという発想です。

確かにそのような物件は、恵まれた立地に、かなりリーズナブルで、しかも室内だけ見ると新築物件と見紛うようなものです。

このような古いマンションのバリューアップを否定するつもりは全くありませんが、新規に購入する場合には絶対確認すべきこと、知っておかなければならない事実があることもよく認識した上で購入の決断をするべきです。

購入した後に「こんなはずでは・・・・・」では手遅れです！

ということで、続きは次回に・・・・・

世界的な不景気、国内の深刻な不況、不動産の下落等が叫ばれて久しくなりますが、では今不動産市場は一体どういう状況なのでしょうか？

僕は仕事柄地価の動向（変動）を継続的に把握すべく、ある特定のエリアの地価動向を継続してウォッチしています。それと同時に仕事で会う不動産業界の様々な分野の方にも肌で感じた不動産動向をお聞きしています。

ではその答えは？　東京近郊の一般的な住宅地というやや大雑把なくくりで言えば、ほぼ今回のプチバブル前の地価水準に近づいたと言う感じです。もう少し正確に言えば、バブル崩壊後、最も地価が下がった時よりもちょっと高い位かなと言う所です。

郊外の住宅地では、5000万円を超えるような高額物件の販売は極端に悪化しているようです。非正規雇用者の削減・調整が一巡し、正規雇用者の調整や給与削減が始まりつつある現状では、高額物件の需要が早急に回復するとは思えません。

また、これらの雇用環境の変化は実際のマイホーム購入意欲にも影を落としそうですし、購入する価格帯も以前よりは明らかに下落するであろうことは想像に難くありません。と言うことは、今しばらくは価格調整の局面が続くものと思われます。

この先どこが底かを見極めるのは極めて難しいのですが、適正な地価水準ということでは「まともな地価」になりつつあるような気がします。

ちょうどこんなタイトルについて書き込んでいる真っ只中に、景気浮揚策として住宅取得に関する概要が政府より発表となりました。

その中でとても気になったのは、長期固定ローン「フラット３５」の融資条件を、現在の「購入価格の９０％」から「購入価格の１００％」へと変更すると言う案です。

一見すると「自己資金がほとんど要らず、不動産が購入しやすくなる」という美談に見えますが、本当にそうなのでしょうか？

僕は次の２つの理由から多いに疑問だと感じます。

１．新築物件を購入した場合、一般的には購入した途端に「中古物件」となり資産価値が下がる。

２．現在不動産市場は下落を続けており、未だ底が見えていない。

つまり、物件購入価格の１００％を融資してもらった場合、購入した途端に資産価値よりローン残債が大きくなり、それに追い討ちをかけるように不動産市場が下落すれば更に資産価値が低下する可能性が高いわけです。

これはどういうことかといえば、購入後ローン返済があまり進んでいない段階で、たとえば給与カット、リストラ等によりローン支払が厳しくなり、最後の手段として「マイホームを売却してローンの返済」をしようと思っても、想定売却価格よりローン残債額が大きいという恐ろしい事態になるわけです。

景気対策として不動産を流通させるための「しかけ」は歓迎すべきなのでしょうが、対処療法的な「しかけ」では、かえって傷を広げるというか、負傷者が増えるだけです。これからは色々な意味で「不確実な時代」といえるでしょう。そうであれば、それに順応した「マイホームローン戦略」が必要だと思います。

日本人の価値観として、「家を持って一人前！」みたいなのってありますよね。結婚して、子供も出来ると次は「マイホーム！」というような流れでしょうか。

しかし、昨年からの大型不況の影響で、このセオリーは家族にとって「諸刃の剣」であると最近つくづく感じています。というか、そろそろ「家を持って一人前」みたいな価値観や規範を良く考え直す時期に来ているのではないでしょうか。

経済は多少の変動があっても中・長期的には成長を続けて、雇用は終身、給与は爆発的な上昇はなくても勤続年数に応じて堅実に上がる。これが今までの日本の標準モデルだったと思います。

もちろんこの標準モデルをベースに考えれば「マイホーム取得」は絵空事でもないでしょう。ただ残念なことに、世界同時不況は間違いなく「不確実な時代の到来」でもあります。実際、私達もこの１年位の間に超優良企業の凋落を目の当たりにしてきました。

そうであれば、不動産の購入や所有についても、そのプロセスや金額について再考する必要があります。

僕にご相談頂いた案件でも、昨年以降このような案件が増えました。つまり、成長モデルを基準とした不動産戦略の破綻です。この項の初めの方に「諸刃の剣」と書きましたが、まさに「夢のマイホーム」と「悲惨なマイホーム」は隣り合わせに存在します。

では、続きは次回と言うことで・・・・・

つい先日、平成２１年版地価公示が発表となりました。結論から言えば、昨今の景気後退、不動産市場の凋落を反映した、一見もっともらしい「下落」が強調された数字でした。

しかし、特に今年のような不動産市場が急激な下落途中にある局面おいては、その数字を読み解く上で次の２点に留意する必要があります。

１．発表された数字、特に下落率の構成要素と発表時点（平成２１年３月末）における不動産市場の実情との乖離

やや回りくどい表現になってしまいました。以前にもここに似たような事は書き込んだのですが、今回の地価公示で発表された「下落率」は、平成２０年１月１日から１２月３１日までの１年間の数字です。

昨年１年間の不動産市場の動向を上期、下期でで分けて概観すれば、上期は「上げ止まりから緩やかな下降へ」、下期は「下落が次第に加速した」というところでしょうか。

大雑把に言えば、今回の地価公示で下落率△１０％と発表された場合、上期△５％、下期△１５％といったようなイメージです。

そしてもっと留意すべきことは、平成２１年３月末の現在、平成２０年下期よりも一層下落率は悪化している可能性が高いと言うことです。

２．大幅な下落にはそれなりの理由がある

今回の地価公示で東京都区部住宅地の下落率１位は（標準地番号：渋谷-６）渋谷区大山町で、その下落率は△１８．３％でした。物の価値がわずか１年間で２０％近く下落すると言うのは衝撃的ではあります。

しかし、この渋谷区大山町の地価を過去からのトレンドで分析してみれば、今回の大幅な下落の理由が垣間見えてきます。

（標準地番号：渋谷ー６）渋谷区大山町の過去の地価動向

平成１６年：±０．０％

平成１７年：＋１．８％

平成１８年：＋９．３％

平成１９年：＋２４．５％

平成２０年：＋１２％

いかがでしょうか？　特に平成１８年からのわずか２年間で３９％も地価が上昇したのです。これでは「バブルの再来」と言われるのも無理はありませんし、「適正な価格」とも言い難いですよね。

最後に、今回発表された地価公示の下落率については、

○現在の不動産市場の方がより厳しい状況にある

○しかしそれは過去急激に上がりすぎた地価の調整局面にある

と言うことだと思います。

先日、都内の不動産管理会社経営者と話している時に聞いた話です。その経営者自身、個人としても法人としても都内一等地に複数のビルを所有しています。

現在、都内某有名高級飲食エリアでは、不況によりテナントの退去、つまり閉店というか倒産が急増しており、飲食専門ビルの大量空室化が進んでいるそうです。退去するテナントには、いわゆるその世界では「老舗」といえるようなところもあるそうです。

こういうご時勢ですから、次のテナントがすぐに決まることは少なく、ビルの空室率がジワリジワリと上昇しているそうです。

さてここからが、「なるほど・・・・」というか苦しい状況が本当に垣間見える現象です。通常入居していた店舗が退去すれば、当然その店舗の看板も撤去されますよね。ところが、現在ではあえて撤去せずそのままにしているケースが結構あるそうです。

ではなぜか？　空き店舗の数が多過ぎて、入居している店舗の看板が空白だらけだと店舗ビルとしての体裁が悪いし、そんなビルでは数少ない貴重な入居希望者が見た時にも支障があるとの判断だそうです。

つまり、外見的にはたくさんの入居店舗の看板に灯が燈っていても、実際には既にそのような店舗はなく、空き店舗ということがあるそうです。確かにあまりスカスカの店舗ビルと言うのもいただけませんが、寂しい話ですね・・・・・

マスコミでは「マンション叩き売り・・・・」等々という文字や声が特に目立つ今日この頃です。身近なところでも新聞の広告、新聞の折り込みチラシ、自宅ポストへの投函等々様々な媒体でそれを実感します。

さて、タイトルの文言は、最近実際に目にした新築マンションのコピーです。最初の二つは一見すると至極当たり前な内容なのですが、何のことはない完成しても売れ残っている物件ということです。

ご承知のとおり、現在新築マンション販売方法の主流は、建物完成以前にモデルルームを見せて売却します。そして、建物完成の頃には「完売」、これが売る側としての理想です。

ところが、こういうご時勢なので建物完成時までに売れない。でも、「売れ残り物件」とは口が裂けても言えない。ならば「表現の工夫をしよう、だって嘘ではないから」ということです。

緊急値下げ！　○○○○万円⇒○○○○万円　更に３月末日までのご成約に限り、お祝い金○○○万進呈！

すごいですよね！　以前割引券的なものがありましたが、今回は値下げ＋現金ですから。

しかし、現金でこの金額を受け取ったら贈与税の対象になるんですけど、その点はちゃんとお客さんに説明するんですかねえ・・・・・

まあ、その金額分を値下げしてもらうより、たとえ贈与税の対象になっても「現金」がいいという方もいるのかもしれませんが、せめて選択式にすればいいのになんて思ってしまいます。

まだしばらく変化球ディスカウントは続きそうです。

先日、友人の歯科医師から賃料の相談がありました。彼は都内某駅近くのビルの一部を賃借して開業しています。２年に１度の契約更新に際し、賃貸人（オーナー）から賃料値上げの提示があったとのことです。

彼が現在のビルで開業して既に１０年以上、その間もちろん賃料の滞納や延滞等は一切なく、賃借人としての義務は滞りなく履行していました。

また、不動産を取り巻く環境が上昇傾向にあるならともかく、現在は明らかな下落傾向です。家賃値上げの合理的な根拠は極めて希薄と言えます。

さて、このような場合、賃貸人と賃借人の関係で重要なことは「信頼関係」と「貢献度」です。これは賃貸借をめぐる様々なトラブルにおいて、裁判所が重視するポイントであることは過去の判例からも明らかです。

では、「信頼関係」とは何か？　一言で言えば決められたこと（契約内容）をきちっと守る。つまり、家賃は期日までに払い、周囲に迷惑をかけないという極めて当たり前のことです。もちろん他にも細かいことはありますが、上記の２つが大きなポイントでしょう。

次に「貢献度」とは？　ズバリ、どの程度の期間賃借しているかと言うことです。不動産賃貸は事業ですから、いかに空室を減らして安定した賃料を受け取れるのかと言うことは、もっとも大きな命題ともいえます。つまり、長く借りていてくれる賃借人は良いお客様なわけです。

いかがですか？　長い期間約束もしっかり守って借りてくれる賃借人は「上顧客」なんです。

飽和状態になりつつある賃貸市場を鑑みれば、賃貸人（オーナー）も、「貸してあげる」から「借りていただく」、そして「長く借りていただいてありがとう」と言う発想に転換していかなければなりません。

また、賃借人も「信頼関係」と「貢献度」に自信があるならば、しっかりと賃貸人に賃料交渉を行うべきだと思います。

さて、友人の歯科医師の賃料はどうなったかというと、「１万円の値下げ！」

「よっしゃ！！」

アパートやマンション等、投資（収益）物件を所有しているお客様と接していると、「なかなか難しいなあ・・・」とか「違うんだけどなあ・・・・」と感じることがよくあります。

それが代々受け継いでいる不動産であろうと、新規に投資用として購入した物件であろうと、少なくとも賃貸と言う「事業」を行うからには、「収支」が重要であることは言うまでもありません。つまり、収入はなるべく多く、支出はなるべく少なくですよね。

「他にも財産はいっぱいあるから、別にそんなに儲けなくてもいい！」という方はともかく、一般的にはオーナーさんと言えども借金をして建物を建てたり、購入しているケースがほとんどです。そうであえれば、尚更収支にはシビアであるべきなのですが、これがなかなか違う要素も入り込んで難しいんです。

特にオーナーさんがご高齢の場合に多いのは、事業の収支よりも「義理」や「意地」を優先してしまう、あるいは「保守的」なあまりに「変化」を嫌うと言うケースです。

よくある具体例として管理会社や管理方法などがそれです。「新築時からの長い付き合いだから」とか、「俺はずっとこのやり方でやってきた！」と言って現況の見直しやチェックをせず、賃貸市場の変化に対応できていないんです。これでは熾烈を極める賃貸市場では、いずれ凋落と言うか敗者となってしまうでしょう。

もちろん、すべての管理会社や管理方法が悪いと言うことではありませんが、客観的に比較検討したり賃貸市場の現状分析をする必要はあります。

一番悲しいのは、「オーナーさん、それは間違ってますよ」という声にも耳を傾けてくれない時です。僕が未熟だと言えばそれまでですが、このようなオーナーさんの特徴は、「甘言」には反応するのですが、「苦言」には拒絶反応を起こします。

僕は「敵」ではなく「味方」なんですけどねえ・・・・・

２月も残すところあとわずか。３月の年度内売り急ぎを見越して、最近「物件買い取ります」FAXがまた少し送信されてくるようになりました。皆無に等しかった１月に比べれば増えていますが、まだまだですね。これから年度末に向けて、もう少し増えそうではありますが・・・・・

そして、実際に一部の資金力がある法人が「買い」に動き始めています。ただ、金融機関からの資金調達が極めて難しいことから、数的にはそれほど多くはありません。これらの対象物件はいわゆる「収益物件」と言われる投資用のオフィスビルや店舗、賃貸マンション等です。

では、通常の一戸建やマンションはと言うと、こちらはまだまだ動きは鈍く、今後更なる下落が今しばらく続きそうです。不動産の仲介業者は、売主のお客さんに「もっと下げないと売れませんよ！」と売却価格引下げの説得をしているような状況ですからね。

こんなことを書き込んでいる今日平成２１年２月２４日、日経平均株価は一時バブル崩壊後最安値を更新しました。季節的には春の気配が感じられる今日この頃ですが、経済や不動産の春はまだ遠いようです。

前にもここに書きましたが、会社を宅建業者登録しているので、同業者からの営業電話、メール、FAXが来ます。

その内容やボリュームにより不動産業界のリアルな現状が垣間見えるのですが、ではごくごく最近の状況をお伝えしましょう。

端的に言えば、「売り情報」ばかりで「買い情報」なしです。

「売り情報」については、「えっ、こんな大手が個別の物件営業をかけてくるの？」と言う感じです。

その一方で、「買い情報」は、ほんと見事に最近来ないですねえ。１２月は年内に処分、現金化を焦る売主から言葉は悪いですが買い叩けるチャンスと言うことで、そこそこ「買いの営業」があったんですが、年明けからはさっぱりです。

また3月になると「年度内処分」をターゲットにした営業があるのかもしれませんが、今は「シ～ン」としてます。

つまり、不動産業者、業界としても現状は「下落途中」という認識なんでしょう。いや極論すれば「まだまだ底が見えない」というところでしょうか。

これから購入を考えている皆さんは、市場の動向に要注意です。でも今は少なくとも焦って購入するタイミングではないと思います。

つい先日、某大手建売業者の方と話していたのですが、その方がこんなことを言ってました。

「とにかく売れない！」

「それでも立地条件（駅に近い等）に恵まれた物件は、かろうじて動く」

「逆に立地条件で劣る物件（駅からバス便等）は、問い合わせすらほとんどない」

「そういう物件を売るためには価格を下げるしかない」

「社内でも大幅な値引きを検討中」

とのことでした。具体的な物件と値下げ予定の価格を教えてもらいましたが、「えっ！」と驚くようなプライスでした。僕の感覚としても「随分安くなったなあ・・・・・」と言う感じです。

建売業者だけではなくマンション業者もそうですがお金の流れは、

土地の仕入れ（代金支払）⇒建物建設（費用の一部支払）⇒販売（代金受け取り・利益発生）

と言う、ある意味極めてシンプルな流れなのですが、売れ残ってしまうと投下した資金の回収が出来ないのみならず、次のプロジェクトへの資金にも大きく影響します。つまり、上記のサイクルを如何に迅速・円滑に行えるかが鍵になるわけです。

資金回収が遅れれば、最近メディアでも取り上げられているように、「不動産関連会社の黒字倒産」というようことになります。そこで、少しでも早く資金回収するために、コストを多少犠牲にしても「叩き売る」必要があるわけです。

不動産の春はまだ遠いようです・・・・・・

今までは標準的な住宅地の地価のトレンドを考察するために、世田谷区の住宅地地価の推移をバブル前に遡って検証しました。

そこから垣間見えたのは、バブル時のあまりにも無茶苦茶な地価の高騰でした。しかし、昨年まで数年続いたプチバブルは、過去に何も学ばなかったかのような地価の推移を示しました。でも、これはまだ住宅地なので序の口と言えました。

ご承知の通り、今回のプチバブルの原因は、バブル崩壊後の不動産価格下落で値ごろ感の出た日本、特に都心部の物件を外資系企業やファンドが大量に購入、その後短期に売却して転売利益を得ると言うスキームでした。

では、このスキームのターゲットにされたエリア（特に人気の高い商業地）では、地価はどのような動きをしたのでしょうか。以下ではこの数年で地価が大きく上昇した港区北青山３丁目の土地価格（地価公示ベース）を検証してみます。

○所在地：東京都港区北青山３丁目（青山通り沿いの一等地）

２００５年（平成１７年）１月１日現在の価格　　　４，９００，０００円／㎡

２００６年（平成１８年）１月１日現在の価格　　　６，３００，０００円／㎡（前年比：128.6％）

２００７年（平成１９年）１月１日現在の価格　　　９，０００，０００円／㎡（前年比：142.9％）

２００８年（平成２０年）１月１日現在の価格　　１０，７００，０００円／㎡（前年比：118.9％）

いかがでしょうか？　東京青山の超一等地とは言え、わずか３年で２．１８倍ですからねえ！　前回も書きましたが、実勢価格はもっと高かったはずです。

こういった都心一等地の極端な取引価格・実態が、ドーナッツ現象的に周辺地域へと波及して行ったのです。

「羹に懲りて膾を吹く」と言う先人の言葉があります。「欲」で舌が麻痺するのか、眼鏡が曇るのかわかりませんが、わずか２０年後に同じ過ちを繰り返しているとしか思えませんね。

さて、世田谷区住宅地地価のバブルによる上昇は、昭和６３年頃をピークとしてその後長い長い下落へと転じました。ようやく地価下落に歯止めがかかったのが平成１７年頃。そこから上昇に転じていきます。

２００５年（平成１７年）１月１日現在の価格　　　　４８８，８００円／㎡

２００６年（平成１８年）１月１日現在の価格　　　　４９８，３００円／㎡（前年比：101.9％）

２００７年（平成１９年）１月１日現在の価格　　　　５６３，０００円／㎡（前年比：112.9％）

２００８年（平成２０年）１月１日現在の価格　　　　６２７，９００円／㎡（前年比：111.5％）

いかがですか。わずか３年で２８．４％も上昇しています。前にも書いたとおり、実際の市場価格はこのデータと比較してより敏感に反応（上昇）しますので、おそらく３年で３０～４０％程度、もしくはそれ以上上昇したと思われます。

この上昇の仕方は「物の値段」もっと言えば「土地の値段」としては、やはりどう見ても「過熱気味」と言えるでしょう。実需から乖離して土地の値段が吊り上げられたと。

つまり、平成１８年頃から二桁を超えて上昇した部分は「泡」であるとも考えられます。言い換えれば、「泡」の部分は消えてなくなる。

ところが、平成２０年に「泡」が消えるだけでは済まない事態が勃発します。「サブプライム問題」に始まり、「リーマンショック」とそれに続く全世界を巻き込んだ大型不況の到来です。

と言うことは、このまま先の見えない全世界的な不況が継続すれば、地価については「泡」が消えるだけでは済まない可能性もあると言うことです。

次回はもっと極端に地価が上昇したケースを取り上げて、その狂乱振りをご紹介します。

前回の続きです。以下は前回同様、地価公示の世田谷区住宅地の平均値をベースとしています。

昭和６１年頃からいわゆるバブルの影響で上がり始めた地価は、昭和６３年をピークに、平成元年度からは下降に転じます。但し、この頃の下降の度合いは、上昇時に比べれば極めて緩やかなものでした。

そして、いよいよバブル崩壊が明確となり、地価にもそれが大きく反映し始めるのは平成３年からです。それまでの３年間位は年間数％の下落率だったのが、平成３年１月からの１年間でマイナス１８．９％と大幅な下落となりました。そしてその次の１年間もマイナス２５．６％と更なる下落率となります。

平成６年以降は、それまで程大きな下落率ではありませんが、なんと平成１７年まで連続して下落していきます。つまり、世田谷区住宅地平均の地価で見る限り、バブル崩壊後のいわゆる「底値」は平成１７年１月前後ということになります。

ちなみに、平成１７年１月の価格は、４８８，８００円／㎡ですから、バブルが始まった平成６１年１月の４８８，０００円／㎡とほぼ同水準まで下降したことになります。つまり、紆余曲折を経て地価水準は１９年前に戻ったと言うことです。

バブル崩壊後の日本を、「失われた１０年」なんて表現しますが、地価で見る限り「なんだったの１９年」て言うところでしょうかねえ・・・・・

続きは次回へ・・・・

＜参考＞

１９８８年（昭和６３年）１月１日現在の価格　１，３７９，９００円／㎡

１９８９年（平成元年）１月１日現在の価格　　１，２４４，８００円／㎡

１９９２年（平成４年）１月１日現在の価格　　　　　９８７，６００円／㎡

１９９３年（平成５年）１月１日現在の価格　　　　　７３５，２００円／㎡

１９９４年（平成６年）１月１日現在の価格　　　　　６４１，６００円／㎡

１９９６年（平成８年）１月１日現在の価格　　　　　５７８，９００円／㎡

１９９８年（平成１０年）１月１日現在の価格　　　　５５５，８００円／㎡

２０００年（平成１２年）１月１日現在の価格　　　　５１９，６００円／㎡

２００２年（平成１４年）１月１日現在の価格　　　　５０１，７００円／㎡

２００５年（平成１７年）１月１日現在の価格　　　　４８８，８００円／㎡

さて、いよいよ地価の予測について本論に入りたいと思いますが、将来の予測を行う上でやはり避けて通れないのは地価の過去のトレンドの検証です。そこで、今回は地価の過去のトレンドを概観してみたいと思います。

「地価」、「過去」といえばすぐ思いつくのは、昭和の終わりから平成の初頭に日本全国を席巻した「バブル」ですよね。「狂乱」とまで言われた地価の高騰とは概念的には漠然とわかると思いますが、実際の数字を挙げてその狂った軌跡を辿ってみます。

これから提示する地価については、国土交通省が毎年発表する「地価公示」の数値を使用します。地価公示は一般の土地取引の際の目安と言うことになっています。但し、地価が急激に高騰したり下落した場合には、市場の価格の方がよりドラスティックな動きをしますので、必ずしもリアルタイムの地価動向であるとは言えない部分もあります。

一般的にバブル景気の原因は１９８５年のプラザ合意とされていることから、地価についてもこれ以前の１９８３年から現在に到るトレンドを追ってみます。まずは上昇の局面から・・・

今回は地価のトレンドをなるべく正確に把握するために、同一エリアを時系列的に検証します。そこで、公示価格の「世田谷区の住宅地の平均価格」を指標として使用します。

１９８３年（昭和５８年）１月１日現在の価格　３８１，０００円／㎡

１９８５年（昭和６０年）１月１日現在の価格　４０９，９００円／㎡

１９８６年（昭和６１年）１月１日現在の価格　４８８，０００円／㎡

１９８７年（昭和６２年）１月１日現在の価格　１，０８２，１００円／㎡

１９８８年（昭和６３年）１月１日現在の価格　１，３７９，９００円／㎡

いかがですか皆さん？　漠然とは「凄かった！」とはご記憶と思いますが、実際の数値を挙げるとそれをより一層リアルに実感できると思います。

だって、昭和６１年のたった１年間で地価が２．２倍になったんですからねえ！

昭和６０年１月からの３年間で地価は３．３６倍！　ほんとどうなってたんでしょうねえ？？　

いくら好景気と言っても給与が２倍、３倍に上がるわけではないので、マイホームをまだ取得していない人はそりゃあ焦りますよね。もちろん転がしても大儲けが出来ますからねえ。

と言うことで、続きは次回へ・・・・・

新年が明けたというのに、あまり明るい話題がないですねえ・・・・　こんな時こそ政治家に頑張ってもらいたいですが、それもあまり期待できそうもないですね。

さて、全世界的な景気後退による不動産市場の下落はいつまで続くのやらと、ちょっと厭世的になったりします。皆さんにとっても不動産価格の「底」はいつなのかという事は多いに興味があることと思います。

とはいうものの、それが簡単にわかるはずもないと言うのが現状です。年末に僕が尊敬する不動産業界のオーソリティと、「不動産価格の底はいつか？」ということを話していた時に、いみじくも御大が仰った言葉。

「過ぎてみて、振り返って眺めて見て、初めてあそこが底だったんだとわかるんだよ」

う～ん、含蓄があるお言葉というか、要約すれば　「そんな事わかるわけない！」　「神のみぞ知る」　と言うことのようです。もちろん、その後ご自身の持論と言うか予想は話していただきましたが・・・・

とは言っても、「神のみぞ知る」が結論では新年早々身も蓋もないので、このブログでは僕の勝手な予想、分析をしてみたいと思います。但し、「神のみぞ知る」が前提ですので、後になって　「ちっとも当たってない！」　「信じて不動産を買ってしまったのにどうしてくれる！」　系の苦情はご遠慮願います。

という訳で、本論は次回からということで・・・・・・

今年は激動の１年でした。不動産のプチバブルに終焉の兆しが見え始め、不動産市況が全般的に緩やかな下降局面になりつつあった時に、唯一例外と言われたエリアが名古屋地区でした。その理由はもちろん「トヨタ」の業績好調です。

このブログにも書きましたが、僕は仕事で５月に名古屋へ行きました。もちろんその当時はトヨタの業績も好調で、街には建築中のオフィスビルが数多く見受けられました。しかし、この時点で名古屋の中・大規模ビルに対して東京の資本が食指を動かすことはありませんでした。

そう、もうこの頃には名古屋でもババ抜きが始まっていたのです。実際名古屋ではこの時点で需給のバランスが崩れ始めていました。そこへ来て「サブプライム」、「リーマンブラザース」問題、更に追い討ちというか致命的なパンチとも言える「円高」が襲来しました。これでは事実上「トヨタの城下町」である名古屋はたまったものではありません。

１年前の元気ハツラツ名古屋から、誰が現在の名古屋を想像できたでしょうか？

年末のブログがちょっとネガティブな話になってしまいました。しかし、現実的な問題として不動産市況はしばらく厳しい状況が続きそうです。ちょっと前までは「２００９年３月頃までは」なんていう予想が多かったんですが、現在は「２００９年いっぱい」という予想の方がリアリティがあるようです。

新たに購入を検討している方は別として、それ以外の方はこういう時はおとなしくしているに限ります。登りがあれば下りがあり、陽があれば陰があるわけですから。「時」をじっと待つことも重要です。

つい先日新聞を見ていると、「不動産購入割引券！」、「１等　１０００万円！」などという見出しが目に止まりました。

「なんじゃそりゃ？」と思いよく読んでみると、某大手マンション業者が指定した自社物件を購入する場合にのみ使用できる「割引券」だそうです。１等１０００万円、２等５００万円、３等３００万円となっています。

不動産市況が極端に悪化する中、在庫を減らすべくあらゆる知恵を絞っているんだなあ驚いてみたり、ちょっとその手段に「？」と思ったり・・・・・

現在の不動産市場では値引きは半ば公然と行われているので、どの程度の効果があるのかは疑問ですが、今まで行われていた「家具・家電付き」よりは価格の安さを前面に出す分訴求力はあるかもしれませんね。

但し、いつものように小さな文字で書かれた注意事項を懐疑的観点で読んでいて気になることが！

「当選金は一時所得として所定の税金がかかる場合があります」　とかかれています。考えてみれば税制上ある意味当然とも言えます。でもそれであればちょっとどうなんだろう？

派手なアドバルーンを上げておいて、実は税金取られますよっていうのは、信義的にはどうも引っかかります。購入者の立場を考えれば、単に値引きする方がよっぽどシンプルでメリットが大きいわけですからねえ。

おいしい話には気をつけましょうね！！

数年前のことですが、地方案件を多数ご依頼いただいたことがありました。僕の仕事の場合、役所での調査業務が伴うことが多いので、土・休日は実質使えません。

ある一週間です。日曜日の夕方鳥取へ移動後前泊。月曜日、鳥取で仕事の後、米子へ移動、宿泊。火曜日、米子で仕事の後、岡山へ移動、宿泊。水曜日、山口県宇部へ移動、仕事、宿泊。木曜日、山口へ移動、仕事、宿泊。金曜日、下関へ移動、仕事、そして帰路へ・・・・・

その前々週は、茨城、新潟。前週は宮崎、長崎。この週の次の週は青森と。

前にも書きましたが、地方出張は時間的には制約があり大変です。でも、その土地土地の文化や歴史、そして何と言ってもそこでしか食せない美味にあるつけることが何よりの楽しみです。とは言うものの、続きすぎるとしんどいです。

「家の布団で寝たい！」　これに尽きると思います。普段、一泊程度では感じないのですが、1週間続くとビジネスホテルのベッドも苦痛になります。この出張の最終日は、家に帰るのが楽しみで仕方なかった思い出があります。

そして、この時の強行スケジュールでは、霊感が全くないと思っていたこの僕が、とある地方都市のホテルで恐怖の体験もしました。　その詳細は、僕のブログの2007年8月30日の書き込みを参照してください。

そこそこのペースで地方出張があるといいのですが、仕事なのでそんなに都合よく行きませんからねえ・・・・・　来年は雪解けを待って北海道へ出張です！

ちょっと前にも、不動産業者からの「物件買い取ります！」という営業が増えてきたということはここに書き込みました。年末になり更に過激な営業攻勢も増えてきました。

つい先日送信されてきた不動産業者からの営業FAXです。中古の投資用１棟アパートが２物件。どちらも都内の物件でそれぞれ価格が掲載されています。しかし、その価格は特に割安という価格でもなく、「これで売れるのかなあ？」なんて漠然と考えていました。

掲載されていた価格は、実際の価格を出すと支障がありそうなので、近い価格ということで、１物件目が２億３千万円、２物件目が１億２千万円。

「あっ、FAXのヘッダーが１枚あった！」と思ってそれを読んでビックリ！　「２つの物件を一緒に購入する場合には２億３千万円！」　

え～！　１物件買うとおまけにもう１物件付いて来る！　確か激安のスーツのお店でも、「２着目半額」では？

但し、条件として「年内決済」となっていました。年内にどうしても「現金」ということなのでしょうが、過激ですよねえ・・・・

こんな状況ですから、不動産市場の下落傾向はまだしばらく継続するのは間違いなさそうです。

つい先日、お客様から電話がありました。「○○（ご親戚）が亡くなりました」。その数日前に容態が急変されたということは聞いていたのですが、とにかく驚きました。

電話を頂いたお客様は、親族間における不動産の権利調整等を僕がお手伝いしていました。思い出せば最初は今年の３月でした。聞けば聞くほど難解というか複雑な状況で、最初は真っ暗な中を手探りでヨチヨチ歩きをしているような状態でした。

多い時には週に３回の打ち合わせや協議を粘り強く進めて、セミの声が聞こえる頃にはようやく大まかな方向性が見えてきました。しかし、親族とはいえ当事者の了解は全て取り付けなくてはなりません。

また、当事者の中には８０を超えたご高齢の方もいることから、余り悠長に進めていて万が一のことがあれば当事者が変わる上に交渉する相手の方の数も増えてしまいます。

期限を区切って進めていたので、正直かなりしんどかったです。夢に見たり、寝つきが悪かったりと。一時期は寝際の酒量が増えましたから・・・・

そして期限の最終日にようやく解決に到りました。ご親戚の訃報を聞いたのはそれから１ヶ月も経っていませんでした。

苦しくてくじけそうな時もありましたが、あの時に案件解決に取り組んでおいて正解だったんだと強く感じました。

「そのうち・・・」、「いつか・・・・」は絶対ダメですよ！！

先週の金曜日、信州をぐるりと巡ってきました。もちろん仕事でですけど・・・・

新幹線で８時過ぎに到着した軽井沢はまさに冬景色。残雪がある上に寒いこと。国道に設置された温度計のデジタル数字は「３℃」の表示。レンタカーで町役場や法務局に行っている間に晴れ間が出てきて、浅間山に見事な虹がかかってます。

さて、次はまた新幹線に乗って長野へ移動です。錦秋の山々を眺めていると、あっという間に長野へ到着。軽井沢と比べると思いの外暖かい・・・・　お昼時をかなり過ぎていたのですが、「せっかくなら長野で蕎麦！」と思い我慢した甲斐がありました。新蕎麦美味い！！

今度は在来線で松本へと移動です。最初は読書でもと思っていたのですが、車窓を流れる風景は山里の冬支度といった趣、まさに日本の原風景という感じでボーっと眺めているうちに松本に到着しました。

ちなみに、長野～松本間には「姨捨駅」という駅があるのですが、この駅からは手前に千曲川、そしてはるか先には長野市内が一望できて素晴らしい眺望です。この駅からの眺望は「日本三大車窓」のひとつだそうです。

話は戻って、夕方近くに到着した松本はとても寒くて、市内から見える山々は雪化粧しています。松本で一仕事していよいよ帰路へ。と思ったら新宿行きの特急発車までは約４５分もある！　さあどうする・・・・・

姥捨駅からの眺望

僕の会社には同業といいますか不動産関係の会社から、営業の電話やFAXが来ることや、その内容や件数は、その時々の不動産市況をかなり敏感に反映しているということは以前にもここに書き込みました。

急激な不動産市況の悪化に呼応して、その件数も急激に減少しました。しかし、この数ヶ月の間に明らかな変化が生じ始めました。

「訳有り物件買います！」、「売れ残り物件買います！」といったFAXが「とても」ではありませんが増えてきました。中には「即日現金決済！」なんて見出しがついているチラシまであります。「車の買い取りか！」と突っ込みたくなりますが、視点を変えればまさにそこが買い取り側のPRポイントなわけです。

不動産市況が悪化し続けている局面で、下落の底が見えない物件を持ち続けるのは恐ろしいことですし、何よりもそれら保有物件の支払が残っているわけです。「買い叩かれても目の前の現金」ということですね。

売れ残り物件の場合、当初売り出し価格の50％前後で買い取り、家電などを最新のもので揃えて、「最新家電付で1000万円以上の値下げ！」なんてコピーで販売してます。しかも「アウトレットマンション」なんていう言葉も登場してきました。

景気の悪化、不動産市況の悪化、どちらも一般的にはあまり歓迎すべき状況ではありませんが、これからマイホーム取得を検討されている方にとっては朗報といえるかもしれません。

う～ん、年末なんですから来年に繋がる明るい話題があるといいですよねえ・・・・

たくさん所有している地主さんが羨ましいなあと思う不動産。しかし、不動産は所有しているだけで放置しておけば「固定資産税」を徴収されるだけで、まさに「赤字」になってしまいます。

不動産には働いてもらわないといけないんです。しかも効率よく継続して。そのために借金して賃貸住宅を建てたりするんですが、ここが問題というか難しい所です。地主さんとは言っても潤沢に現金を持っているというケースは少なく、また税務効果上もあえて負債を作ったりします。

つまり、地主さんの賃貸住宅事業は大きな負債を抱えた状態でスタートします。もちろん事業化にあたっては様々な収支シミュレーションを行って「勝算」があるから事業としてスタートするのでしょうが・・・・・

さて、建物も完成して入居者の募集状況もまずまずで、何とか無事にスタートした賃貸住宅事業。気が付けばあっという間に10年の歳月が経ち、その間には近隣により新しくて見栄えが良い強敵新築物件も増え、あらためてうちの建物を客観的に眺めれば、「なんかちょっと見劣りするなあ・・・・そういえば最近空室が増えてきたなあ・・・・」

「そろそろ大規模な修繕をした方がいいって管理会社に言われたなあ・・・　一体いくらかかるんだろう？」、「それにこの調子で空室が増えたら、ローンの返済額とトントンになっちゃうんじゃないかなあ・・・・」

「そうだそうだ来週の取引先のプレゼン原稿もそろそろ完成させないと・・・・」、「えっ、○○君が転職する！？　うちの課ただでさえ人がいないのに！！」

「あれ携帯に管理会社から伝言が・・・・・」、「203号室の給湯器が故障して交換しないとダメ？　費用は157,500円！？　家賃の2か月分じゃん！」

「ただいまあ・・・・」、「お父さんお帰り、なんか最近元気ないね？」

陳腐なドラマ仕立てになってしまいましたが、決してフィクションではありません！

不動産は「所有」することよりも、「活用」、いや「こき使って稼ぎ続けてもらう」事の方がよっぽど難しいんです。

一般的には「地主さん」というと、「羨ましい！」という対象ですよね。僕も普通のサラリーマンの家庭に育ったので「地主さん」とは程遠いのですが、仕事柄多くの地主さんと接する機会があります。

しかし、「羨ましい」対象の多くの地主さんが異口同音に口にするのは「大変だ！」、「悩みが尽きない！」というようなことです。

東京やその近郊の地主さんは、勤め人である方が大半で、不動産資産の活用は本業以外にされている方がほとんどです。つまり本業＋不動産活用事業という２足のわらじ状態なんですね。

しかも、お父様やお母様がそれなりの年齢になって、相続を意識し始めたり、実際に相続が発生する頃は、その子供達は40代、50代の働き盛りで本業でも「しかるべき肩書きがあって責任も重大」なんです。

ということは、本業だけでもある意味「いっぱいいっぱい」なのに、相続や不動産活用事業のこともあれこれ考えたり、親族間で協議したりと、不動産が「憂いの対象」になってるんです。

これってほんと結構大変なことです。僕が接する地主さんでも「げっそり」、「げんなり」している地主さんがたくさんいらっしゃいます。基本的にはみなさん「不動産活用事業」ではプロではないわけですからね。

ということで、続きは次回ということで・・・・・・

１字変えて「争続」とも言われるくらい親族間の火種となりやすい遺産相続。その発端はどんな所にあるのでしょうか？

日本人の文化、死生観、価値観等々からすると、相続が発生した時、「親が亡くなり、残してくれた財産を巡って兄弟間で揉めたくない」というのが一般的です。もちろんこの時点から争いが生じることもあるのですが、どちらかというと最初から揉めているケースの方が少なく、揉めている場合でもそれ以前に生じた相続が原因というケースが多いと思います。

昔の日本では「家長制度」により「家を継ぐ長男がほぼ全ての財産を継ぐ」というのが一般的でしたが、現在では「兄弟間は基本的には平等」という民法の規定が浸透してきました。しかし、その一方で「平等」であるが故、実際の財産分割には厄介な点や曖昧な部分が多くなりました。

では、実際にはどのような動機で相続財産の分配を決定するのか？

「まあ兄弟だし、兄貴と喧嘩する必要もないからそれでいいか・・・・」

だいたいこんな感じなんですね。もちろん以前から仲の悪い兄弟なら別でしょうが、普通であれば自分たちが育った実家を巡って兄弟でわざわざ争いたくないですからね。

そして詳細は曖昧なまま月日は流れ、伴侶が出来、子供が出来、その子供も成長して・・・・・　つまり口を挟む人の数（将来その権利を継承する権利を有する人達でもあります）が増えてくると、「まあそう言うな、兄弟なんだから」では通用しなくなるんです。

でも、そのまま「うやむや」を放置すれば、より消火困難となっていく「紛争の火種」を次世代へ継承することを忘れないでください。

僕の業務は相続に関するお手伝いもかなりあります。相続の案件の場合、大きく２つに分けられます。　

１．今から行う財産分割の方法や内容に関するもの。

２．過去に発生した財産分割の方法や内容に関するもの。

さて、どちらの方が大変かはおおよそ見当つきますよね？　もちろんどちらのケースも親族間で合意に到らないからご相談いただくのには違いありませんが、解決に到るまでの時間、労力は格段に異なります。

答えは２のケースです。一言で言えば、「時計の針は戻せない」という厳然たる事実です。もう少し具体的に言いますと、「過去に既に決めてしまったこと」、「その事実を決定した人もしくは人達が物故者になっている」というところです。

そしてこれらの「過去に取り決めた事実」を継承した人達から不満が爆発するのです。「おかしいじゃなか！」と。

「不公平」、「ずるい」、「狡猾」、「騙し」等々、色々想起する言葉はあるでしょう。でも目の前にあるのは「厳然たる事実」です。しかもその「事実」を決めた人が「物故者」であれば、その経緯、意図、理由もわからない、もしくは「・・・・だったらしい」のレベルでしょう。

この状態では益々猜疑心、懐疑心が強くなるばかりです。こうして相続から○年、時には数十年経過して、親族間のバトルが勃発するのです。

では、「どのような経緯でこうなるのか？」は次回ということで・・・・・

つい先日放送された、テレビ東京系列の「ガイアの夜明け」は不動産特集でしたね。既に周知の事実となった「不動産不況」を取り上げたものでした。同じような特集は、今年の夏前くらいにも放送されていましたが、またまた今回も手厳しい内容でした。

マンションの叩き売り、転売に失敗して大火傷をした怪しげな人等々、まさに日本の不動産を取り巻く現状の縮図という感じでした。僕の知人でも行方がわからなくなってしまった不動産関連企業の社長がいますからねえ・・・・・　つい数年前はウン十億という売上高があって、それなりの経常利益もあったんですが・・・・

でもこれってバブル崩壊時の状況と変わりませんよね。当時は「地上げ」なんていう言葉が流行りました。それが今回は「転売」という言葉に代わっただけで、実態はほとんど一緒だと思うんですけどね。

番組の中で、転売に失敗した怪しい人は「１億５千万で購入して、すぐに２億円で売却する予定だった」と言ってました。購入したオフィスビルを数ヵ月後に売却して数億円儲かったなんて話も確かにたくさんありました。

そりゃ「虚業」ですよね。というか、そんなことをしているから実需をおいてけぼりにして不動産価格が高騰してしまったわけです。そんな状況が長く続くはずがないし、市場経済とは言っても過度で歪曲した利益追求をすれば、「神の見えざる手」につまみ出されてしまうんですね。

乱高下する株価に為替相場。一体世界の、そして日本の経済はどうなってしまうんでしょうねえ・・・・

あれほど高騰したガソリンが安くなってきたのがせめてもの救いでしょうか？つい先日ガソリンを入れたら、前回の給油時に比べてリッター当たり１５円も安くなってました。前回の給油からまだ１ヶ月も経ってないですからねえ。前回給油したときも「一時期に比べて安くなったなあ・・」と思ったんですから！

さて、不動産です。こちらは株価や為替相場と異なり、下げ基調が止まりません。実態というか実需を超えた思惑で高騰した部分の調整時期とも言えそうです。そこにサブプライム問題に端を発した世界的な金融恐慌も重なり、まさに泣きっ面に蜂、負の連鎖です。

そして、羹に懲りた金融機関は融資に慎重となり、不動産購入の意思を表明している人・法人にもお金を貸さない　⇒　不動産が売れない。　これが現状だと思います。

ではいつまでこの状況が続くのか？　これはとても難しい問題ですが、業界の方々と話していても、やはり少なくとも来春くらいまでは厳しそうというところでしょうか。何しろ現状ではプラス材料が皆無に近いですからねえ・・・・

但し、そんな中でも一部の企業はこの状況を「好機」と捉えて動き始めています。先述した金融機関の融資の問題もあり全体としてはまだまだ少数ですが、不動産価格がもう少し下がってくればこういった動きももう少し活発になってくると思われます。

少なくとも昨今の株価のような乱高下はないですから・・・・・　

さて、前回書いたとおり、「金融機関から融資を得られない物件」＝「極めて市場が限定される」訳ですから売り手にとっては非常に不利になります。また、仮に融資の条件がクリアできる買い手であっても、「違法物件」を積極的に買う人はまずいないですよね。

ということはつまり、法令を遵守している正規の物件と比較すれば、「違法物件」の資産価値は相当程度低くなってしまうということです。

たとえば、通常中古一戸建ての価格は土地代金＋建物代金（建築後の年数によっても大きく異なりますが）ということになりますが、法令上問題のない土地に「違法物件」である建物が建っている場合（中古一戸建て）、土地代金（何も建っていない土地だけ）よりも安くなってしまうのが一般的です。

では、なぜそんなことになるのか？銀行の融資不可、建物違法建築では買い手を見つけるのは極めて難しいと書きました。そればらば「合理的な値下げ」をする必要があるわけです。

このようなケースの場合、土地に問題はなく建物に問題があるわけですから、究極は現在の建物を取り壊して土地だけにしてしまうわけです。但し、建物の取り壊しには通常の一戸建てであっても２００～３００万円程度の費用が必要です。

つまり、違法建築の建物がある場合は、多少新しくても建物の価値はゼロ、さらにそれを取り壊す費用を控除したもの（土地価格－建物取り壊し費用）がその不動産の「一般的な市場価格」となってしまうのです。

もちろん、自由市場ですから「それでもいい！」という人がいれば別ですし、所有権者が継続して住み続けるのであればすぐには問題はありません。但し、改築や建て替えの時には注意が必要ですが・・・・

みなさんのお宅は大丈夫ですか？

さて、前回の続きです。以前には多少緩やかだった解釈が、極めて厳格な対応へと変更になった事象とは、ズバリ「容積率違反」です。容積率の規制とは土地の面積に対して、延べ床面積で何％までの建物が建てられるかというもので、それぞれの地域によって決められています。

たとえば、駅周辺の商店街では土地の面積に対して5倍とか6倍の延べ床面積の建物が建てられ、逆に住環境を重視する住宅地域では０．８～1倍の建物しか建てられないというような規制です。つまり、その地域の環境に合った建物しか建てられないよう規制しているわけです。

もちろん以前から「容積率違反」は建築基準法に抵触する法令違反だったのですが、これに対応する役所や融資する金融機関のスタンスが現在ほど厳格ではなかったのです。

では、厳格化により今一番問題となるのはどのような点か？

それは「金融機関の融資基準」です。つまり、建築基準法を含めた法令に抵触する物件に融資するという行為そのものが金融機関としてコンプライアンス上問題がある。もっと端的に言えば、「違反物件には融資せず！」ということです。

まだ一般の方にはちょっとピンとこないですよね？

実は現存する建物には意外と「容積率違反」等の法令違反物件が多いんです。違反物件の数ですから正確な数や割合などはわかりませんが、僕の今までの実務上でも結構ありました。

つまり新築のみならずこういった既存の建物でも、違反物件については金融機関は融資をしない。つまり、そういった物件を売りに出しても、金融機関の融資が得られない物件であれば、購入者は極めて限定されてしまうということです。だって不動産を全額即金で買う人って少ないですよね。

ということで、更に次回へ続きます・・・・・

昨今の世の中は以前と異なり、様々な事柄について法律による規制を受けるようになりました。身近な所では「個人情報の保護に関する法律」などはその代表だと思います。最も「個人情報」に関しては、今までがアバウト過ぎたとも言えますが・・・・

コンプライアンスという事では、不動産業界もより一層厳しくなっています。それはひところ大きな話題となった「偽装建築」うんぬんの影響もありますが、やはりそれは社会の趨勢であり、今後も厳格化はあっても緩和という方向には行かなそうです。

では、不動産業界でコンプライアンスが大きく影響しているのはどのような点だと思いますか？　実は一部の不動産については、その価値を左右するくらいの変革ともいえるのです。

不動産業界では「建築基準法」という法律による規制、その影響力が非常に大きいのですが、この「建築基準法」の遵守についても厳格化が推進されています。前述の「偽装建築」もまさに同法に抵触する違反行為です。

一言で言えば、昔は多少看過されていたような事象についても、現在では法令遵守は絶対的な条件として厳格運用、解釈することが当然となったのです。つまり、あるひとつの事象の解釈も、「昔はOK、今絶対N.G！」ということです。

しかし、この解釈の違いが、ある不動産にとっては大きな影響（悪い）を与えるのです。

その具体例は次回への続きということで・・・・・・

東京の話になってしまいますが、東京23区の区の名前がついている駅の所在地が実際には区名と異なった別の区に位置しているケースがあるのはご存知でしょうか？結構有名かもしれませんが、ここでご紹介します。

まずは、JR品川駅。品川駅だから品川区ではなく、実際には「港区高輪3丁目」と「港区港南2丁目」に位置します。

次にJR目黒駅。目黒区ではなく「品川区上大崎」に位置します。つまり品川区には「品川駅」はなくて「目黒駅」があるんですねえ。

あとは堂々と別の区に位置するわけではないのですが、極めて微妙な所に位置する駅としてはJR新宿駅があります。駅のすぐ南側（代々木寄り）は渋谷区千駄ヶ谷。現在南口の改良工事中で、一部のホームの位置が南側へ移動しているので、そのホームの所在地は渋谷区千駄ヶ谷です。

ちなみに、「新宿高島屋」の住所は「渋谷区千駄ヶ谷5丁目」です。

それから少しマイナーですが、JR埼京線の板橋駅はこれまた不思議な立地で、3区の境界に位置しており、西口は板橋区板橋1丁目、東口は北区滝野川7丁目、そしてホームの大半は豊島区上池袋4丁目になっています。

それぞれどのような理由でこのようになったのかはわかりませんが、他にもまだたくさんこんなことってあるんでしょうねえ・・・・

また見つけたら紹介しますね。

仕事を通じて多くのお客様とお会いしますが、お客様の不動産に対するスタンスというかタイプは大きく分けて４パターンというのが僕の感じるところです。

Aタイプ　基本的には自分であれこれ考えるより、相当部分を専門家に任すタイプ。

Bタイプ　ある程度は自分で調べるが、基本的には専門家に任すタイプ。

Cタイプ　自分でもかなりのレベルまで研究、勉強するが、最後は専門家に任すタイプ。

Dタイプ　とにかく自分で研究、勉強して、そして判断するタイプ。

さて、みなさんはどのタイプですか？

ちなみに、僕から見て一番危険なのはDタイプの方です。確かに一般の人としては相当勉強されているのですが、肝心な所が間違っていたり、やはり実践を踏んでいないもしくはその数が少ないので、どうしてもそこに齟齬が生じてしまうんですね。

またこのタイプの方は懐疑心が強いというか、他人のアドバイスに耳を傾けない傾向が強く、逸脱の度合いを深めることになりがちです。こういう方の話を聞いていると、こちらの方が冷や冷やしてきます。

では、A、B、Cどのタイプがいいのかというとこれは難しい所ですが、Cタイプを望むのは酷にしても、やはりBタイプくらいはあるべきだと思います。服を買うのとは違うんですからねえ・・・・

最後にDタイプの方、「そんな方法は通用しない！」かもしれませんよ！！

僕が住んでいる東京都調布市の京王線調布駅周辺は、現在京王線の地下化工事を大々的に行っています。

調布市を東西に縦断する京王線の踏み切りの存在が、京王線の南側と北側の行き来を著しく妨げているというか、渋滞の原因となっています。ご近所を走る小田急線は連続立体交差化（電車が高架線を走る）事業を推進中ですが、京王線は一部の地域のみ鉄道が地下に潜るという方式となりました。

僕が利用する調布駅も工事が本格的になり、今まであった駅舎や南口と北口を結ぶ渋い地下通路もなくなってしまいました。その地下通路は相当の年代もので、一説には戦前からあったなどとも何かに書いてありました。

確かに古いだけあって妙に天井は低く（１ｍ８０センチちょっと）、横幅も２ｍ程度なのですが、階段と言っても普通の１戸建ての１階から２階への階段より低い感じなので、老若男女問わずいつも利用する人達で賑わってました。

ところが先日、地下にあった改札が橋上に変更になったことに伴い、この地下通路は廃止となり、南口と北口の行き来にはこの巨大構造物（改札口兼連絡通路）によって人間様が電車を乗り越えなければなりません。

階段や通路が広くなったのはいいですが、巨大構造物の頂上はビルの３階よりちょっと高いくらい。これは結構効きます。「体のためにそれくらい！」というツッコミが聞こえそうですが、この階段を降りている時は、昇ってくる老若男女の「ボヤキ」、や「怨嗟」をよく耳にします。

もちろん、エレベーターは設置されていますし、４年後に工事が完成すれば飛躍的に利便性は向上するのでしょうが、工事進行中の現在は古き良き物が無くなり、不便を強いられてと、やっぱりちょっとだけ「愚痴」をこぼしてみたくなります。

さて、今回のタイトルをご覧になって、普通なら「なぜ？」ということになると思います。不動産に限らず自分の所有物の価値が上がれば喜びますよね？

でも、不動産が他の物と異なる点は、その時々の価値に応じて固定資産税や相続税が変わる、つまり不動産の価値が上がれば税金も高くなるということです。

もっと極論すれば、先祖代々から受け継いだ土地で、将来的にも売るつもりがない土地の場合、価値が上がって税金が高くなるより、価値は上がらなくていいから税金（毎年払う固定資産税）も上がって欲しくないですよね。

しかも、将来的には絶対相続が発生するわけですから、不動産の価値が上がれば相続税も当然上がることになります。

ちょっと極端ではありますが、先日こんなご相談がありました。ある地方都市の郊外に広大な土地（自宅、畑、山林等）を所有されているお客様です。のんびりした所だったのに、高速道に新しいインターチェンジが出来る事になり、それに伴いバイパスも作られるが、そのバイパスはお客様の土地を横切るそうです。

お父様、お母様は既にご高齢。現在の地価でさえ相続税の捻出に頭を痛めているのに、これ以上土地の評価が上がるなんて空恐ろしいそうです。

ちなみに、このようなケースの場合、一概には言えませんが、相続税の評価額が２、３倍に跳ね上がることもあります。ほんと恐ろしいですよね！！

色々なお客様と接していて感じることがあります。それは一言で言えば「人間の心理」と言えることかもしれませんが、不動産に関して言えばその心理はあまりよい方向へは作用しません。

ではそれはどのような心理か？

自分が購入しようとしている物件を「良い物件」、「お買い得物件」と考えたり、逆に売却しようとしている物件の場合には「価値のある物件」と考えることです。

もちろん慎重派、冷静派の方もいるのですが、上記のタイプの方が多いというのが僕の感想です。

では具体的どういうことかといいますと、購入時には「この物件と出会えたのは何かの縁だ！」、「明日になったら売れてしまっているかもしれない・・」等々という思考が先行して、その物件の「マイナスの部分」を見ないよう、考えないよう、あるいは良い方へ解釈しようという思考回路に陥ります。

売却時には「購入時よりも不動産の値段は上がっているらしい」、「最近この近所で坪○○万円で売れたらしい」等々、自らにとって耳障りの良い情報のみが記憶に残り、耳障りの悪い情報は極力忘れようとしたり、例外と考えたりします。

もちろん不動産についても「運命的な出会い」を否定するつもりはありませんが、普通そんな出会いってそうそうないですよね。また、実際に物件が値上がりしているケースもあるでしょうが、だとしても「考えている程では・・・・」というのが一般的です。

僕がご相談いただくケースを見ていても、残念ながら「過信」というケースがほとんどです。

高額な買い物の決断をする訳ですから、このような思考により自分自身を納得させたり、安心させたいという気持ちは当然だとは思いますが、だからこそそのような場面においては「冷静」、「客観」ということスタンスが重要だと思います。

新聞の不動産広告から不動産市場の現状を観察するというテーマは以前にもここに書き込みました。

今回は9月某日の全国紙に実際に掲載されていた広告をご紹介してみます。

１．関東地方の某超有名避暑地のマンション。完成後半年以上、売れ残り戸数は半分以上。驚くのはそのプライスタグ、堂々と「半額値下げ」を謳っていました。既に購入している人はどうなるんでしょうねえ・・・・

２．都内ワンルームマンション。完成後数ヶ月、分譲戸数は数十戸、売れ残り戸数は全部！！　今まで1戸も売れていないとは・・・・・・

３．上信越地方の観光地に存するマンションと戸建別荘。完成後3年以上、マンション、戸建それぞれ数十戸が売れ残り。　3年以上も資金回収できなくて大丈夫なんでしょうか？

４．都下の建売1戸建。完成後半年から1年以上経過した物件数十棟が売れ残り。立地、環境条件は良好でも、総額が高過ぎ！　一般の人には手が出ない・・・・・

いかがですか？　不動産不況をことさらに強調したり、煽るつもりはありませんが、これが現状、事実であることは間違いありません。

但し、前にも書き込んだとおり、吟味すれば「買いのチャンス」でもあります。

本日「基準地価」が発表となりました。1年のうちに「公示地価」とか「路線価」とか色々発表されるのでわかりにくいですよね。

「基準地価」というのは、調査の主体は都道府県（公示地価は国土交通省）ですが、その価格の評価方法や目的は「公示地価」とほぼ同じです。

異なるのは「価格時点」（いつの時点の価格か）ということです。つまり、「公示地価」は1月1日現在、「基準地価」は7月1日現在の価格で、名称は異なるものの同じ「ものさし」で土地の価格を導出しているといえます。

発表された「基準地価」の数値に基づいて、新聞・テレビ等では様々な分析やコメントが発表されていますが、情報の受け手として留意しなければならないのは、「基準地価」に基づいて発表される「地価が下がった」とか「地価が上がった」という地価動向がどのような根拠によるのかを知ることです。

つまり、今回発表された「基準地価」は、平成20年7月1日現在の価格ですが、○○％上昇、○○％下落という場合、平成19年7月1日現在の価格と比較した数値が発表されているわけです。

ここで気をつけなければならないのは、この数値は1年間を通じたトレンドであり、地価動向が大きく変動している現在の様な局面においては、必ずしも「現在」の地価動向を反映していないということです。

今回発表となった期間（平成19年7月～平成20年7月）の地価動向を上期、下期に分ければ、上期は「上昇から緩やかな下降」、下期は「明らかな下降」というところでしょうか。

一言で言えば、今回発表された「基準地価」に基づく地価動向よりは、現在の地価動向は「もう少し悪い」というのが実情だと思います。

日本経済は「アメリカがくしゃみをすると日本が風邪をひく」と言われていますが、サブプライム問題に端を発した今回の米リーマンブラザースの経営破たん、日本にも大きな影響が出そうですねえ。

このブログを書いているのは、９月１６日（火）午前中なので、連休明けに加え市場が開けた直後で、為替や株の状況はまだわかりませんが、今日１日というかしばらくは日本市場も大変なことになりそうです・・・・・

日本経済はもちろん、日本の不動産市場にも当然大きな影響が出そうです。リーマンの破綻原因がサブプライムにあり、日本の金融機関もその債権者となっていることから、日本の金融機関による不動産関連融資はより一層厳格化、融資額の減少ということになるでしょう。

ただでさえ減速中だった日本の不動産市場にとっては、まさに「泣きっ面に蜂」ということになりそうです。

しかし、昨年まで続いた日本の不動産価格上昇のきっかけが、外資系ファンドによる買い漁りだったことを考えると、ヒートアップしすぎた市場の冷却の加速度が増したとも考えられます。

視点を変えれば、物の値段が下がればこれから購入を検討している人にとっては追い風と言えます。実際、「最近不動産の値段が下がってきたから・・・」との理由による投資物件購入のご相談が増えています。もちろん、一次取得（自分で住む家の購入）を検討している人にとっても追い風ですからね。

マスコミや周囲に振り回されず、冷静に市場全体、経済全体を俯瞰してみることも重要です。だって、現在の不動産市場を好機と捉えている人がいるんですから・・・・・

前回の続きです。

適度？にお酒を飲んだので、停電にもめげずしっかりぐっすり睡眠をとって土曜日の朝を迎えました。台風自体は既に通過しており、余韻で風は強いものの天候は悪くなかったと思います。

目覚めて早々、「もう電気も通じてるだろう・・・」と思いテレビのスィッチを入れようとしても反応なし！　照明のスイッチを入れても電器点かず！　「なんだ、まだか～」と思いつつも、既に外は明るいので危機感もなく、「まあ、夕方までには復旧するだろう・・・・」と楽天思考でひとまず解決。

「おなか減ったから、なんか食べよう！」、「うわっ！冷蔵庫の中身が・・・・・そう、停電だった・・・・・」　ほぼ全滅です。まあ、たいしたもんは入ってなかったんですけど・・・・・

食べ物がない！　でも、コンビに行くのも面倒・・・・　だって階段が・・・・・　

さて、時刻はそろそろお昼。トイレに行って水を流そうとしたら「あれっ？水が出ない！」。もちろん、水道の蛇口をひねっても同じこと・・・・　そう、マンションの場合、水はモーターで屋上の貯水槽にくみ上げるという方式が多いんです。つまり、電気の力に頼らなければ水も出ないと・・・・・

そうこうするうちに陽は傾き始めました。相変わらず停電のまま・・・・　　初めて現実的な不安に襲われました。「このまま夜になったら、真っ暗で懐中電灯・ろうそくなし、テレビなし、本も読めず、トイレ流れず・・・・、どうやって夜を過ごせばいいんだ？？」

結局、会社がある地域は一足先に電気が復旧していることがわかり、若手は酒と食料を調達して会社へと非難しました。

停電は日曜日の昼間に復旧しましたが、たかだか40時間程度でこの有様です。そして、当たり前のことですが、多くの文明の利器は電力がなければただの鉄の塊で、全く融通が利きません。

大規模な震災を考えると、やはり相応の準備というか備えは絶対必要だと痛感した熊本での台風体験でした。　

今年はとにかく局地的に降る雨（ゲリラ豪雨、ゲリラ雨とか言うそうですが）が凄いですねえ。地球温暖化が原因とも言われていますが、今後は過去に類例がないような自然災害が増えるというのが専門家の予測のようです。

僕の自然災害の実体験というと、平成3年の台風19号が思い出されます。もう既に17年も前ですが、ご記憶の方も多いと思います。近年ではもっとも甚大な被害をもたらしたこの台風は、九州地方から東北地方までとにかく大暴れをしました。

当時僕はサラリーマン2年目で、転勤先の熊本市内に住んでいました。熊本に接近したのは金曜日の夕方。事前にテレビ等で「強力な台風！」ということは知らされてはいましたが、「台風だから飲んで帰るか！」というさっぱり合理性も理論的根拠も希薄な先輩の鶴の一声で独身若手は飲み会に突入しました。

日付もとうに変わり店を出てみると、街中が凄いことになってます。強風の中、色々な物が宙を舞い、中には畳２畳位はありそうな看板やらトタンまでヒラヒラと・・・・

身の危険を感じつつ当時住んでいたワンルームマンションまでようやく辿り着くと、一帯は真っ暗闇。停電です・・・・　しかもマンション入口のオートロックは停電で開かない・・・・・

自分のマンションに隣地から塀を乗り越え浸入。痛飲後の体にはこたえる・・・・と思ったら当然エレベーターも停止。６階ってこんなに階段昇るんだ・・・・・　一緒にいた３階に住んでいる後輩が恨めしい・・・・・

ようやく辿り着いた我家。外の街灯ももちろん停電なのでほぼ完全な闇。散らかった我家はそのまま歩くと危険なので、はいつくばって移動です。

どうにかこうにかスーツも脱いで、万年床へ滑り込み一安心。「まあ明日の朝目が覚めれば電気も大丈夫だろ」という希望的観測と思い込みで意識が遠のき、無事？に初日は終了！

でもこれは未体験ゾーンのほんのプロローグでした。　

続きは次回ということで・・・・・・

最近あらゆるマスコミで「不動産不況」が喧伝されています。「潰れる不動産会社５０社リスト」、「購入してはいけない沿線別エリア」等々。

でも、ちょっとやり過ぎじゃないですかね？　事実を伝えることがマスコミの使命であることは論を待つまでもありません。しかし、現状はともすると「弱い者いじめ」というか「マスコミの集団心理」的な一面も垣間見れるような気がします。つまり、「他がやるからうちもやる」・・・・

不動産業界を取り巻く環境が、昨年秋頃から変化というか悪化し始めたのは確かです。ここ数年プチバブルと言われたように、一部不動産会社が転売利益目的で、地上げのごとく不動産を買い漁っていたのも事実です。

しかし、だからと言ってマスコミが過剰な報道によって、不動産不況を一層煽るというかその片棒を担ぐのもどうかと思います。

以前からここに書き込んでいるように、僕もしばらくは不動産の下落は避けられないと思います。しかし、それは上がり過ぎた価格の調整の局面であって、オフィスにしても住宅にしても需要が極端に減少するわけではありません。

現在の地価動向を見ると、バブル崩壊時と異なりエリアによって下落幅が異なっています。ほとんど下落していない、もしくは若干上昇しているエリアもあれば、既に大きく下落しているエリアもあります。

一部の偏向した情報に惑わされることなく、冷静、冷徹に対応したいものです。

さて、前回ちょっと脱線してしまいましたので、前々回の続きです。

不動産情報誌やチラシから売れ残り物件かどうかを見極める方法は前々回書きました。では、その他にはどのような情報を読み取ることが出来るのでしょうか。

売れ残り物件の場合、完成してからどの程度の期間経過しているのかというのも気になりますが、じゃあ全体で何戸売り出して現在何戸売れ残っているのかということも重要です。その情報も例の細か～い字が一杯書いてある所にあります。

細かい項目をよーく見ていくと、「総戸数○○戸」、「今回販売戸数○○戸」というようなことが書いてあります。つまり、全体でこれだけの戸数を売り出したのに○○戸売れ残っているということが一目瞭然なわけです。

特に最近は新築物件の売れ行きが悪いので、マンションの場合だととっくの昔に完成しているのに１／４位売れ残っていることもざらです。もちろん、あと２戸なんて場合もありますが・・・・・

売れ残りというとちょっと聞こえは悪いのですが、不景気で不動産が売れない時ですから、売れ残り物件がイコールあまり良くない物件とは限りません。本当に気に入った物件であれば、数百万円のディスカウントもあるような現状はむしろチャンスともいえます。

売れ残り物件のもうひとつの魅力は、完成している実際の建物、そしてその部屋を見ることが可能ということです。新築マンションがどんどん売れていた数年前ならば、建物完成前にモデルルームを見て契約というのが当たり前でしたからね。

但し、売れ残り物件を見学に行く場合、売り手側の営業マンは相当気合が入っているので、押しに負けない気構えは必要です。それと、「今月中にご成約いただければ、○○万円相当のお好きな家電をプレゼントします」的な甘言にも注意しましょう！終の棲家を購入するのに、「家電のおまけ」が判断基準では考えものです。

最近、同じようなボヤキばかりで申し訳ないんですが、ほんと景気悪いですね・・・・　もちろん、不動産市場もですが・・・・・

しかし、見方を変えれば、マイホームを購入しようとしている方の中でも特に一次取得の方（初めてマイホームを購入される方）にとっては、不動産市場の冷え込みは「追い風」と言えますよね。

但し、どこまで、いつまで不動産市場が下落するのかは難しいところですが、既に完成している物件（端的に言えば、売れ残り）をお得に購入するにはチャンスと言えます。媒体で報道されているとおり、現在売れ残り新築物件（在庫物件）は近年にない水準となり、販売業者は早期売却に躍起になっています。

では、そのような「売れ残り物件」はどこにあるのか？　どうやって見つけるのか？

ニュースソースとしては、いくらでも身の回り、日常に氾濫しています。新聞広告、折り込みチラシ、不動産情報誌等々です。

それでは、これらの情報のどこに着目するべきなのかと言うと、この手の物件広告には必ず下の方に小さな字で「物件概要」というのがズラズラっと書いてあります。目を細めながらよ～く探すと、その中に「建物竣工」という項目があります。そこにはその物件がいつ完成したのかと言うことが書いてあります。

既に完成している物件であれば平成○年○月完成、まだ完成していなければ平成○年○月竣工予定とか書いてあります。つまり、ここを見れば売れ残り物件かどうかだけではなく、どの程度の期間売れ残っているのかが一目瞭然と言うわけです。

基本的には、販売業者は完成から期間が経過しているほど　「早く売ってしまいたい、完売させたい！」と考えます。　まあ、当たり前と言えば当たり前ですよね・・・・

ということで、続きは次回に・・・・・

さて、いよいよ本題です。断腸の思いで新築で購入したマイホームを手放そうと決断したのに、住宅ローンの残債の方がマイホーム売却価格よりも高くなってしまう恐ろしいパターンとは・・・・・

ズバリ、「頭金０円で新築マンション購入OK！」のパターンです。新築マンションのチラシでよく見かけますよね。

その仕組みはどうなっているかというと、購入金額の７０％程度は民間金融機関と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提携した「フラット３５」を利用して、残りの金額を不動産販売会社と提携した銀行が融資するというケースが多いようです。

では、このパターンのどこに問題があるのか、実際の数字をあげて検証してみます。

３０００万円の新築マンションを頭金０円で購入、住宅ローンは３０００万円、３０年返済、ボーナス払いなし、金利３％とします。

この場合の月々の返済額は126,481円、年間で1,517,772円。数字だけ見れば、まあそんなものかなあという感じですよね。

それでは、10年後に売却することを想定してみましょう。10年間で返済したローンの額は１５１７万円。では、ローンの残債は？

なんと３０３５万円！　１０年間、１５１７万円も払ったのに、新築時のマンション価格より残債の方が若干ですが高いんです！！　この他にも固定資産税や管理費だって払ってますからねえ・・・・・　ちなみにローン支払総額は４５５３万円です。

そして、気になるマイホームの現在の価値はというと、バブルのような異常時や一部のプレミアム物件は除くとして、一般的には新築マンションは中古になった瞬間に価値が下がります。車と一緒です。ましてや新築から１０年経過していれば時の経過によっても価値は下がります。

新築時に３０００万円だったマンションが、１０年後にいくらの価値があるのかというのは、地域的な問題、駅からの距離等色々な要因があり一概には言えませんが、僕がご相談を受けたケースでは２０００万円弱！というのがありました。

不動産は高～い高～い買い物です。モデルルームを見て気持ちが高揚したとしても、もう一度冷静に現実の数字と向き合いましょう！！

僕の仕事柄、個人の方の不動産に関する相談もよく受けます。そんな中で最近増えているというか、よくあるケースが不動産購入後（特に新築のマンションを購入された方）のローンについてです。

悪化する景気、上がらない給与等々、残念ながら日常生活を圧迫するような要因ばかりの現在、抱える住宅ローンはボディブローのようにジワジワと家計を痛めつけます。

特に数年前の「優遇金利０．９％」などという変動金利で住宅ローンを組まれた方は、優遇期間も終わり、月々の返済額が一挙に増えるといったケースも見受けられます。

定年後まで続く住宅ローン返済、将来の給与の動向、読めない金利動向、お子様の教育資金の捻出等を考慮した結果、苦渋の決断としてマイホームの売却を真剣に検討される方もいます。

しかし、ここで問題となるのがマイホームの現在価値（市場価値）とローン残債の逆転現象です。つまり、マイホームを売ったお金でローンを返してしまおうと思っても、売却代金よりも住宅ローンの残金の方が多いというケースです。

もちろんこのパターンは全てのマイホーム購入者に該当する訳ではありませんが、あるポピュラーな購入方法（ローンの設定方法）の場合、返済期間等にもよりますが、購入後１０年位ならば上記のケースに該当する可能性が高くなります。

こうなると、まさに手放したいけど手放せない。あるいは、手放してマイホームはなくなったのに、住宅ローンの残債が残るという状況になってしまいます。

では、その「あるパターン」とはどのような購入方法なのか？、ということは次回への続きという事で・・・・・

今年の夏は局地的な集中豪雨がいたるところで猛威を振るっています。地球温暖化もひとつの要因だといわれていますが、ほんと恐ろしいことです。

都市部では市街化が進んで、昔の地形や川の位置が変わってしまったりして、昔の土地の本来の姿を想起することは極めて困難です。

しかし、いくら人間が皮相的に手を加えたとしても、地勢を根本的に変えることは難しく、集中豪雨の時などに本来の姿を露呈します。

東京の場合、中心部とは言っても意外と起伏は多く、地名に「谷」という字が付く所、たとえばJR渋谷駅周辺は「道玄坂」、「宮益坂」に挟まれたまさに「谷」です。

下水等のインフラが整備されていることから、通常の降雨量では問題ありませんが、いわゆる集中豪雨の時などは、あの有名な駅前スクランブル交差点はちょっとした湖と化します。

大雨が降った時に冠水する所というのはだいたい決まっています。しかし、それを知らずにそんな所へマイホームを持ってしまったら悲惨ですよね。

じゃあどうやってそれを調べるのかといいますと、国土交通省のサイトに「ハザードマップポータルサイト」という便利なサイトがあります。このサイトは日本全国のエリア別の災害危険度等が、簡単に閲覧できますので参考にされてはいかがでしょうか。

もちろん、現在住んでいる地域の危険度を知るためにもなかなか有効なサイトです。

このサイトです↓

http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/publicate/index.html

僕は仕事柄地方出張が結構多いということは前にも書き込みました。１都１道２府４３件のうち、まだ行ったことがない県庁所在地は福井と徳島の２県です。

ところで、「県庁所在地」とは一言で言えば、「都道府県の行政機関の本庁が置かれている都市」ということになりますが、じゃあその都道府県で一番大きい（人口が多い）都市かと言うと、必ずしもそういう訳ではありません。

ちなみに、最新の推計人口では県庁所在地の都市よりも人口が多い市は６県ありますが、どこの県の何市だかわかりますか？

答えは、１．福島県　２．群馬県　３．静岡県　４．三重県　５．鳥取県　６．山口県　以上の６県です。

では具体的にはなんと言う市が、県庁所在地の都市より人口が多いでしょうか？

１．福島県：いわき市、郡山市　　２．群馬県：高崎市　　３．静岡県：浜松市　　４．三重県：四日市市　　５．鳥取県：米子市　　６．山口県：下関市　となります。

お気づきですか？　福島県の場合、福島市はなんと第３位なんです。県庁所在地の都市で人口が県内３位以下というのは福島県だけです。

それでは、県庁所在地の都市で人口が多い市と、その逆少ない市は次のとおりです（２００５年国勢調査より）。

人口が多い　　１位．東京（２３区）：８４８万人　　２位．横浜市：３５７万人　　３位．大阪市：２６２万人　　４位．名古屋市：２２１万人　　５位．札幌市：１８８万人

人口が少ない　１位．津市（三重県）：１６万人　　２位．山口市（山口県）：１９．１万人　　３位．甲府市（山梨県）：１９．４万人　　４位．松江市（島根県）：１９．６万人　　５位．鳥取市（鳥取県）：２０万人

但し、近年施行された「平成の（市町村）大合併」により、特に人口が少ない都市のランキングに変動がありました。

ちなみに、１９６５年から２０００年までは、人口が少ない県庁所在地の順位、１位：山口市、２位：鳥取市、３位：松江市、は一度も変わりませんでした

今、本当に不動産市況は冷え込みまくっています。それについては新聞やテレビでも最近よく報道されているので、皆さんもご存知ですよね。

ちょっと前にもここに書き込んだとおり、うちの会社でも同業者からの営業電話が激減しました。というか、最近ではほとんどありません。

電話の内容は、「マンション用地ありませんか？」、「建売用の土地はありませんか？」などといったもの。今年の初め頃までは、「他社には負けない数字を出しますんで！」という威勢のいい電話も結構あったんですがねえ・・・・

その後、春先から初夏の頃には、「○○（住所）に○○㎡の土地があります。どなたか購入する方はいませんか？」的な「売り」の営業電話が多くなりました。

そして、最近では「立地条件の良い中古マンションを買い取ります！」といった営業電話が増えたと思ったら、あっという間にその「切り口」の電話もほとんどなくなりました。何のことはない、買い取った物件が売れずに在庫が増えてしまい、えらいことになってるそうです。

さて、「メモ用紙の話」はどこへ行ったかというと、これらの営業電話の話は全て一方的に送信されてくる「営業FAX」にも当てはまるんです。

昨年、一昨年等、不動産市況が活気を呈していた頃は、「営業FAX」がジャカジャカ送信されてきました。送信されてきたFAXは、ごく一部を除いては保存する必要のないもので、それらの用紙は即メモ用紙用、裏面を使った仮印刷用として「再生専用トレー」に収容されていました。

しかし、前述のとおり、市況の冷え込んだ現在では「再生専用トレー」に「営業FAX」は皆無に等しい状況です。一方的なFAX送信で「白紙」を大量に消費されるのは困りものですが、現在の不動産市況はもっと困ったもんですね。

前回はバブルの絶頂から崩壊までの地価の変遷を書きました。今回はいよいよ現在、そしてこれからの地価動向を、とっても私的に予測してみたいと思います。

バブルの崩壊後に下落を続けた地価が、長い年月を経てほぼバブル以前の水準に辿り着いたことは前回書きました。

近年の地価上昇とその後の地価下落（将来的）についてもほぼ同様のことが起きるであろうというのが僕の予測です。近年の地価上昇の原因は、国内外の投機マネーも大きな要因でした。つまり「実需」が地価上昇を牽引したのではなく、「転売利益目的」の「思惑」が牽引しました。

気が付けば「実需」が手の届かない水準まで地価が上昇して、それとほぼ同時に景気の陰りがはっきりしてきたというのが現在の不動産を取り巻く状況だと思います。

それでは、どの程度地価は下落するのか？　この答えは単一的に何割ということではなく、地域によってかなり異なると思われます。なぜならば、近年の地価上昇率は地域によってかなり異なったからです。

前回同様「公示価格」でその地価動向を検証してみます。

「東京都港区の住宅地平均」　最低時：平成12年　853,500円／㎡　平成20年　1,683,800円／㎡　上昇率　197.2％

「東京都世田谷区の住宅地平均」　最低時：平成17年　488,800円／㎡　平成20年　627,900円／㎡　上昇率　128.4％

「千葉県柏市の住宅地平均」　最低時：平成18年　120,700円／㎡　平成20年　126,800円／㎡　上昇率　105.0％

いかがでしょうか？　バブル時と異なり、地域的な条件により上昇率にかなり差があることがわかります。

また、実際の市場ではこの数字以上に加熱していました。港区の一部地域などは希少性の高さという強みはあると思いますが、港区の場合も実態としては平成17年から平成20年までの上昇率が181.9％ですので、如何に急激であったかがわかります。

いずれにしても、どの地域であてっも近年の地価上昇で「膨らんだ部分」はある程度収斂して行くものと思われます。

但し、今後の経済、景気のより一層の悪化等、「実需」に対するマイナス材料が揃えば、それ以上の下落も考えられると思います。

さて、前回は現在の不動産市場を取り巻く環境が相当厳しい状況であることを書きました。

では、停滞から下降へのトレンドにある不動産の価格は今後どうなっていくのか、ということは皆さんも多いに興味があると思います。実際それを予測することは極めて難しいのですが、あえて僕の勝手な主観で書かせていただきます。なので、将来間違ったトレンドになってもご容赦を！

最初に日本の不動産価格（ここでは主に土地とお考えください）がどのような基調であったかを、国土交通省が毎年公表する「公示価格」で検証してみましょう。

ここではひとつの事例として、東京都世田谷区の「住宅地の平均価格」の推移を追ってみます。

バブルが始まった頃、昭和６１年が488,000円／㎡。そして1年後の昭和62年が1,082,100円／㎡、なんと1年で109.2％の上昇でした。これがまさに「バブル」というやつですね。1年後の昭和63年は1,379,900円／㎡、上昇率は30.3％とやや鈍ったもののまだ上昇のトレンドでした。

そしてバブル崩壊。平成元年には9.3％の下落となりました。ここから下落が止まらなくなります。そして地価下落に歯止めがかかったのが平成18年、この年ようやく地価が1.8％上昇しました。平成の初頭からなんと17年連続して地価が低下したのです。

それから、興味深い事実として、地価の底であった平成17年の価格は488,800円／㎡。期せずして、バブルが始まった頃の昭和61年の価格とほぼイコールでした。つまり実態から膨張した部分（バブル）が収縮、あるいははじけて元の姿に戻ったとも言えます。

ということで、この続きはまたまた次回ということで！

ガソリンの高騰、食料品の値上げ等々、なんだか景気の悪い話で持ちきりの昨今ですが、以前からここでも書き込んでいるとおり不動産を取り巻く環境も相当厳しい状況です。

仕事柄不動産関連、金融機関等様々な方々と不動産の話をする機会が多いのですが、正直明るい材料が極めて乏しいというか、「ない！」という状況です。

不動産業者からの「土地の売り物件ありませんか？」という電話やFAXでの営業が、最近ではほとんどなくなったということも以前ここに書きました。その後、ここ数ヶ月は「中古マンションを買い取ります！」という営業が突然増えました。

これは高騰した新築マンションに比べると、　１．購入者にとって「割安感」があり、リフォームすれば割と売却しやすい、　２．業者側は売れ残りリスクが比較的低く、短期間で現金化が可能、　３．それなりの利益幅が確保できる、　４．景気悪化、金利上昇、給与の問題等により売却を検討するケースが増加している（業者にとって仕入れやすい環境）等の理由が考えられます。

しかし、しかしですねえ、最近では新築マンションばかりか、これらの中古マンションも在庫がややダブついているそうです。つまり中古マンションも売れなくなりつつあると・・・・

じゃあ、この後不動産価格は一体どうなってしまうのか、というのは次回ということで・・・・

みなさん「手付け流し」なんて言葉聞いたことありますか？　不動産関連の方はもちろん、不動産に詳しい方でしたらご存知かもしれませんが、一般的にはあまり知られていないと思います。

でも、「手付金」と言えばなんとなくイメージできるのではないでしょうか。ここでは法律のややこしい定義は置いといて、簡単に書かせていただきます。

不動産で「手付金」とは、買主がある物件を購入する意思を明確にして、契約時に売主へ代金の一部（１０～２０％程度）を前払い的に支払うその金銭のことです。最終的には物件の価格から「手付金」を控除した金額を支払えばよいと言うことになります。

但し、買主の何らかの事情で契約を破棄する場合は、既に支払った「手付金」はペナルティとしてそのまま買主が受領する、つまり買主には「手付金」は戻ってこない、それが「手付け流し」です。

高額な買い物（契約）ですし、買主は自らの意思で購入を決めたのだから、まあ当たり前と言えば当たり前ですし、そのまま残金を支払って物件が引き渡されれば、買主としても特段問題ないですよね。

ところが、最近この「手付け流し」が増えているそうです。一度購入の意思を明確にしながら、高額なペナルティを払ってでも契約を白紙に戻すということは、買主に相当の理由があることは間違いありません。

通常の住宅ローンでは、融資未承認の場合にはペナルティなしという契約条項があるのが一般的で、「手付け流し」には該当しないでしょう。

どうやら投資目的での契約における「手付け流し」と言うことのようですが、いずれにしても物件価格の１０～２０％を捨ててまでも契約を白紙に戻すことが増加していると言う現状は、ちょっと恐ろしい感じがします。

7月1日に国税庁から相続税路線価が発表されました。路線価とはそもそも相続税や贈与税を算出するための基準となる価格です。

地価については１年のうちに名称を変えて何度も発表があり、わかりにくいのが現状ですよね。その中で基準中の基準と言えるのは、国土交通省が3月末頃に発表する「公示地価」です。

「路線価」も「公示地価」を基準として算出しているので、地価のトレンドとしては3月末に発表された「公示地価」の内容と全くと言っていいほど同じです。発表されるタイミングが異なるだけで新鮮味はありません（但し、「路線価」は「公示地価」の80％程度を目処ということになっています）。

ところで、これら地価情報について留意すべきことがあります。それは、示された数値がいつ現在の数値かと言うことです。

前述した「路線価」、「公示地価」は共に、平成20年1月1日現在の価格です。また、価格と併せて発表される「上昇した」とか「下落した」と言われる「変動率」は、1年前の平成19年1月1日の価格との比較です。

今回発表された「路線価」について、「あれ、地価は下がり始めてるんじゃないの？」と思われた方も多いと思います。それはまさに、「いつからいつまでの変動率か」ということと、「発表のタイミング」に問題があるからなんです。

「変動率」は前述のとおり平成19年1月1日～平成20年1月1日までの1年間を通しての数値です。しかし、昨年1年間を上期、下期に分けて「地価の変動」を見てみれば、恐らく上期は「上昇」、下期は「上昇が止まり下落が始まった」と言うことになるでしょう。

また、1月1日現在の地価状況を7月1日、つまり半年も経過してから発表するので、その間に地価トレンドが反転しているような現状においては違和感が生じるのです。

いずれにしても、地価上昇のニュアンスの強い「路線価」の発表でしたが、現状は「下落傾向」であることは間違いありません。

先日の新聞紙上で、大手マンションデベロッパーが売れ残り物件を値下げして販売すると報道されていました。

さて、この記事、重要なのはいわゆるすっぱ抜きの記事ではなく、デベロッパーが公に発表したと言うことです。売れ残り物件を値下げして販売すること自体は現場レベルではそう珍しいことではありません。

しかし、それを公言するとなると話は別です。値下げを露骨にやって問題となるのは、既に購入した人とのバランスです。物の値段は原則として売れなければ下がると言うのは至極当たり前のことというか、実際日常レベルではスーパーの閉店時間直前やデパートの季節ごとのセールなど当たり前のことなんですが、やはり「住まい」と言うことになると一筋縄でいきません。

当初のプライスで購入した人達がデベロッパーに返金を要求したり、これらの人達と値下げ後に購入した人達の間で入居後に軋轢が出来たりと、今までにも様々な問題が噴出しました。

つまり、デベロッパーもそこまで腹をくくったというか、相当に厳しい状況になりつつあるのは間違いありません。

前にもここに書きましたが、現在の新築マンションを取り巻く環境は、完成戸数が減少しているのに売れ残り戸数が増加している状況です。

僕の近所の建売は、昨年末に完成したにもかかわらず相当数が売れ残っており、最近は全国紙にも広告が載っていました。

インフレ（不動産を除く）、原油高・・・・　なんか明るい話はないですかねえ・・・・

先日あるテレビを見ていると、新築マンション購入を検討している夫婦に密着レポートをしていました。30歳前後と思われる夫婦は、東京郊外の新築マンションのショールームを見て多いに盛り上がっていました。

１．奥様　キッチンをうっとりした目で見つめながら、「わ～、キッチンも広くてきれい！」

２．ご主人　バスタブに実際に入ってみて、「う～ん、広くていいなあ！」

３．インタビューアーに購入動機を聞かれて、「今、不動産が値下がりして買い時ですから・・・・」

４．購入を決めかねている夫婦に営業マンが、「駅からも近いし、なかなか出ない物件ですよ！」

５．いよいよ契約書にサインと言う場面での営業マン、「今回頭金0円でのご購入・・・・・・」

結局は、その場で契約書に無事？サインということになりました。

では、それぞれの場面に僕の極めて個人的な独り言「ツッコミ」を・・・・・

１．２．そりゃ新築ですから、恐らく他の新築マンションでも・・・・・

３．確かに不動産市場は下落傾向だけど、下げ始めたばかり・・・・・

４．じゃあなんで売れ残ってるの？

５．諸経費入れたら4000万円を頭金なしで！！後が大変・・・・・

あくまで個人的に感じたことなんですが、実際こんな購入の仕方をしてる人が多いんですよね。ビデオカメラをボーナス一括で買うのとは訳が違うんですから・・・・・

今日のタイトルはいささか突飛な感じがしますが、これは僕が仕事を通じていつも痛感している事柄です。

みなさんも歯医者さん行くの嫌いですよね？僕も大嫌いで、虫歯を放置していたら、数年前にすっかり溶けてなくなってしまい、治療に時間がかかった上に、「なぜこんなになるまで放っておいた？」と友人の歯科医師に怒られました・・・・・

こういう時の心理って、「痛いけど、何とか歯医者に行かなくてすまないかなあ・・・」なんて感じで、放置しておいても良くならないことはわかっていても、「歯医者に行くと痛そうで怖いし・・・・」などど痛みと戦っているうちに、ちょっと痛みが引いて、「あっ、痛くなくなったから、また今度行けばいいや！」という場当たり的な回避的思考ですよね。

でも、もちろん一時的に痛みが引いたのであって、虫歯が治ったわけではないどころか、治療のタイミングを逸することによって、更なる深みにはまってるだけなんですよね。結局は勇気を出して、その時に治療しておいた方が痛みも治療時間もずっと少ないんですけどねえ・・・

そして、不動産の問題って実はこの「虫歯と治療の心理状態」に実によく似てるんですねえ。

不動産の問題って、別に大地主さんだけではなくても色々とありますよね。でも、親族間で何も今わざわざややこしい話をしなくても、「そのうちいつか」とか「なんかあった時に」という回避的思考で問題を先送りにしてしまうんですねえ。

でも、不動産の問題も放置しておいて状況が良い方向へ行くことはまず皆無と言っても過言ではなく、むしろ時間の経過により問題がより深刻、複雑化しているに過ぎないんです。頭の片隅ではいつもちょっと気にはしているけれど、「今日明日は別に困らないからまあいいか・・・」っていう感じです。

では、不動産と虫歯で大きく異なること、それは虫歯はあなた一人の通院の意志と勇気で解決できますが、不動産の場合は「相手」がいることがほとんどなので、そんなに簡単ではないと言うことです。

さあ、目を逸らさず、勇気を持って虫歯と不動産に立ち向かいましょう！

最近では様々なメディアで「不動産の凋落」が取り上げられています。僕も何度かここで書き込みしたとおり、あらゆる場面でそれは実感できます。同業者間の情報交換はもちろんですが、それ以外にも現在の趨勢を感じることが出来ます。

たとえば、今年の初め位までは同業者からの営業電話（戸建、マンション用地はありませんか？）が結構かかってきていたのですが、最近はほとんどと言ってよいほどかかってきません。感覚的には件数でピーク時の１０～２０％というところでしょうか。

それから、僕は仕事柄、週末の新聞折込チラシで不動産に関するものは全て目を通しているのですが、特に新築のチラシは戸建、マンションにかかわらず相当減りました。

また、このチラシで注目すべきことはその物件の完成年月です。新築物件のチラシなのですが、完成年月を見ると過去のものが大半です。つまり、「売れ残り物件」ということです。平成２０年２月、３月はあたりまえ、平成１９年１１月なんて物件もあります。建売物件が半年経過して半分以上売れ残りなんていうのもあります。

新築物件の場合、通常であれば少なくとも完成までには「成約」しておきたい、もっと言えば、完成といわずなるべく早く売却して現金を得たいというのが販売者の論理です。現在の状況では、資金繰りに窮する業者が表面化するのも時間の問題と言えそうです。

物価の上昇（インフレ）と不動産の下落、相反するこのトレンドは今しばらく継続しそうです。

ここ数ヶ月、相続と不動産資産の活用でお手伝いしているあるお客様と毎週、時には週に2回くらいお会いして打ち合わせをしています。権利を有する親族の数が多く、何か新しいことを行おうとすると、根回しと言うか噛み砕いた説明と粘り強い交渉が必要ですが、その打ち合わせが中心です。

前回、共有するマンションを区分所有化するということをここに書き込みました。ところが、その後状況が大きく変わってきて戦略を大幅見直し、再構築しました。

このプロジェクトの最終的な目標は明確でゆるぎないものですが、そこへ到る道、方法は無限にあります。特に交渉は相手があっての事なので、全体を見極めながら目の前の刻々と変化する障害に対して、スピーディ、フレキシブルに対応する必要があります。

また、親族間の案件は当事者同士が直接交渉を行うと、親族なだけにかえって話が紛糾したり、禍根を残してしまうケースが多く、こんな時こそ僕の出番となります。

但し、このような交渉を僕が進める場合は、決して誰か一人に有利となるような進め方はしません。それが直接のクライアントであってもです。なぜなら、そのような不平等な結果は、その時はある特定の誰かが喜んでも、長期的な視野で見ればトラブルの種を蒔いたにすぎないからです。公平・中立、これが絶対肝要です。

昨日の夜はお客様の家にお邪魔して、打ち合わせと言うか説明をしてきました。そもそもご依頼頂いたお客様は４０代の男性。この方のご両親と複数の親族で賃貸用マンションを所有されています。そのご両親と一部の親族の方への説明でした。

さて何が問題になっているかというと、マンションの建物が「共有」と言う権利形態になっていることです。「共有」については度々ここにも書き込んできましたが、本件についてもこのまま放置しておけば、将来的に親族間でトラブルになる可能性は極めて高い、いや確実と言ってもいいくらいです。

「共有」と言う権利形態が一番厄介なのは、「共有｣と言う権利を所有している人達全ての同意がなければ建物全体の売却等が出来ないことです。もちろん自己の「共有」という権利自体を自らの意思で売却することは可能ですが、そのような権利をわざわざ購入する人はまずいないといえます。

そして、相続が発生する度に「共有｣と言う権利が相続されて、権利者の数だけ増えていくことになります。

今から取り組むのは、「共有」という権利形態をそれぞれの持分に応じた「区分所有権」（簡単に言えばマンションの所有権です）に変更して、それぞれが単独で所有することにより、将来の親族間の争いの芽を摘み、それぞれの権利者の自由度（売却のしやすさ）を高めることです。

とはいうものの、これからクリアすべき問題、作業量は膨大です。でも先に延ばせば更に困難を極めます。

この案件も元をただせば前回の相続発生時点における相続財産（不動産)の分割方法です。とにかく、相続財産（特に不動産)の権利形態を含めた分割方法については、１０年先、次世代、次々世代まで考慮した「戦略｣をもって挑むことが肝要です。

昨日は公認会計士・税理士の先生方を中心とした勉強会に行ってきました。テーマはコンサルタントについてです。会計・税務という専門分野はやや異なりますが、コンサルタントと言うことでは僕が行っている業務もやはりコンサルタントと言えると思います。

お客様とお会いして、お客様のニーズを的確に捉え、問題点を洗い出した上で解決への道筋を立てて実際に行動する。文章にすると簡単ですが、ある意味とても泥臭くて時間のかかる作業です。色々な人間関係、争いごとにも直面しますし、その中に入って不動産の専門家としての仲裁をすることもあります。

でも、とにかく自分の知識、経験をフルに活用して、考えて、行動して、時には苦しんで、でも諦めず、そして最後にはお客様に喜んでいただく。これに尽きると思います。

お客様からご相談を頂いて、「もう少し早く相談してもらえれば・・・・」、「買う前に相談してもらえれば・・・・」、「売る前に相談してもらえれば・・・・」と地団駄を踏むことがよくあります。どんなにがんばっても、時計の針だけは戻せません。

手前味噌ではありますが、僕を含めてそれぞれの分野の専門家をもっと気軽に、そしてなるべく早い段階で活用してもらえたらなあと思います。

もちろん、そのためには僕たち専門家が皆さんに広く認知していただけるような活動をしなくてはいけないのは言うまでもありませんが・・・・・

前回こちらにも書き込みしたとおり、昨日日帰りで岐阜へ行ってきました。東京から岐阜へ行く場合、名古屋駅で新幹線から在来線に乗り換えるわけですが、せっかくなので変貌著しい名古屋の街も観察してきました。

日本経済がパッとしない現在、トヨタ自動車の好調により活況を呈している名古屋界隈ですが、まずやはり目を引くのが名古屋駅周辺の高層ビルです。

東京や大阪に比べると元々高層ビルが少なかった名古屋に、シンボル的な超高層駅ビルが完成したのは１９９９年でした。ＪＲ名古屋駅の駅ビルとしてＪＲ東海と高島屋が５４階と５１階のツインタワーを建設し、高島屋、オフィス、名古屋マリオットホテル等が入居していますが、駅ビルとしては世界一の高さだそうです。

その後しばらく経済の低迷に伴って超高層ビルは建設されませんでしたが、２００６年に東和不動産、トヨタ自動車、毎日新聞を共同事業者とした「ミッドランドスクエア」が名古屋駅至近に完成しました。

４７階建てのビルには17～40階にトヨタ自動車が入居し、１、２階はトヨタのショールームと、まさにトヨタ自動車のお膝元と言った感じです。

その他にもこの近くには２００８年３月にモード学園の「スパイラルタワー」（３６階建て）が完成しています。ちなみにこの建物は読んで字のごとく、建物がねじれた様な外観をしており、近くから見るとびっくりします。蛇足ですが、東京モード学園は新宿西口にも５０階建ての「コクーンタワー｣を建設中（２００８年１０月完成予定）で、こちらもその超個性的な外観は一見の価値があります。

話が逸れました。自動車メーカー世界一を目前にして躍進するトヨタ自動車とその城下町名古屋ですが、見方を変えればわずか１０年前にはこれらの超高層ビルが存在しなかったというのも不思議な気がします。

さてＧ．Ｗも終わり。みなさんはどのような連休でしたか？僕は前回ここに書き込んだとおり、遠出は一切なく、近場でまったり、のんびりとすごしました。徒歩なら渋滞もなく、ヘルシーなのでそれはそれでなかなかよかったです。

さて、連休明け早々ですが、明日は岐阜へ日帰りで行ってきます。というのはタイトルにもあるガラスフィルムの工場兼実験場へ行って、その効果を自分の目で確かめてこようと思っています。

寒暖の差の激しい日本で室内を快適な温度に保つには、なんといっても外気を遮断することが重要です。最近では「外断熱」なんていう言葉をよく耳にしますが、これなどはまさに外気を遮断するひとつの方法です。簡単に言えば、建物の外側で断熱してしまおうと言う発想です。

家を新築したり立て替えたりする場合には、この「外断熱｣仕様の家にすることは可能ですが、既存の建物の場合は難しいのが現状です。

それならば、熱の出入りが一番大きいガラスに、断熱効果の高いフィルムを貼ることによって室内を快適に保とうと言うのがその商品です。ちなみに冬は建物から逃げ出す暖かい空気の約４８％、夏は外から入り込む暑い空気の約７１％が窓やドアから出入りしているそうです（窓の大きさによって異なります）。

一般的には二重サッシが断熱効果が高いのですが、費用的には相当高額となってしまいます。それに比べてフィルムを貼るタイプであればコストは大幅に下げることが出来ます。

このフィルムの効果は、近赤外線（熱線)の約７５％をカットし、紫外線は約９９％カットするそうです。

つまり、冷暖房費用が軽減されるのはもちろんのこと、省エネやcｏ２の排出を軽減させる等、まさにエコな商品と言うことになります。

この続きはまた見学後にご紹介させていただきます。

先日の土曜日に、３月に完成したお客様の新居にお邪魔しました。設計を担当した設計事務所の一級建築士と一緒にわざわざご招待いただきました。

最初に土地は探し始めたのはかれこれ３年前。なかなかこれぞという物件に出会えず、一時期は「マンションでも・・・・」という雰囲気にもなりましたが、諦めることなく物件を探し続けて、１年ほど前に現在の物件と出会いました。

最初は何もなかった土地に、地鎮祭、地盤調査、上棟式等を経て建物が完成していく過程を見るのは、お客様の家ではあってもやはりドキドキすると言うか感慨深いものがあります。

完成した建物を見てあらためて、物件を探したり、調査しに歩き回った日々、設計事務所との打ち合わせを重ねた場面等が懐かしく思い出されます。

そしてご家族のマイホーム実現のお手伝いが出来る事の喜びを感じると共に、その重責も改めて痛感します。

完成はしたものの、不具合や改良点も判明しました。お客様に満足いただけるよう最善を尽くしたいと思います。

今日は上記の件で、設計事務所、工務店との打ち合わせにこれから出かけます。家は建てたら終わりではなく、むしろスタートです。快適に過ごしていただくためにも、これからの長いお付き合いの始まりだと考えています。

今、複数の相続に関したお手伝いをしています。相続については今までもここに何度か書き込みましたが、本当に色々と大変です。一般的に考えれば、不動産資産を多くお持ちの方は「羨ましいなあ・・・」と言う羨望の対象になりますが、実際はいいことばかりではありません。

一般的には複数の相続人がいて、相続人間で財産を分割することになるのですが、まず揉めるのがその分割割合です。もちろん法定相続による分割割合はありますが、これはあくまでスタートラインであって、実際の分割割合は相続人同士で協議して、全員の同意が得られなければ決められません。

実際には相続人にとって納得できない遺言状が出てきたり、相続人の中に被相続人の面倒をみて来た等の「寄与分」を主張する人が出たりと、「分割割合」で相当揉めるケースが多いです。確かに相続財産によっては、この「主張」次第で数千万、中には億単位で自分の相続資産が変わってくることもあるのですから・・・・・

そして、不動産の場合、相続人の誰がどこを相続するのかでもよく揉めます。不動産の場合、現金のように簡単に分割できないですよね。たとえば自宅の土地を分割する場合、現に家が建っている土地を分割するとはいっても家を取り壊すのも不合理です。

そこで安易に「共有」という一見すると非常に公平とも思える権利形態を落とし所とすることは、トラブルを先送りにしただけというか、将来へ向ってのより大きなトラブルの種を蒔いたに過ぎません。

いくら煩わしい問題であっても目を逸らさず、先延ばししないことです。先延ばしすることによって解決することはほぼ１００％ありません。むしろ先に延ばせば伸ばすほど話はややこしくなっていきます。そして何と言っても、早い段階からの準備、戦略です。

みなさんは大丈夫ですか？

さて、前々回「単独世帯（一人暮らし世帯）」が急増していると言うことを書きました。

日本の人口は平成１６年頃をピークとして明らかな減少傾向にあります。その一方で、人が生活する単位（世帯）は増加しており、いわゆる「核家族化」が進んでいることは間違いありません。

そのような要因として、よく言われているように、晩婚、未婚、離婚、DINKSの増加、高齢化等、日本社会のライフスタイルや価値観の変化があげられるでしょう。

実際、実数としては単独世帯には及ばないものの、増加率だけを見れば「夫婦のみ世帯」　８４．９％増加、「女親と子供世帯」　７０．５％増加というように、まさに現代の世相を反映した数値です。

上記のような傾向は今後も続いていくものと思われます。それならば、もし自分が賃貸経営を行うのであれば、この変化に対応した｢強み」、「競争力」のある物件を検討すべきです。

たとえば、賃貸というと個性の乏しい「ワンルームマンション」がほとんどですが、リビングと寝室を分ける（１LDK）とか、「ファミリータイプ（やや狭い)」ならばリビングの隣の「和室｣をやめてその分リビングを広くする等、「ちょっと上を行く快適な物件」、「借り手にとって快適、魅力的な物件」ならば、十分競争力はあります。

もちろん立地条件にもよりますし、賃料は高くなることから市場が限定されると言う制約はあります。しかし、「少し高い賃料を払っても快適に暮らしたい」という需要があることは確かですし、何よりも他の物件と比較した場合の「強み」、「競争力」を持つことが手堅い賃貸経営には必要です。

この２週間の間に結婚式が続きました。ひとりは学生時代の友人、もうひとりは公私共にお世話になっているデザイナー。ふたりとも４０代初婚です。

正直、二人とも結婚しないのかと思っていたので少々驚きましたが、まさに現代を象徴するような「晩婚」ですよね。僕の周りには同世代で、独身あるいは元既婚現独身という人がまだまだたくさんいます（男女とも）。そういえば先週も４０代独身男性と２回一献傾けました・・・・

このような状況って皆さんの周りでも特に珍しいことではないですよね？それを裏付けるデータがあります。

５年に一度実施される「国勢調査｣のデータを活用して分析してみましょう。昭和６０年と一番新しい平成１７年を比較すると、総人口は５．５％の増加に対して世帯数は２９．１％も増加しています。

次に世帯の内訳を見てみると、「夫婦と子供」世帯数が３．６％減少している一方で、「単独」世帯数は８３．１％も増加しています。単独世帯の実数は１，４４５万７千世帯、総世帯数４，９０６万３千世帯の実に２９．３％が単独世帯ということになります。

いかがですか？びっくりするような勢いで単独世帯が増えているという状況がお分かりいただけたと思います。

これらの要因は何も「未婚｣や「晩婚」だけではなく、高齢者の「一人暮らし」世帯が増加していることもあると思います。

では、この「単独世帯の増加｣という統計数値から、どのように「賃貸戦略」を構築していくのかは次回ということで・・・・・・

最近、新聞、テレビ等色々な場面で「不動産の下落」というような話題が取り上げられます。

実際どうなのかと言うと、かなり「それ」を肌で感じる事は多いです。仕事柄不動産業界の方と接する機会が多いのですが、最近は挨拶代わりみたいに「不動産市況（下落の)」の話が出ます。

中には行方がわからない不動産会社の社長もいます。そこまで行かなくても、業績が非常に厳しいと言う経営者層の方もかなりいます。土地を仕入れて加工（建売やマンション)して売却すると言う事業形態の会社は特に厳しいようです。

考えてみれば、所得は増えていないのに不動産の価格が上昇し続けると言うのはおかしな話です。もちろん需給のバランスが不均衡なら価格が上昇することもあるでしょうが、これから人口が減少していく日本で、供給が不足するわけがありません。

銀座、青山というような希少価値のある不動産は別として、一般的な不動産については、現在価格上昇の要素はないと思います。むしろ実需から乖離して上昇した価格の調整局面（下降）にあると言う状態ではないでしょうか。

前回のバブル崩壊のような急激な下落にはならないと思いますが、しばらくは緩やかな下落によって実需との調整がなされるのではないかと思います。但し、はっきり言えることは、地価の二極化はより顕著になると思います。前述したような一等地は高止まりし、たとえば都心部から遠く、最寄駅からも遠いような地域はそれなりの評価を受けることになると思います。

いずれにしても、しばらくは地価動向には要注意です。

僕は仕事柄、様々な相続のお手伝いをする機会があります。その時にいつも感じるのは「もっと早く、ちゃんと対策をしていればなあ・・・」ということです。

つまり、それだけしっかりと対策をされている方が少ないということなのです。

相続を考える場合、大きな障害となるのは日本人の「文化」、「死生観」です。日本人はまだ本人が生きている間に「死んだ時＝相続発生」のことについて考えることは、「縁起が悪い」とか、「不謹慎」と言う考えがあります。

それでも相続人（財産をもらう立場の人）の誰かが勇気を持って、「今から相続のこともしっかり考えよう」と言えば、「あいつは財産目当てだ！」などと曲解されて、ともすると白眼視されてしまうと言うのが現状です。

でも！　相続が起きてしまってからでは遅すぎることもたくさんあります。まず、相続が発生した瞬間に相続する権利が確定してしまいます（遺言の内容、遺留分等にもよりますが）。そして何と言っても、被相続人（財産を残した人）が既に亡くなっていることから、被相続人の意思の確認は不可能です。遺言状という意思表示手段もありますが、この内容が極端であれば、紛争の火種になることも多いのです。

いずれにしても、財産を残した人は既にこの世にはなく、財産をもらう人達だけで相続財産について対処するわけですから、話がこじれてしまうのも無理はありません。そして、この話がこじれる原因は、相続人本人達よりもその周りの人達（妻、夫、子供、親戚）の存在であることが多いのです。

相続人達は兄弟（あるいはそれに近い良好な関係)なので、ある程度合意形成が出来ていても、その周りの人達が納得しないことから大きなトラブル（親族間の泥沼対決）に発展してしまうというのがよくあるパターンです。

後世に残す財産をお持ちの方、本当に子供や孫達の事をかわいいと考えるならば、元気な今のうちから「戦略としての相続」を検討して、「争続」だけは避けてください。

今僕がお手伝いしている２人のお客様のお話です。それぞれ所有しているマンションの売却を含めて、今後の戦略を練っているところです。

この２つの案件を通じて見えてくるのは、立地条件による「不動産の価値の推移」です。

一方のお客様が所有しているマンションは都内の一等地。もう一方のお客様が所有しているマンションは神奈川県のベットタウン。おふたりとも新築で購入されていて、前者は購入後１０年、後者は５年です。価格的には前者が１LDK、後者が３LDKのファミリータイプなので、購入時の価格はほぼ一緒です。

さて、問題なのはそれぞれの物件の現在の市場価値です。どんな価格が付くと思いますか？

答えは、おおよそですが前者が３０００万円+α、後者が２０００万円前後！

いかがですか？　一般的には前者が新築後１０年、後者が新築後５年ですから、後者の方が高いか、立地条件を加味してほぼイコールくらいでもよさそうです。

では、なぜ現在価値にこれだけの差が生じるのかといえば、やはり立地条件と言わざるをえません。

前者の物件は都内でも人気の高級住宅地にあるちょっとおしゃれなマンション、後者は最寄駅からは徒歩圏外（通常ならバス利用)の住宅地にある一般的なファミリーマンション。

まさにこの立地の差が現在価値に大きく影響しているのです。マンションの場合、一戸建て以上に価値の差が大きくなるのが立地条件です。一般的にマンションは「利便性」が重視されることから、「都心部からの距離」、「最寄駅からの距離」がそのマンションの価値を形成する大きな「要素」となるのです。

そうはいっても、ファミリータイプのマンションを都内の一等地に購入すると言うのは現実的には大変なことです。それならばせめて最寄駅からの距離には拘りたいところです。

一般的には、マンションの立地条件として、「最寄駅から徒歩１０分以上」となると、それを補う大きな要素（大規模マンション等）がない限り、負の要素が大きいと言えます。

モデルルームを見て頭に血が上った時には、思い出してくださいね！

まもなく国土交通省より、「平成２０年地価公示」が発表されます。地価公示とは都市部等で標準的な土地を選定して、その正常な価格を公表することにより土地取引価格の指標としたり、公共事業における適正な補償金の算定に資することにより、適正な地価の形成に寄与するという制度です。

発表されるのは年１回。数値（価格)はその年の１月１日現在の価格で、変動率は前年１月１日の価格と比較した数値です。

今年発表される数値、特に変動率については、現在の不動産市況と大きく乖離したトレンドになると思います。つまり、数値上は「上昇」という現在の市況とは逆の地価動向が示されるはずで、その点ではかなりの違和感があると思います。

では、なぜそんなことになるのでしょうか？

首都圏の不動産市況は、平成１９年の夏頃までは確かに上昇を示していました。しかし、サブプライム問題、建築基準法の改正、景気の不透明感等を背景に秋頃からは状況は一変し始めます。そして現在に至っては、地価は明らかに下落のトレンドに変わりました。

前述したとおり、公表される数値は平成２０年１月１日現在の価格です。そして変動率の比較対象とされるのは平成１９年１月１日現在の価格です。つまり単純に１年前の価格と比較して変動率は導出されます。

昨年１年間（１月１日～１２月３１日）の首都圏における地価のおおよそのトレンドは、上半期は上昇、下半期は停滞から緩やかな下落の開始というところだと思います。しかし、単純に平成１９年の価格と平成２０年の価格を比較してしまうと、依然として地価が上昇しているような数値になります。

地価公示が「通年の数値」を発表する現行の制度では致し方ないとも言えますが、公表されるデータを分析、咀嚼することも重要だと思います。

とは言っても、僕の家ではありません。先日の日曜日、お客様のフルオーダーマイホームの引渡しに行ってきました。

引渡しとは、設計図面（お客様のご要望）どおりに実際の建物が施行されているかどうかの確認です。お客様はもちろんのこと、施行した工務店、設計した建築事務所の建築士も立ち会っての作業です。

自分の家ではないんですが、新居の完成はやっぱり感慨深いというか感激します。思い返せば、物件を探し始めたのは３年位前だったと思います。休日に車で物件を見にあちらこちらと駆けずり回ったのが懐かしく思います。

なかなかこれぞと思う物件にめぐり合えず凹んだ時もありましたが、諦めずに前に進めば必ず「運命の出会い」があると、あらためて実感したプロジェクトでもありました。

お客様の夢を現実化するために、建築士と打ち合わせをしながら設計図面が出来て、それが実際の建物として目の前に具現化されていく過程を見るのは、自分の家ではないものの、ドキドキ、ワクワクします。

完成した建物には、お客様の拘りが散りばめられていて、僕の方が「なるほど～！」なんて感心してしまうこともよくあります。

今回のお客様のお宅では、リビングの壁にちょっとした遊びの空間があって、「自分だったらここに何を飾ろうかなあ？？」なんて真剣に考えちゃいました・・・・

お客様にご了解をいただいたので、その遊びの空間をご紹介します。

※画像をクリックすると、拡大されます。

Ｍさん、マイホームの完成おめでとうございます。

「頭金０円で購入可能！」、こんな新築マンションのチラシをご覧になったことありますよね？

住宅を購入する場合、一般的には物件価格の２０％程度の頭金が必要と言われています。これは通常の住宅ローンの場合、借入限度額が物件価格の８０％に設定されているケースが多いからです。

住宅を購入する際には、これ以外にも諸費用が必要となるので、＋５％程度の自己資金が必要になります。

では、上記のような「頭金０円」とはどのようなことかというと、物件を販売する不動産業者と金融機関が提携した物件を限定した融資です。

一見すると「頭金０円でも夢のマイホーム実現」という耳障りの良い話ですが、実際の返済を考慮すると相当の注意が必要です。このような場合、物件の購入に対する住宅ローンに加えて、諸費用も融資する別のローンも用意されているケースがほとんどです。そうなると、購入時点ではマイホーム購入を限りなく０円（現金の支出）に近い状態で何千万円の買い物が出来てしまいます。

「マイホーム購入」というと聞こえはいいですが、「頭金０円」で購入した場合、多額の借金の約束を締結しただけとも言えます。

また、これらのローンの場合は通常の住宅ローンよりも１％程度、もしくはそれ以上金利が高く、「たくさん借りた上に金利が高い」という状況になります。

ローン負担がきつくなり、途中で売却と言った場合にも、その時点での物件価値と残債が逆転している事がほとんどで、そうなると極めて厳しい状況になります。

いずれにしても、よく言われているように、「２０％程度の頭金」、「月々の返済金額は月収の２０％程度」という目安の中で購入計画をたてることが大事だと思います。

先日、投資物件の調査で板橋区の高島平方面へ行ってきました。高島平は日本住宅公団（現：都市再生機構）が広大な敷地を買収して一大団地を造り、昭和４7年から入居が始まりました。

当時としては「高層」といえる１５階建て前後のマンションが建ち並び、この高島平団地だけで人口が約２万人という規模を誇るベットタウンです。現在では入居者の高齢化に伴い、その子供達が独立して人口もやや減少しているようです。

そんな高島平を歩いていて、ちょっと変わった建物を発見しました。一見すると普通の中層マンションなのですが、よく見ると１階から３階に該当する部分がないというか、空間になっています。でも遠くから見ていると、なぜそんなことになっているのかさっぱりわかりません！

しょうもないことにすぐ反応する僕は、その理由を知りたくて、ぐるっと回り込んで建物の下の部分が良く見える場所を探しました。すると、ありました！バッチリ何の障害もないベストポイントが！

そこからじっくりと観察すると、なんと建物の下のスカスカになった部分には線路が！！　

よーく見ると、周りには同じような建物が他にもあり、その下には同じように線路があって電車が留まっています。そうなんです、簡単に言えば電車の車庫の上に建物が建っているんですねえ・・・・・　これぞ「土地の有効活用」！　と妙に感心してしまいました。

確かに電車の車庫の上の空間は、もったいないといえばもったいないですよねえ・・・・　そういえば、大阪の梅田にはオフィスビルの真ん中を、高速道が貫いてるなんて言うビックリ建物もありましたねえ・・・・

※下の画像をクリックすると、拡大されます。

さて、前々回不動産にとって、道路との関係（道路にどのように接しているか）が非常に重要だということを書きました。

では、前々回ご紹介したように、道路に２ｍ以上接していない土地の場合にはどのような解決策があるのでしょうか？

結論としては、２ｍに不足している土地を隣地の所有権者から購入するという極めてシンプルな方法がベストです。もちろん、そのためには隣地の方の同意が大前提で、「いくらで買い取るか？」という、少々厄介な作業が必要なことは否めませんが、これに勝る解決策はありません。

極論するならば、その周辺の土地相場よりも若干高い単価で購入したとしても、所有する土地全体のバリューアップを考慮すれば、十分な「費用対効果」があります。

建築基準法の接道義務（２ｍ以上道路に接すること）を満たしていない土地は、資産価値としても市場における売却価格も極めて低くなってしまうことは間違いありません。

では、隣地の所有権者からの土地購入が不可能な場合、絶対的に建物の建築が不可能かというと、救済のための緩和規定があることにはありますが、隣地所有権者の「土地使用承諾書」が必要であったり、更に行政庁の許可も必要になるなど様々な制約があります。詳細は都道府県、市区町村によっても異なるので、注意が必要です。

ここまで読んで、「そんなケースは稀なのでは？」と思われるかもしれませんが、特に古くからの住宅地というか、古い建物が建っているような土地には意外とこのようなケースが該当する場合があります。

先日大学時代の友人と一杯やりました。彼は外資系でバリバリ働くスーパーサラリーマンです。お互いに車好きなので、会ったときにはよく車の話をします。

先日も話の流れで、彼が通勤用に借りている駐車場の話題になりました。彼の職場は丸の内界隈の某有名ビルなのですが、彼は車通勤をするために「自腹｣でそのビル内の駐車場を月極めで借りているそうです。

場所柄、そして有名ビルということもあり、いったい月極めの駐車料金はいくらなのか当然気になりますよね。さてこの質問に返ってきた答えは「８４，０００円」！！だそうです！

う～ん、都内のそこそこの場所でワンルームマンションが借りられる値段ですよね。僕なんかはつい「その駐車料金で、いい車が買えちゃう！」とも考えてしまいます。だって、年間１００万円オーバーですからね！

まあ、こういう発想は彼には無縁なんでしょうけどね・・・・

あっ、蛇足ですが、家賃には消費税はかかりませんが、駐車場代金にはかかるんですよ。

いやーしかし、１等地とはいえすごいですよね。僕が住んでいる東京の郊外では、１５，０００～２０，０００円位が相場でしょうかねえ・・・・　　会社の周辺（渋谷と青山の間位）で５０，０００円位です・・・・

ちなみに彼は高級住宅街のマンションに住んでおり、つい最近まで４台の車（これがまた凄い！）を所有していました。当然そのマンションの地下に４台分の駐車場を借りていたので、「１ヶ月の駐車場代だけでおいくら！！」と考えるのは、庶民的というか普通の感覚ですよね？！

アクセス数が２０００件を突破しました。いつもご覧頂いている皆さん、本当にありがとうございます。これからもこのブログを見に来ていただければとっても嬉しいです。是非今後もよろしくお願いします。

さて、昨日お客様の物件調査に横浜のとある所へ行ってきました。某私鉄の最寄り駅からは徒歩圏の、緩やかな傾斜地に位置する住宅地です。約１００坪の敷地に築４０年以上の平屋住宅があります。但し、空き家となって２０年以上経過しているとのことで、築年数に加えて相当荒廃が進んでいます。

今回は処分（売却)を前提とした調査だったのですが、現地調査と書類上の調査を進めていく上で、この土地には大きな問題点が内在することが判明しました。

この土地は敷地の広さは約１００坪と申し分ないのですが、道路とは細い通路で接しており、この細い通路の約１５ｍ先に長方形の広い敷地があります。下図参照

上の図のＡ敷地がお客様の土地です。

さて、この土地の何が問題かというと、建築基準法では敷地が道路に２ｍ以上接していなければ、その敷地に住宅を建築することはできないのですが、このＡ敷地の場合道路と接している細い部分の幅は２ｍありません。

このような状況を専門用語では「既存不適格物件」といい、即是正する義務はありませんが、現行の法律には抵触することから、建て替え等を行う時には現行の法令を遵守する義務があります。つまり、現在の道路に２ｍ未満しか接していない状況では、建物を建て替える事が不可能ということです。

当然のことながら、そのような大きな制約がある土地は仮に売りに出したとしても、相当低廉な価格でしか取引されません。そりゃそうですよね、住宅地なのに建物を建てることが出来ない土地を買う人はなかなかいないですよね。

では、解決の道はあるのか？　それは次回ということで・・・・・

国（総務省)の方針により、通常市の名称は同一市名は認めないことになっています。これを避けるために、市名の頭にその地方の名称や旧名称を付けたりしています。

ところが、全国には全く同名の市が２組存在します。１つ目の伊達市（北海道と福島県）は２００６年の町村合併により福島県伊達市が誕生したことによるものです。２つ目は同一市名の元祖とも言える府中市（東京都と広島県)です。つまり、２００６年までは府中市が全国唯一の同一名称市でした。

福島県伊達市の場合は、伊達郡に存する複数町の合併であり、住民が古くから親しんだ名称で要望も多かったことや、北海道伊達市から特段の異議がなかったことから、例外としての認可であったようです。

一方の府中市の場合は、市制施行時期がほとんど一緒（広島県府中市：１９５４年３月３１日、東京都府中市：１９５４年４月１日）で、当時の国側でも調整をしきれなかったというのが原因のようです。

さて、興味深いのは広島県には「府中市」と「府中町」が存在するということです。しかも、一般的には「市｣の方が「町」よりは都会というか人口が多いように思われていますが、広島の「府中」の場合はその逆です。

人口でみると、府中市：44,222人（Ｈ19.12.1現在)、府中町：51,613人（Ｈ20.1.1現在)。人口数だけ見ると、ちょっとした数字の逆転程度に思われるかもしれませんが、人口密度でみると、府中市：226人/km²、府中町：4,939人/km²と圧倒的な差があります。

府中市は中国山地の入口ともいえる自然豊かなところで、江戸時代からの家具の町として知られていました。一方の府中町は、町とは言いながらも広島市の東側に隣接していて、ＪＲ広島駅から府中町役場までは直線で２．５ｋｍという立地条件で、広島市のベットタウンとして機能しており、とても「町」とは思えない街並みです。

ちなみに僕は３つの「府中」に行ったことがあります・・・・・

先日、大学ＯＢの会合が神楽坂の料理店でありました。 神楽坂の所在地は新宿区。ＪＲ飯田橋駅のすぐそばです。大正から昭和にかけては花街として栄えた所です。名前のとおり、緩やかな坂道となっている花街の路地は、全国でもここだけと言われているそうです。

現在では老舗といわれるお店は随分減ってしまいましたが、それでも昔の建物を改装した料理店や甘味処があり、休日にはかなり賑わっています。また、花街時代の路地はほぼそのまま残っており、散策すればタイムスリップ感覚を楽しめます。

但し、近年はチェーン店の進出や高層マンションの建設等、街並みにも変化が見られる上に再開発の計画もあり、今後も現在の街並みが維持されるのか予断を許せない状況です。

神楽坂を象徴する「路地｣は確かに風情があってとても魅力的ですが、防災という観点から捉えれば問題が多いことも事実です。路地の幅は１ｍからせいぜい２ｍ程度で、当然のことながら車の通行は不可能です。路地に面して古くからの木造家屋も多く残ることから、火災や地震の時には大きな支障が予想されます。

その一方で古くからの街並みをなるべく残して行きたいと言う気持ちも良くわかります。では、どこでその折り合いをつけるのかということはとても難しい問題だと思います。街並みは一度変えてしまえば二度と戻らないものだけに、多いに議論して知恵を絞ってもらいたいものです。

全く同じような議論が下北沢駅周辺でも起こっています。下北沢は若者に人気のエリアですが、駅周辺にはレトロな市場が残っていたりします。また駅周辺の道路事情が悪いことから、小田急線の複々線化に伴う再開発でこれらの問題をどのようにクリアしていくのか注目されるところです。

さて、神楽坂についての蛇足ですが、神楽坂は全国的にも極めて珍しい時間帯による逆転一方通行です。具体的には、午前０時から正午までが坂上から坂下方向。昼時の歩行者天国の後、午後１時から午前０時までがその逆となります。

その理由については、田中角栄が目白の自宅と永田町を往復するのに便宜を図ったとか、贔屓にしていた神楽坂の店へ通うためだったとか諸説があるようですが、真相は今となってはわからないようです。

先日東京足立区でおきた、父親が家族を殺傷して自殺したという痛ましい事件が、借地権の売買に絡んだトラブルを苦にしたものであると報道されています。

以前にも何度かここにも書き込みましたが、今回のような結末は極端にしても、借地権に関するトラブルって本当に多いんです。不動産はただでさえわかりづらいのに、借地権となると尚更のことだと思います。

一般的にトラブルとなる借地権は旧借地借家法に該当するもので、親の代、祖父の代から継続しているようなケースがほとんどです。借地権はあくまで「自己使用の建物を建てるために土地を使用する権利」ですが、この権利は「相続｣の対象になります。

つまり、「土地賃貸借契約」を締結した本人はすでに他界しており、昔のことなのでその契約書すらないということもよくあるケースで、そのあたりも問題を一層複雑にする要因となっています。

一般的な地主さん（底地権者）は、せっかく好意で安く土地を貸してあげたのに、いつまでも自分の土地から出てってもらえないどころか、出てってもらうにしても巨額な「借地権」を買い戻さなければならないという現実に憤りすら感じているというのが現状です。

今回のケースは、借地権を不動産業者が買い取ることに関するトラブルのようです。当該売買契約書を見たわけではないので推測の域を出ませんが、一般的にこのようなケースの場合、借地権の売買については地主（底地権者）の承諾が必要ですし、その承諾料を支払う必要があります。

また、過去の土地賃貸借契約更新時に更新料を支払っていなければ、その更新料を支払わなければなりません。更に地代（土地の賃料）を供託していたということですから、地主（底地権者）と地代をめぐってトラブルになっていたと考えられます。

つまり、借地権を売却するには上記費用の負担（手取り金額が減少）のみならず、現在地代でトラブルになっている地主の承諾ももらわなけらばならないという状況だったのではないかと思います。

当事者同士ではなかなか解決が難しいのも借地権問題の特徴といえます。

先日、お客様に不動産調査の報告をしてきました。このお客様はとある地方の資産家の方で、バブル時に東京、横浜、関西圏に複数のワンルームマンションを投資用として購入されました。

購入後すでに20年弱、購入された父上は高齢になり、ご子息から「これからどうするべきか？」というご相談を受けました。

まずは現状の調査ということで、現地まで赴いて物件の現況、立地条件、地域の状況、法令、賃貸市場動向、物件価値等について詳細に調査してきました。

その結果は、前にも同じようなことを書きましたが、購入価格と比較して現在の物件価値が余りにも低いことに驚きました。購入価格に対しておおよそ1/3、中には1/6という物件もありました。これではいくら賃料を稼いだとは言っても明らかなマイナス収支です。

一般的に言えることですが、建物も老朽化してくると維持修繕費用がかかります。賃貸物件の場合、給湯設備等の付帯設備が故障した場合は、賃貸人（オーナー)の負担で修理する必要があります。

また、老朽化すれば賃貸市場における競争力も低下して、空室期間が増えたり、それを避けるための賃料引き下げも必要となるなど、厳しい現実が待っています。

投資用不動産は購入したら終わりではなく、その後に色々と煩わしい事柄があり、場合によっては「損」をするという事も知っておくべきだと思います。

前々回は新築マンションの市場動向について書き込みました。今回は建売住宅（１戸建）市場の動向を検証してみます。

まず首都圏の２００７年１年間の新規発売戸数（原則として１０戸以上の物件)は、６，４３２戸で、対前年比４．０％の減少。都道府県別に見てみると、東京都０．６％減、千葉県４．３％減、神奈川県３．３％減、茨城県（南部)５６．１％減、埼玉県のみが２．７％増となっています。茨城県の大幅減少は、都心回帰の傾向も反映していると思われます。

次に契約率は、月間平均契約率４５．７％、対前年比１２．９％の低下となっており、新築マンション同様発売戸数の減少に加えて契約率の低下という、二重のマイナス要素が伺えます。

更に、１２月単月で上記の指標を見てみると、新規発売戸数は５７５戸で、対前年同月比９．２％減、月間契約率は４２．１％、前年同月比１１．６％減と、新築マンション同様年の後半でそれぞれの数値が悪化していることがわかります。

そして１戸あたりの平均価格は、１２月単月で５，０５６万円で、前年同月比５１６万円、１１．４％のアップと、物件価格は上昇するものの契約率は悪化しているという状況です。

ちなみに、２００７年１年間の東京都の１戸当たり平均価格は６，０５０万円。これは一般的にはなかなか手の出る価格帯ではないですよね。

以上のようなデータを見ても、新築マンション、新築戸建共に、価格上昇⇒成約率低下というトレンドは間違いないようです。ということは、需給の原則に従えば次は「価格下落」という趨勢になるのではないかと思います。ただ、バブル崩壊時のように、ドラスティックな下落ではないとは思いますが・・・・

サブプライム問題、株価下落、賃金の硬直化等々、最近は景気のいい話があまりありませんねえ・・・

ご承知のとおり、不動産業界もここ数年の活況から明らかにマイナスのトレンドに移行しつつあるようです。もちろん、不動産の価格も景気と連動しているので、上記のような不安材料が与える影響も大きいのですが、やはり実需と乖離して価格が上昇しすぎた反発も大きいと思います。

実際のデータを見ても不動産市場の息切れは明確なようで、特に昨年の秋以降はその傾向が顕著なようです。

㈱不動産経済研究所のデータによれば、首都圏で昨年一年間に供給された民間分譲マンションは６１，０２１戸、前年比で１８．１％の減少。これは建築基準法改正の影響も大きいと思いますが、注目すべきことはその「売れ行き」です。

昨年１年間のマンションの初月成約率平均は６９．７％、前年比８．６％のマイナスです。しかも、上期・下期でその内訳を見てみると、上期７５．２％、下期６５．０％と、明らかに年の後半に成約率が悪化しています。更に、販売在庫数は昨年末で１０，７６３戸、前年比１３．１％の増加です。

つまり、新規供給戸数が減少しているにもかかわらず、成約率も下落しているということです。上昇すると言われ続けた金利が、低い状態で推移していることから、買い控えや様子を見ているということもありえるでしょうが・・・

いずれにしても需給のバランスが崩れてくれば、物の値段は変わらざるをえません。今後の動向には要注目です。

さて、前回の続きです。

今までもここに書き込んだとおり、都心部の地価動向は昨年秋頃から「上げ止まりから下降」というトレンドになりつつあるようです。

しかし、問題は今年3月末に発表される「地価公示｣は、過去の時点であり、発表時点の地価動向ではないということです。

また、都心部の地価はおそらく率が鈍るものの依然「上昇」という数字が発表になると思います。その理由は、その時点で発表される「上昇率｣は、Ｈ１９．１．１～Ｈ１９．１２．３１までの年間数字だからです。

つまり、年間トータルとしては確かに「上昇」したという数字に間違いはないのですが、昨年1年間を、上・下期、三半期、四半期というように分けて上昇率をみてみると、特に前半は大きく上昇していても、年末に向けてその率は緩やかとなって、場所によっては下降に転じているものと思われます。

国土交通省が発表する「地価公示｣は、日本における土地価格の「メルクマール」であることに変わりなく、その数字に偽りがあるわけではありませんが、発表された数字を感覚的に受け入れるだけではなく、「数字の裏にある真実」にも気を付けたいものです。

ちなみに、もし今後地価動向が上昇から横ばい又は緩やかに下降していったとして、公的な発表としてその動向が詳らかになるのは、9月末に発表される「地価調査」（都道府県が主体となって、毎年7月1日現在の地価を公表する）ということになります。

みなさん「地価公示」っていう言葉を、新聞やテレビで見たことありますよね？

「地価公示」とは国土交通省が「一般の人が土地取引や資産評価をするに当たって、土地の適正な価格を判断する客観的な目安」として、また「一般の土地取引の目安とされたり、（中略)公共用地の取得価格などを決める」、（国交省サイトより）ために公表しており、相続税評価や固定資産税評価の目安としても活用されています。

具体的には、全国のあらゆる地域や用途の公示地点を決めて、毎年１月１日付けの価格を定点調査して、土地価格の動向を公表しています。

これらの情報がマスコミ等で報道されるのは、毎年３月の下旬で、発表と同時に毎年新聞やテレビ等で大々的に地価動向が取りざたされます。

さて、この地価公示は地価が継続して上昇又は下落している、つまり１月１日時点と発表される3月下旬で同様の地価トレンドにある場合はあまり問題がありませんが（実は問題もあるのですが、後述します）、以前からこのブログにも書き込んでいるように、現在のような「地価トレンドの変節点」では注意が必要です。

つまり、1月1日時点と公表時点（3月下旬)とで、不動産市場の動向が変化している場合や、前年の1年間（今春発表されるのはＨ１９．１～Ｈ２０．１の1年間）の中で不動産市場の動向が変化している場合は、この「地価動向の変化」が必ずしも発表数値に反映されないということです。

詳しい内容は、次回ということで・・・・

みなさん、都内に「私有の高速道路」があるのをご存知ですか？　場所はなんと中央区、銀座ですよ！

具体的には数寄屋橋交差点の上を通っているあの道路です。有楽町駅と新橋駅の間では、新幹線のすぐ横を通っている道路です。

この道路は新橋側、京橋側でそれぞれ首都高速都心環状線（Ｃ１）に接続しているほか、途中では八重洲線にも接続しています。つまり、この道路が独立しているわけではないので、実際に車で走行しても首都高速の一部にしか見えません。

所有権者は、「東京高速道路株式会社」。会社案内によれば、戦後、経済成長のためには道路網整備が不可欠と考えた財界人が発起人となって会社を設立したそうです。

全長2キロの同道路の通行料は無料。道路下の店舗等の賃貸収益で運営、管理費等を賄っているそうです。確かにこの道路の下には、色々な店舗がいっぱいありますよねえ・・・・（数寄屋橋ショッピングセンター、西銀座デパートなどがそうです）　ちなみに、同社の大株主は「電通」、「大成建設」、「三菱地所」などだそうです。

観光地の有料道路としての「私道」はありますが、都心部では極めて珍しいと思われます。

いずれ観光地の有名「私道」についても書いてみます！

さてさて、いよいよ今年もあとわずか、慌しくなってきましたねえ・・・・皆さんにとってこの１年はどの様な年でしたか？

今年は地価の高騰がずいぶん話題となった１年でしたが、以前にもここに書き込んだとおり、このトレンドの変化の兆しがかなり明確になってきました。具体的には都心部の物件であっても、一部ではディスカウントが始まりました。

この先どの様なトレンドとなるかは判断の難しいところですが、おそらく緩やかな下降が始まるのではないでしょうか。地価上昇にしても下降にしても、過去のトレンド見ると中心部から郊外、地方へとドーナッツ状に波及して行きました。

但し、下降とは言っても、バブル時のような急激な下降はないのではないかと思いますが、来年は不動産価格の動向には注目すべき１年となりそうです。

売却を検討中の方はそろそろ勝負時というか判断のしどころかもしれまんね。反対に購入を検討の方は、焦ることなくもう少し地価のトレンドを静観してみる必要があるかもしれません。いずれにしても、アンテナを十分に張り巡らしておく必要がありそうです。

来年の今頃はどんなことになっていることやら・・・・・

さてさて、前回の続きです。僕は小学校四年生になる時に、東京の東久留米市から狛江市に引っ越してきました。昭和４９年、３３年も前の話ですねえ・・・新居の最寄駅は小田急線の喜多見駅。各駅停車しか止まらない地味な駅でした。

当時のことでよく覚えているのは、その頃から線路沿いのそこここに、「複々線化事業用地」という看板が立てられた空き地があったことです。そして、同じくらいの数だけ「複々線化絶対反対！」という近隣住民がたてた手書きの看板がありました。

当時の小田急線はというと、地べたを走るごくごく普通の電車というイメージでしたが、当時から朝のラッシュアワー時の混雑とそれに伴う遅延は問題となっていました。

小田急線の複々線化の計画は、一部区間（世田谷代田～喜多見）については昭和３９年には決定していたそうです。しかし、実際に着工となったのは別の区間（喜多見～和泉多摩）の方が先（平成元年）で、当初の区間が着工となったのは平成６年と計画決定から着工まで、実に３０年を要しています。

先に着工した区間（喜多見～和泉多摩）は平成９年に複々線化と立体化が完成しましたが、遅れた着工区間（世田谷代田～喜多見）については、計画決定から４０年の歳月を経て、平成１６年にようやく完成しました。

このように既成市街地のインフラ整備は、膨大な時間、コスト、労力を経て完成しましたが、当初の計画区間外の下北沢駅周辺整備を現在も行っており、これらの完成までには今しばらく時間がかかりそうです。

上記事業を進める上では、近隣住民から騒音、日照、振動等により健康被害を及ぼすとして、事業認可取り消しを求める訴訟をおこされる場面もあり、市街地でのインフラ整備の難しさを改めて痛感しました。

都市部の都市計画、交通政策は、１０年と言わず５０年先を見越して計画をする必要がありますねえ・・・・・

先日テレビや新聞等で首都圏の鉄道の混雑率が発表されました。ご覧になった方もいるかと思いますが、ワースト１は山手線の上野、御徒町間（外回り）で２１６％。ちなみに２００％とは「体が触れ合い相当圧迫感がある」と言う基準だそうで、それを上回る相当な混雑と言えそうです。

ワースト１０のうちＪＲが８路線、東京メトロが１路線、私鉄では唯一田園都市線の池尻大橋、渋谷間が入りました。田園都市線は混雑率が前年より２％上昇したそうです。

田園都市線は以前から朝の通勤ラッシュが話題となっていました。同線の場合首都圏では人気路線である上に、沿線には宅地開発が可能な土地が比較的多く残っていたことから、現在でもマンションの建設や新たな宅地化が進行中です。

つまり、同線については今後更なる利用者の増加が見込まれるわけです。但し、混雑緩和の決め手となる大きな手立てはこれといってなく、朝のラッシュ時に急行をなくすなどの対応でどうにかしのいでいる状況です。

混雑を緩和するために最も有効と思われるのは、パイプを太くする、つまり複々線化を行うことですが、実際問題として既成の市街地にそのための土地を買収する事は、時間的にも費用的にも相当な負担を伴うことから、実際に事業化されるケースは極めて稀です。

僕が普段利用している京王線も複々線化の計画は過去にはあったようですが、結局は断念してそのためのファンドは運賃の引き下げという形で利用者に還元されました。

そんな中で、複々線事業を推進しているのは小田急線です。僕も以前（小学校の頃）は小田急線の喜多見駅を利用していたので、事業推進に伴う街の変貌にはいろいろな思い出がありますが、続きは次回ということで・・・・・

僕のような仕事をしていると、「安い物件ないかな？」、「お買い得物件ないかな？」というようなことをよく聞かれます。そりゃ人間の心理として、物を買う時に相場よりも安く手に入れるのは大きな命題と言うか、満足度も大きいですよね。

ではこの質問の答えはどうかと言えば、「ほぼありません！」というところです。不動産に限らず物の値段、価値には「相場」があり、この相場は需要と供給のバランスによって形成されるので、「相場」と言われるゾーンよりも明らかに安いということは、何か「安い理由がある」と考えるべきです。

大前提に、もし「お買い得物件」があれば、とっくの昔に業者が購入して、「相場」で売りますよね。僕は仕事柄相当たくさんの物件を今まで見てきましたが、安いのは安いなりの理由が必ずありました。

但し、厳密に言えば、当初の売り出し価格よりも下がることはあります。どういう事かと言えば、売主が何らかの事情で「売り急ぐ」場合です。当初は「相場」のプライスを付けたものの引き合いもなく、売却のめどが立たない。それでも早急に売却したい理由がある場合には、売主の意向によりプライスを大幅に下げる場合があります。

しかし、それは売主の個人的な事情なので、一般の方が事前に見極めるのは至難の技と言うか、運だよりともいえます。

お買い得物件を探すのもいいですが、それよりも注意すべきことは、「悪い不動産」、「相場よりも高い不動産」を購入しないよう気を付けることです。

実はこちらの方がよっぽど難しいのですが、この続きは次回と言うことで・・・・

僕のような仕事をしていると、お客様や友人から不動産に関する色々な相談を受けます。その中で結構多いのが、購入後の相談です。つまり、「こんなはずではなかった！」と言った相談です。

購入を検討している時って、人間の心理はどちらかと言うと「自分に都合の良い」方にドライブがかかる傾向があります。たとえば、「今しかない！」、「今が買い時！」、「何かの縁かも！」等々、実際にそういう方々をたくさん見てきました。

更に輪をかけて、不動産会社の人からの営業トークで、この漠然とした思いが「確信」になったりします。

しかし、ちょっと待ってください。通常であれば、特にマイホームを購入する場合は、そこで家族が何十年も生活していくわけです。いや、もしかすると終の棲家になるかもしれないし！

そんな重要な事を、「ノリ」や「勢い」だけで決めてしまうのはどうなんでしょうか？確かに過度に慎重になりすぎるのもどうかと思いますが、少なくとも前者よりはよっぽどマシです。

私の知り合いで、一戸建てを購入したらその地域は米軍戦闘機の通り道で、騒音に悩まされている人がいます。その人の場合は、休日にしか現地を見ていませんでした。実態は休日の飛行を自粛しており、平日は飛行しているんです。

その他にも、自宅前の通りが平日朝夕の車の抜け道であったり、隣接する公園が昼間はとてもうるさかったり等々、実は慎重に調べればわかることを看過してしまっている。もっと言えば、「その事実を知っていれば購入を見合わせた」という重要な「要素」を見落としてしまっていると言うことです。

購入を検討している地域には、少なくとも「平日」、「土休祭日」の「朝」、「昼」、「夜」の６パターンは実際に足を運んでみる必要があります。

確かに買い替えが不可能と言うことはありませんが、経済的、精神的なダメージは相当大きいのが現状です。

今日のタイトルは何やらスケールが大きいのですが、実はこれ僕が最近たまたま書店で見つけて即購入した本のタイトルなんです。

サブタイトルは「日本を創ったビッグプロジェクト」と、タイトルだけでもちょっとワクワクするんですが、ひとことで言えば、日本中の橋やダムなどの巨大建造物や土木遺産の写真とデータが掲載されています。

きっと興味のない人には、「だから？」と言われそうですが、まさにあるようでなかった「一冊」だと思います。

僕も昔から好きだったんですよねえ・・・ダムとか。何でかと言うと、きっと「でかいから！」とか「高いから！」、そんな程度の理由なんですが、いまだに東京都の水瓶「小河内ダム」にはたまに行って喜んでます。家内には理解不能らしいですが・・・・

隣接するダムの資料館で、ダムが完成するまでの写真を見たり、解説を読んで、「なるほどー！」とか「すげー！」などと感動している間に、ついつい時間が過ぎて行くって言う感じです。きっと男性ならわかってもらえる人もいると思いますが・・・・

この本は地図で有名な昭文社が出版しているのですが、巻末には紙上で紹介した建造物の所在地が日本地図内に明記されており、地図を眺めていると行ってみたくなってしまいます。

日本中には意外な所や身近にも凄いというか、興味をそそられる建造物がいっぱいあります。興味をもたれた方は、まずは書店で立ち読みなんていかがですか？２１００円と、ちょっと高めなのが玉に瑕ですが・・・・・

参考までに、この書籍の紹介は　http://www.mapple.co.jp/publ/naruhodo_k.html

僕は仕事の性格上、色々な地方都市へもよく行きます。この仕事をしていなかったら絶対来なかったろうなあという街にも行くので、その土地土地の風土や文化を知ることが出来て、それはそれえでとても勉強になります。

通常地方都市へ行く場合、現地の調査のみならず、役所や法務局、国の出先機関等での調査も行うので、朝がめちゃくちゃ早い（４時起床は当たり前！）のですが、最近年齢のせいか早起きはあまり辛くなくなりました・・・・

そんな調査をする中で、「へえ～！」と感心したりすることも多々あります。数年前に東北地方のある都市へ行った時のことです。調査対象は民間の工業施設の土地だったのですが、現地に行ってみると隣接地は鉄条網を張り巡らせた米軍の施設でした。

その時は隣接している土地の所有権者も厳密に調査する必要があったので、法務局で隣接するその土地の登記事項全部証明書（いわゆる登記簿謄本です）を入手しました。

日本国内にある米軍が使用している土地ですから、なんとなく所有権者が「国」であるということは想像が付きましたが、実際に日本という国をなんと表記してあるのか興味がありました。

さてさて、実際に証明書の所有権者の欄を見てみると、ありました！　正解は「内閣府」でした。「う～ん、そうきたか！」

ちなみに内閣府とは、平成１３年の中央省庁再編時に新設された中央省庁のひとつで、内閣機能強化の観点から、内閣を助けて内閣の重要政策に関する企画立案、総合調整を任務とするそうです（ウィキペディアより）。

まあ、わかったようなわかってないような所もありますが、つまりそういうことのようです。この時には、他の隣接地所有権者として「日本国有鉄道」（旧国鉄）の名前が出てきたりと、バラエティに富んでました。

なぜいまだに「国鉄」なのかと思われると思いますが、法人で所有地が多数ある場合は、名称が変更になってもいちいち登記申請していないのが現状です。

今日は朝からお客様と打ち合わせをしてきました。神奈川県のある商業地に約３０年以上前に土地を借り、そこにビルを建てて一部を店舗として貸して、上階に住居があります。

第一の不安は、契約上の賃貸借期間が後数年に迫っており、期間満了後は土地を地主さんに返却しなければならないと思っていたそうです。

ご存知の方も多いと思いますが、土地賃貸借契約により借地人名義の建物を登記していて、その建物が建物としての機能を十分有していれば、基本的に同契約は更新されます。つまり、賃貸借期間が終了したからといって、土地を返してくださいということにはならないということです。

もちろんそのための諸条件はあるのですが、本が一冊書けてしまうので、詳細は割愛します。ひとことで言えば、借地人として当たり前のこと（地代を払う、滞納しない、その他地主さんとの信頼関係を著しく損なうようなことをしない等）をしていれば、それほど心配はないということです。

多くの借地権は何十年も前から継続している契約が多く、当初の借地人が既に亡くなっていたり、高齢である事が多く、過去の経緯を掴みにくいことから一層問題を複雑でわかりにくくさせているのが現状です。

しかし、借地権には「借地借家法」という大原則がありますので、この法律に則ってそれぞれのケースを解釈することが重要です。

とは言うものの、一般の方々にとっては、「借地権」はかなり手強いことも事実ですので、慎重な対応が必要です。

9月の終わりにもここに書き込みましたが、不動産相場の動向に明らかな変化を感じるようになりました。つまり、ここ数年堅調に上昇してきた地価に、一時期の勢いがなくなってきました。

僕は仕事柄不動産業界の色々な方とお会いする機会が多いのですが、最近は挨拶代わりのように「地価動向」が話題になります。実際に不動産の仲介を行っている方々は、特にその「変化」を肌で感じているようです。

一言で言えば「売れにくくなっている」ということで、上昇のトレンドを盛り込んだプライス（売却希望価格）では、買い手がなかなか付かないようです。また、金融機関も不動産融資に対する姿勢を変えつつあるようです。

もちろん銀座、青山等の一等地では、相変わらず破格の取引が行われていて、新聞等にも取り上げられますが、それは「不動産全般」に共通している事象ではありません。

三大都市圏ではここ数年地価が好調に推移し、企業業績も回復基調にあります。しかし、これらの好材料と対照的なのはサラリーマンの給与です。バブル時代には企業業績にリンクして上昇した給与は、現在ではほぼ横ばいという状態です。

その一方で、不動産の価格が上昇し続けたことにより、需要者の懐を置き去りにして「価格」が一人歩きをしてしまったということだと思います。

これから不動産に関して新たな動き（購入、売却、運用等）を想定されている方は、今後の地価動向にも十分ご注意ください。

土曜日に僕がお手伝いさせていただいたお客さんの新居へお邪魔してきました。前にも書き込みましたが、土地探しから始めて、古い家屋の取り壊し、設計事務所との打ち合わせ、工務店の打ち合わせ等含めて、家造りの最初から最後までをすべてお手伝いさせていただきました。

建物完成時のまだ引越しをされていない状態では見ていましたが、実際に引越しをしてご家族が生活をされてからは初めてお邪魔しました。家具等が入るとぐっと実感が湧いて、より素敵な空間になってました。リビングに置かれた新しいピアノも似合ってたなあ・・・・水槽もひとつ増えて、かっこよく決まっていたし・・・・・　庭にはお子さんが砂遊びをした跡が残っていたり・・・・・・

お客さんとはもう既に約2年のお付き合いになりました。希望の土地を探して、色々な物件を見に行ったことや、時にはビールを飲みながら色々な打ち合わせをした事などが懐かしく感じられます。

ほぼ希望通りの土地が見つかって、売買契約に挑んだ高揚感や、設計事務所との打ち合わせで、全くの白紙状態から少しずつ希望の間取りやこだわりの空間を具体化して行った事もついこの間のことのように感じます。

そして、何より僕として嬉しいことは、お客さんに「快適です！」と言っていただいたことです。家族の思いがいっぱい詰まったまさに「世界にひとつの我家」です。

Ｍさん御家族の益々のご多幸をお祈りします！

昨日、設計事務所と工務店の方と打ち合わせをしてきました。議題は現在マイホームプロジェクトを進行中のお客様の、建物詳細についてです。着工前の諸手続きや、地盤の補強等も完了して、いよいよ着工となります。

昨日は細かな変更点や仕様について、設計者側と施工者側との確認が中心でした。僕は総合的なコンサルティングの立場から、このような節目節目の打ち合わせには極力同席して、プロジェクトの進行状況を確認するようにしています。

そんななかで、昨日は「プロの仕事はかくあるべき！」と実感させられました。それは二階のベランダに取り付ける予定の「ひさし」についてでした。正直僕の目から見れば、「なんてことのないひさし」（ごめんなさい）に見えるのですが、設計者側は特に建物正面であることから、建物全体の中でのデザイン的なバランスを考慮していました。

その一方で、施工者側としては強度面で不安があるので、形状や材質の面で変更が出来ないかということでした。第三者の立場としてそれぞれの意見を聞くと、どちらも正論であり、それぞれプロとしての「こだわり」もひしひしと伝わってきました。

共通しているのは「妥協のない良い家を作る」ということです。その後おとな６人喧々諤々の中で、デザイン的にも強度的にも納得できる方法を検討して、最終的には両方のプロが次善の策を考え出しました。

この業界にたずさわる人間としては、「たくさん手がけるうちのひとつの家」に過ぎないかもしれません。しかし、お客さんにとっては、一生に一度の大イベントであり、これから家族が過ごすたったひとつのマイホームです。

これからもそれを肝に銘じて、マイホーム実現のお手伝いをしていこうと、改めて実感したしだいです。

Ｃ．Ｗ一級建築士事務所、Ｏ工務店のみなさん、今後もお客様のために宜しくお願いします。

さて、それでは前回の続きを・・・

今を遡ること１９９６年９月。前職である保険会社を退社した僕は、「長期の休みはこんな時にしか取れない！」という理由で、家内と車で北海道一周の旅をしました。期間は確か１７日間位だったと思います。

東京から車で、途中山形の元同期のお宅へ泊めてもらったりと、まさに気ままな旅でした。行き先は北海道というアバウトなプランで、基本的にはいつどこへ泊まるということは事前に決めず、「気の向くまま・・・」に旅を進めました。

そんな中で唯一宿泊先として決定していたのが現ウィンザーホテル洞爺でした。前回も書いたとおり、当時はまだ開業当初のエイペックス洞爺でしたが・・・・

そもそもは僕の父が仕事の関係で同ホテル関係者と知り合い、その方が会員であったことから、ご好意により会員価格で泊めていただけるという事でした。ちなみに、会員価格は客室料金で10,000円、通常100,000円！　それはそれは期待も高まるというものです。

函館方面から海沿いの国道を行くと、かなり遠方からその威容は目に止まりました。標高約600ｍの山頂に鎮座するそのホテルは、日本の景色の中に突如ヨーロッパの城が現れたようで、今走っている海沿いの漁業の町とはあまりにもかけ離れた世界でしたが、その感じは近づけば近づくほど大きくなります。

ホテルへのアプローチは洞爺湖畔からほぼ専用と思われるワインディングロードを一気に駆け上がりますが、ホテルは見えているものの、なかなか近づかない・・・　う～ん、なんて贅沢な・・・・　いつになったらホテルに辿り着くんだろう・・・　ちなみにこの専用らしき道路は約5,000ｍも続きます。

ということで、続きはまた次回に・・・　次回はいよいよ本丸！

みなさん、「ウィンザーホテル洞爺」ってご存知ですか？

北海道洞爺湖の高台に位置する、来年のサミットの会場ホテルです。今では高級リゾートホテルとしてかなりの人気を誇っており、季節によっては予約も大変との事です。

元々このホテルは北海道の建設会社が、そのほとんどを破綻した北海道拓殖銀行からの融資により、６００億円以上を投じて１９９３年に開業しました。ちなみに、開業当初は会員制で「ホテルエイペックス洞爺」という名前でした。

時期はバブル崩壊後の厳しい時で、会員の確保もままならず、約４００室を擁するホテルは次第に開店休業状態に追い込まれていきました。その後１９９７年には拓銀が破綻。同ホテルへの過大な投資も破綻の一要因と言われました。

結局１９９８年に運営母体の会社が破産申請して、ホテルも休業に追い込まれました。その後セコムグループの会社が買収し、改修の上２００２年に新規に「ウィンザーホテル洞爺」としてオープンしました。

ホテル運営の委託を長崎ハウステンボス運営等で実績のある有名人に依頼。ホテル内のレストランにはフランスの３つ星レストランの世界で唯一の支店、京都の名店等の誘致に成功し、同ホテルの高級イメージ戦略にも成功しました。

ちなみに、僕の知り合いがこのホテルのあるお店で、板前として腕を振るっています。

さて、なぜ僕がウィンザーホテルのことを書いたかというと、１９９６年の秋に一度利用したことがありました。その時の状況と「サミット会場ホテル」の今とではまさに隔世の感がありますが、続きは次回ということで・・・・・・

さて、前回の続きです。前回は貸している側（地主）と借りている側（借地人）の力関係、立場について書きました。

僕は仕事柄、借地の様々なケースを見てきましたが、地主と借地人との関係が円滑で良好といったケースは極稀です。

その大きな理由は、借地権の価値にあります。どういう事かと言えば、地域的な違い、土地の用途・価値の違い、過去の経緯等によって多少の差があるものの、一般的には借地権の価値は、地主の権利（底地といいます）よりも高くなります。

つまり、地主は好意で、なおかつ安い地代で貸してあげた（この感情が重要です）のに、「なんで借地人の権利（借地権）価値がそんなに高いんだ！」ということになります。

ちなみに、東京近郊の一般的な住宅地の場合、土地の価値が１００とすると、借地権の価値は６０～７０％、逆に地主の権利（底地）の価値は３０～４０％といったところです。

「地主が怒るのも無理ないよなあ・・・」、と思いつつも、前回書いたように借地人が手厚く保護されている現状では、これが通例です。もちろん上にも書いたとおり、土地賃貸借契約締結時の権利金（一時金）の有無、過去・現在の地代の水準、地主と借地人の現在までの関係（地代の延滞、不払いの有無等）等によっても多少の差が生じますが・・・

ただ、借地の場合もそのままにしておいて、状況が好転するということはまずありません。むしろ年月が経過するほど、相続等により「土地賃貸借契約」の当事者の数は増えて、解決までの道程が険しくなっていくのが現状です。

借地については、地主も借地人もそれぞれの立場でストレスを抱えている事が多いのもひとつの特徴です。

お子さんやお孫さんの代にまでストレスを相続しないためにも、まずは一歩前進することが重要です。

先週の金曜日に、高校のバレー部の後輩とOB会の打ち合わせを兼ねて一杯やりました。何かの話から「借地」の話題になったのですが、その時に感じたのは一般の方々の「借地」に対する認識が、法的根拠を含めた借地の現状と大きく異なるということでした。

実は日本には「借地」が相当程度存在します。但し、一般的には「借地」であるという事を当事者同士（地主と借地人）以外に知られていることが少なく、不動産の外観上でも判断が出来ません。

「借地」については、「借地借家法」という法律があります。そもそもは戦後の混乱期に、土地を借りてそこに家を建てて細々と住んでいる立場の弱い人達を、地主の気まぐれや都合で「出てけ！」と言われてしまうことないよう、弱者保護の観点で制定された法律でした。

ところが、弱者（借地人）を保護するあまり、土地を貸した地主にとってはかなり酷な法律であり、一般的には「一度土地を貸したら、二度と帰ってこない」と言われるほどです。

どういうことかというと、借地人は地主から土地を借りて、その土地上に自分で家を建てて、借地人の名義で建物を登記すれば、その家が朽ち果てて使用できなくなるまではずっと住み続けることが出来、仮に地主が「出てってくれ！」と言っても、地主側に相当な理由がない限り、この申し出は認められません。

もちろん借地人側も相応の地代を滞納したりせず払う等、地主との信頼関係を壊さないようにしなければなりません。

また、借地を親の代や祖父の代から継続（相続）している場合等に、借地の契約書がない場合もありますが、それでも借地人の名義で借地上の建物が登記してあれば、その借地権は有効なものとして保護されます。

それでは、この続きはまた次回と言うことで・・・・・

さて今回は一般住宅地の地価について書きます。

一般的に物の値段は需要と供給のバランス（量的）で決定されますが、これは不動産（地価）についても同様です。現在都心部等の一部では極端な供給不足となり、地価が大幅な上昇を続けているのは既にご存知の通りです。

しかし、通常の住宅地域の場合では量的な需給のバランスだけではなく、価格も大きな要素です。昨今の地価上昇傾向を反映して、郊外の地価も上昇しつつありますが、供給する側の「希望的売却価格」と需要側の「現実的購入価格」に明らかに乖離が発生しつつあります。

どういうことかといえば、売る側は地価上昇のトレンドに応じた価格、つまり数年前と比較するとかなり高めなプライスタグを付けるのですが、購入する側である一般的なサラリーマン世帯の懐具合がこれについていけなくなりつつあるということです。

都心部等では地価上昇率が２桁以上という地域も少なくありません。ところが、景気回復とは言っても一般的なサラリーマンの給与は地価上昇率には及びません。しかも３０代、４０代の働き盛りの世代は過去に給与、賞与のカットも経験しており、賃金上昇をそれほど実感してはいません。

前々回も少し書きましたが、現在世田谷区内の地価は坪２００万なら安い方です（当然立地条件にもよりますが・・・）。世田谷区の条例では、住宅地の最低面積は７０㎡（約２１坪）とされていますので、仮に坪２００万円で２１坪購入すると、土地代だけで４２００万円、ここにそこそこの家を建築すれば６０００万円以上になります。

一般的に不動産の流通しやすい価格帯は、せいぜい５０００万円台までといわれています。つまり、一般的なサラリーマンが手の届く範囲がこの価格帯までということです。

分譲マンションの場合であれば、売り出し価格を抑えるために専有面積を狭くすることも可能ですが、土地の場合には条例等もあり細分化にも限界があります。

現状でも住宅地（建売、土地等）の流動が鈍くなりつつあるのは間違いないようです。その理由はやはり高くなりすぎた、加熱しすぎた不動産価格に一般購入者が付いていけなくなりつつあるということだと思います。

今日は地価上昇の話を一休みして、僕のお客様の話を・・・

昨日は僕のお客様の地鎮祭に行ってきました。大安吉日の快晴！とっても暑かったのですが、晴れ渡る空に新居の夢を託して、素晴らしい地鎮祭でした。

このお客様は前にも書いた「フルオーダー一戸建」プロジェクトのお客様で、先日ここに書いたお客様とは別のお客様です。場所は千葉県の某市、一昨年頃から地域の検討に入り、東京の多摩地区なども候補に上がりましたが、奥様のご実家が千葉県ということもありこの地域で探しました。

ご主人はサラリーマンのなので、ここぞという物件は休日に僕も一緒に物件を見て回ったり、平日は僕が現地を見に行ったりしながら、今年の２月に「これだ！！」という物件に出会いました。

その後設計事務所との度重なる打ち合わせを経ながら、世界にひとつだけのマイホームプランが完成して、ようやく地鎮祭までやってきました。特に奥様にはマイホームに対する色々な夢があったので「こだわりの一戸建！」です。

今後はお子様の転校のタイミングから、来年の３月上旬の完成に向けて、お客様、設計事務所、工務店、そして僕の４者で一致協力の下、夢のマイホーム完成に向けて一歩ずつ進んで行きます。

昨日も地鎮祭後に、再度設計事務所を交えて打ち合わせをして、お客様からのご要望により、防犯用センサーライトの設置、１階の一部に強化ガラスの採用することになりました。ちなみに、奥様は今キッチンの選択をするべく、ショールームに通い、「あれもいいけどこちらも捨てがたい」と、うれしい悲鳴を上げています。

これから床、天井、壁の材質、色等まだまだうれしい悩みは続きます。あっ、それからご主人の名誉のために書き加えますと、屋根裏を利用したご主人こだわりの「書斎兼プライベートルーム」を設けます。あー、羨ましい・・・・

ところで、昨日家に帰ったら、「首だけ真っ赤に日焼けしている！」と家内に言われました。確かに地鎮祭の時僕が立っていた位置は、背中に太陽がギラギラ照りつけていたのですが、それだけスカッと晴れた快晴の地鎮祭でした。

来年の春には、きっと素晴らしいマイホームが実現しています・・・・

地方出張があったりして、日にちが空いてしまいましたねえ・・・・・

さて、前回の続きです。「土地は一体いつまで上昇するのか？」。特に一戸建てマイホームを検討されている方は、すごーく気になると思います。きっと不動産屋さんに「今買わないと買えなくなっちゃいますよ！」なんて言われている方もいると思います。

ここの所、売買の動きがやや鈍ってきているのは確かです。たとえば投資用物件の場合、ここまで急激に地価が上昇すると、その地価上昇に応じて賃料は値上げできないことから利回りを低下させる原因になります。

どういうことかというと、一般的にオフィス、住宅で２年、店舗系で３年毎に契約を更新しますが、仮に２年間で地価が３０％上昇したからといって、更新時に賃料を３０％引き上げるという事は、一部の超人気物件以外では現実には困難です。

つまり、地価（物件価格）上昇率と比較して賃料の上昇率は緩やかで、地価（物件価格）上昇分をそのまま賃料に転嫁することが出来ないということは、地価に対する賃料の割合（利回り）が低下するということです。

もっとわかりやすく言えば、２年前に価格１０００万円で購入できて、年間賃料１２０万円だった物件が、現在は価格が上昇して価格１３００万円、年間賃料少し上がって１３０万円ということであれば、２年前と比較して明らかに投資物件としての魅力（収益性・利回り）が低下したということです。

これだけ急激に地価が上昇すると、純粋に投資目的で購入しても、投資物件としての「旨味」が減ってしまったということです。

ということで、次回は一般不動産編を・・・・・

昨日は某大手不動産会社の方々と、打ち合わせがてら食事をしました。最近業界の方々とお会いした時に、「いつまで土地上がりますかねえ？」と話題を振るようにしています。

昨日の方々も「そろそろ厳しいんじゃないですかねえ・・・」という意見でした。

僕が個人的に感じている、考えているのは、「明らかに潮目が近い」ということです。つまり、そろそろ地価上昇も鈍化し、落ち着いていくということです。

一部では銀座の土地が坪１億数千万円で売買されたなどと、いまだ景気の良い話もありますが、これは日本有数の超一等地の話です。しかも前回のバブルと異なり、銀座ならどこでも高いのではなく、銀座の中でも繁華性が高く、希少価値（晴海通り沿い等）のある土地の話です。

今後は二極化がより明確になっていくと思います。たとえば上記の銀座、青山の中でも一等地は高止まり、これらの超一等地以外は沈静化、緩やかな下落になっていくと思われます。

この傾向は住宅地も同様で、田園調布、成城といった高級住宅地や、都心部から近くかつ駅から徒歩圏で住環境が良い住宅地では比較的堅調と思われますが、それ以外の住宅地では今後苦戦が予想されると思います。

いずれにしても、都心部の地価は高くなりすぎています。僕の知人の店舗経営者が８０００万円の予算で、目黒区内で土地購入後マイホームを建築するという手伝いをしました。ところが、ここぞと思う地域の土地価格は概ね坪３５０万円です。となると土地は２０坪でも予算オーバーです。

一般的に言えば、マイホームに８０００万円かけられる人はかなり恵まれた環境ですが、それでも人気のある区内に一戸建てを構えるのは至難の業なのです。というか、こんな現状って夢がないですよねえ・・・・

それでは、続きは後日ということで・・・・・

台風９号、なかなかすごいパワーでした。皆さんは大丈夫だったでしょうか？

僕が住んでいるのは東京都下の多摩川に近い所なのですが、今回の台風でも河原に取り残された方の救出でニュース放映されていました。普段犬の散歩でもよく河原を歩くのですが、その多摩川とはとても同じ川とは思えない恐ろしい一面を垣間見ました。

台風一過の土曜日に犬の散歩がてら多摩川に行ってきたのですが、すごいことになってました。「どこからこんな巨大なものが・・・・」っていう大木や、ドラム缶等々をはじめ、河川敷にあった鉄製看板なども下流に向かって曲がっています。それと上流から流されてきたペットボトルなどのごみ、ごみ、ごみ・・・・・

それでも、かろうじて水が堤防を超えることは免れました。

多摩川の大増水というと、昭和４９年に狛江市の多摩川堤防が決壊して、住宅１９戸が濁流に呑まれたことがありました。当時僕は狛江市民で、友人の家が流されるなどとても他人事ではありませんでした。

結局水の流れを阻害しているコンクリート製の堰を、ダイナマイトで爆破するという手段が講じられましたが、そのダイナマイトの爆破音を小学校の教室で聞いたことを覚えています。

「天災は忘れた頃にやってくる」とは言いますが、自然の猛威の前では人間の力なんてほんと微々たる物だと、改めて痛感させられました。

今回の台風は都心部での降水量は少なかったことから、都心部で中小河川が氾濫して浸水するという被害はほとんどなかったようですが、台風ではなくても局地的な集中豪雨の場合よく浸水してしまう地域が必ずあります。

よく言われることですが、地名に「沢」、「谷」などが着く地名は注意が必要です。たとえば、渋谷駅前のスクランブル交差点は、渋谷界隈では最も低いため、冠水することがあります。

終の棲家であるマイホームを検討する場合も、このような地域の特性には要注意です。過去の冠水、浸水、氾濫河川等の水害状況は、役所で調べることができますので、是非事前の確認をお勧めします。

僕は仕事柄不動産に関する様々な悩み、トラブルといった案件をたくさん見てきました。相続などというと、よっぽどの資産家か大地主のことだと思われがちですが、実はごく普通に身の周りにあり、トラブルになっているんです。

以下のようなごく一般的なケースを想定してみましょう。

○家族構成：両親と子供３人　あなたは次男で独身、３男も独身、長男が結婚して両親と住んでいます。

○所有不動産：東京郊外の一戸建て　土地は４０坪で６０００万円位

上記のケースであなたのお父さんが亡くなった場合、遺言がなければその分割割合はお母さんが1/2、子供３人が1/6ずつということになります。

さて、実際問題としてあなたはどのように分割しますか？

４０坪の土地を物理的に分割するとはいっても、法規制等もあり実際には２つに分割することすら難しいでしょう。

ではどうするのか？　

「共有」、ほとんどの方々が選択する分割方法です。つまり、土地を実際に上記の分割割合では物理的には分けれないので、相続した不動産に対して上記の分割割合でそれぞれが「共有」という形式で所有するわけです。

「共有」は一見すると非常に合理的で公平ではあるのですが、上記のようなケースの場合、ほとんどといってよいほど後から争いごとになります。

後にお母さんが亡くなれば、お母さんの所有していた共有分は原則としては、子供３人で1/3ずつ分けますので、結果としては自宅不動産を子供３人で1/3ずつ共有することになります。ということは、実態としては長男家族が実家に住み、次男、３男は1/3の共有という権利を所有しながら何のメリットも享受していません。

兄弟間ではそれでよかったかもしれませんが、やがて次男、３男が結婚し、マイホームの購入を検討する頃になると、「長男だけが相続財産を使用し、その恩恵を受けているのはおかしい、ずるい！」といった意見が主に配偶者から出ます。

というところで、すみません時間がなくなってしまいましたので、この続きは次回ということで・・・・・・

先週末はどういう訳か旧友と会う機会が重なりました。金曜日は小学校、土曜日は中学校の旧友と一杯やりました。金曜日はクラス会の打ち合わせだったのですが、僕は43歳、こういう機会が多くなる年齢なんでしょうねえ・・・・・

その飲み会の中で新百合ヶ丘駅が話題になりました。あっ、新百合ヶ丘といってもご存じない方もいると思いますが、大手私鉄小田急線沿線で、住所は神奈川県川崎市、比較的新しく開発された街のなので、おしゃれなお店が多く、高級住宅街としても知られています。

飲み会自体が新百合ヶ丘だったのですが、「俺たちが小学生の頃は、とんでもない田舎駅だったのに、今の駅周辺は隔世の感があるなあ・・・・」というような会話でした。確かに私が小学生5年生の頃は、丘陵地帯に造られた駅は切通しの先にあり周囲から孤立している上に東口には店が1件もありませんでした。西口にも駅前に大きな農家があり、これといった店はありませんでした。

現在駅の東口周辺は、広いロータリーを中心に商業ビル、オフィスビルが所狭しと林立しており、休日は多くのファミリーで賑わっています。おそらく東急田園都市線沿線なども程度の差こそあれ同じような状況なのではないでしょうか。

時は同じく三十数年前、小田急線沿線には、「複々線・高架化反対」といった看板があちこちに目立ちました。この事業は現在も推進しており、完成までにはまだもう少し時間がかかるようで、既成インフラ整備の難しさを痛感します。その一方で、新規に開発された地域は驚く程の速さでその姿を変えていきます。

皆さんが住んでいる街、生まれ育った街は30年前と比べていかがですか？

大都市圏ではここ数年バブルを髣髴させるような地価上昇が続いているのはすでにご存知だと思います。一部にはバブル時以上ともいえるちょっと恐ろしいような様相を呈しています。

このまま地価は上がり続けるのか？いつ下落するのか？という究極の話題は今日は置いておいて（この件については、近日中に僕の私見をここに書きます）、土地価格が上昇することの是非というか影響を書いて見ます。

バブル崩壊以降続いた地価の下落、景気の低迷の影響、反動で、昨今の地価上昇を景気の上向きと合わせて良い兆候のように報じられているような気がします。しかし、投資家以外の通常の土地所有者にとって、地価の上昇は諸手を挙げて歓迎すべきことなのでしょうか？

地価が上昇すれば、当然資産価値は上昇します。この点は土地所有者からすれば歓迎すべきでしょう。しかし、地価の上昇に伴って「保有するコスト」が上昇することを忘れてはいけません。

不動産でもっとも身近な保有コストといえば固定資産税と都市計画税です。この税金の課税基準は不動産の価値です。つまり、不動産の価値が上昇すればこれらの税金額が上がります。実際には３年毎に評価基準を見直しているので、すぐに税額があがるということはありませんが・・・

それから、これはいつ発生するかはわかりませんが、相続が発生した場合の不動産を評価するための基準である「相続税路線価」の場合は、市場の不動産価格等の状況に応じて毎年見直されます。つまり、地価が上昇していくと相続財産が高く評価されて、思わぬ相続税が課税される可能性が出てきます。

自分で所有して自分で住んでいる場合は、地価が上昇しても売買しなければ実質的な利益は発生しませんが、保有コストは確実に上がっていくということです。自分が所有する資産価値が上昇することはもちろん喜ばしいことですが、特に相続発生の可能性が高い方は現在の資産価値を含めて、今後の地価動向にも注意が必要です。

参考までに、相続税路線価は国税庁のホームページで閲覧できます。現在であれば平成１７年、１８年、１９年の３年間分閲覧可能ですので、ご自分又は親族が所有する土地価格の推移が過去２年間分わかります。

ちなみに、路線価に示されている数字は、㎡辺りの単価で千円単位です。たとえば４５０と書いてあれば㎡辺り４５万円なので、この金額に所有する土地面積をかければおおよその価値がわかります。但し、おおよそですよ！

それから、相続税路線価は実際の市場価格とイコールではありませんからご注意を！一般的には市場価格より相続税路線価が低いのですが、地方都市などでは一部逆転している場合もあります。

国税庁の路線価HPです　　http://www.rosenka.nta.go.jp/

僕は仕事柄全国に出張する機会が多いのですが、今日は地方出張で経験したこわ～い話を・・・・　

ちなみに僕は霊感というものは全くといって良いほどなく、それまで心霊的な経験をしたことがありませんでした。浪人時代に友人と夜中の青木ヶ原樹海や有名心霊スポットに行ったりしていましたが、僕自身は何か見たり、感じたりということは全くありませんでした。

それは今から約４年前、茨城県の某町へ行った時のことです。市ではなく町なので、いわゆる通常のビジネスホテルなどはなく、町で一番大きな宿泊施設は結婚式場兼宿泊施設といった建物でした。５階建ての建物はそこそこ古びた感じはするものの、いかにも「出そう・・・」という感じではありませんでした。

しかし、チェックインしようとフロントに行くと誰もいません。よく見ると「御用の方はこの番号へ電話してください」と書いた紙切れがあり、実際電話すると「部屋の鍵がお客様の名前が書いた紙と置いてあるので、チェックインしておいてください」とのことでした。

「やってもうたー！」と心の中でつぶやきながら、部屋の鍵を探すと確かに３名分置いてあります。３０室はありそうなのになあ・・・と思いながら４階のその部屋の扉を開けたとたん、なんとも言えない今までに経験したことがないイヤーな感じがしました。

それでも立ち直りの早い僕は、そんなこともすっかり忘れて、コンビニで買った夕食とつまみで一杯やりながら、知らない間に電気も付けっぱなしで寝てしまいました。

ところが、「ビシッ！」という変な音で目が覚めました。ベットの上から頭だけ起こして部屋の中をキョロキョロすると、窓の両脇に雑然と開けておいたカーテンの右側だけが不自然に揺れています。

「何で片方だけ揺れてるんだろう？」と思いつつも、結構冷静に頭の中で事実関係を整理すると、①４月で暑くも寒くもないので空調は付けていない　②窓も開けていない　ということはカーテンが揺れる根拠がないということです。ひえ～～！！

そこで、何を思ったか僕はベットから立ち上がり、揺れているカーテンを押さえに行きました。 空調の風などがないことも確認して、揺れをしっかり押さえてベットに戻り、もう一度カーテンを見るとやはり揺れています。しかもよく見ると、何かの風で動いているというよりは、あたかもカーテンの後ろに誰かいて、ゴソゴソしているという感じです。でも特に何かが見えるという訳ではありません。

時計を見ると２時過ぎくらいです。「どうしよう・・・・まだ朝まで時間あるし、眠れないじゃん・・・・」、「まあしょうがない酒でも飲むか！」と普通の人では考えられない思考回路で判断して、飲み残しの酒を飲んでいたら不覚？にも眠ってしまいました。

朝、目が覚めて、自分でも呆れました。その時は怖かったんですけどねえ・・・・

しかし、何だったんだろう？？　最初に部屋へ入った時の違和感、あの現象・・・・　やっぱり何かあったんだろうなあ・・・・　でも、それでも寝てしまう自分が怖い・・・・

僕の心霊体験らしいものは、後にも先にもこれだけです。

なんかこのまま終わると後味が悪いので口直しを・・・

昨日の朝、渋谷駅の自動改札を出るときに、隣の改札を通ろうとしたおじいちゃんが、切符を自動改札に入れるときに「開けゴマ！」と大きい声で言ったので、思わず笑ってしまいましたが、周りの人にも結構うけてました。年季の入ったユーモアに脱帽です。

残暑厳しいですねえ・・・　昨日は物件調査で大田区内を歩き回ってました。ペットボトル２本消化、ハンドタオルも２本使用。

今京浜急行は高架工事の最中で、完成すれば周辺道路の渋滞も相当程度緩和するんでしょうねえ。JR蒲田駅は駅ビル立替の為、商業施設が全て一時閉店中で、なんだかとっても殺風景でした。でもこうして古い町並みも少しずつ近代化されていくんですねえ。

東京近郊以外の方は大田区といってもあまりピンと来ないかもしれませんが、大田区内にはあの高級住宅地で有名な田園調布等の高級住宅地がある一方で、羽田空港や京浜工業地帯もあるというかなりユニークな区です。

さて、前置きが長くなりましたが、前にもここに書いたフルオーダー一戸建てのお客様が、いよいよ今日新居へ引越しです。

昨年土地探しからお手伝いして、物件選定、古い建物の取り壊し、設計事務所、工務店のとの打ち合わせ等、長い長い道のりでしたが、お客様に満足いただける完全フルオーダー一戸建ての完成です。

先日の土曜日に、お客様、設計事務所、工務店と完成物件の最終チェックに行ってきました。庭やエントランス等は一部工事が残っていますが、建物自体は役所の完了検査も無事終了して、とっーても素敵な世界にひとつの家が完成しました。

僕もお客様と設計事務所との打ち合わせには同席していたので、お客様のあの希望、こだわりがこういう形で実現したんだと感動しながら建物を見ました。

子供部屋の天井にはかわいらしい星のクロスが張られていたり、１階の和室は格納式の掘りごたつに超こだわりの天井等々、完全注文住宅ならではのこだわりや遊びがちりばめられていました。そして何よりもご主人様の笑顔が印象的でした。

注文住宅はマンションや建売に比べたら、はるかに手間も時間もかかります。しかし、決して注文住宅が建売に比べて断然高価だという訳ではありません。

普通ならば一生に１回の高価な買い物で、家族が生活する基盤です。どうか手間や時間を厭わず、多角的に検討してみてください。

建売住宅の中には、いわゆる「手抜き工事」、「欠陥住宅」と言われる物がいまだに多いのは確かです。しかし、これらの物件の良否は完成してしまえば専門家でも判断するのは非常に困難です。家族の安心、安全のためにも手間と時間は惜しまないでください。

たまには不動産以外の話題を・・・・

僕の仕事はお客様からのご依頼があれば、日本全国どこへでも出張します。さすがに海外不動産のこととなるとわかりませんが、基本的に国内であれば北海道から沖縄まで対応しています。

ちなみに、北海道には僕が管理している物件があり、沖縄にはお客様が住んでいます。都道府県の中で仕事で行っていないのは、徳島県と福井県の２県です。但し、秋頃には徳島県へ行く予定ですので、残るは福井県のみということになりそうです。

地方出張は時間に追われて忙しい反面、地方の文化に触れて、美味しい郷土料理も食べれるので僕はとても好きです。

地方出張へ行った思い出はたくさんありますが、最近一番印象に残ったのは昨年秋の北海道出張です。お客様の物件が屈斜路湖周辺にあるので、ほぼ毎年行っているのですが、昨年は早めに仕事が終わり、女満別空港から羽田への最終便出発まで時間があったので、借りていたレンタカーでオホーツク海方面へと足を伸ばしました。

天候は不安定で強風の中、雨が降ったりやんだりしていました。時々吹く突風にハンドルを取られそうになりながら、オホーツク海沿いを進む車の中から見た雲はまるで天を縦横無尽に飛び回る竜のようでした。オホーツク海に程近い湖畔まで来て、そろそろ飛行機の時間もあるからと、写真を何枚か撮って網走方面へと引き返しました。その途中何台かのパトカーとすれ違いましたが、その時は特に気にも留めませんでした。

網走市内に戻ってきたところで、僕の携帯が鳴りました。家内からの電話です。

「今どこにいるの？」

「網走市内だよ」

「さっき佐呂間町で竜巻があって、死者が出てる」

「今サロマ湖から戻ってきたところ・・・・」

後からわかったことですが、僕がサロマ湖畔で写したデジカメのデータには撮影日時「2006.11.07　13：35」とありました。竜巻発生は13：25頃とニュースは伝えていました。

デジカメ撮影の１０分前といえば、サロマ湖よりも内陸の佐呂間町の中心に近い方を走っている最中でした。距離にして数キロ・・・・

北海道での竜巻は極めて珍しいそうです。僕がサロマ湖に行ったのは２回目。偶然というのは不思議だと思いつつも、あの竜巻がなぜわざわざ街の中心部を通ってしまったのかと考えざるをえません。亡くなった方のご冥福を祈ります。

フロントガラスから見た雲は、やっぱり竜だったのかもしれません・・・・・

今日も朝から暑いですねえ・・・　でも甲子園も今日が決勝。子供の頃は甲子園が終わると夏休みがあと少しで憂鬱になったなあ・・・

てなわけで、今日は昨日に引き続きワンルームマンション投資のお話を。

ワンルームマンション投資のリスクについては昨日も少し書きましたが、今日はもう少し詳しく書いてみます。

○空室リスク・・・・・・新築当初はよいとしても、築年数が経過すれば市場における競争力は低下して空室率が高くなるのが一般的です。空室を減らすためには賃料を引き下げるのが手っ取り早いのですが、当然収支状況は悪化します。

○維持修繕費用リスク・・・・・・築年数が経過すればするほど、付帯設備の故障頻度は高くなりますが、基本的にこれらの負担は所有権者です。しかし、いつどれくらい壊れるのかはわかりません。

○物件価値下落リスク・・・・・・・一般的に不動産投資は長期に及ぶ事業です。賃料収入も重要ですが、購入した物件の市場価値が将来的に大きく下落すれば、事業としては赤字となってしまいます。

○その他のリスク・・・・・・・特に現在のような不動産価格の上昇局面においては、物件の価格の上昇率と賃料の上昇率の乖離に注意が必要です。どのようなことかといえば、賃料は不動産の価格ほど敏感に上下しないということです。仮に土地価格が2年間で20％上昇したから、次回更新時に賃料を20％上げるということは現実的には不可能です。つまり割高な物件を買ったのに、低い賃料収入しか見込めないということです。

巷では不動産投資の様々な本が出版されており、プチブームのようですが、不動産投資には予測できるリスクから予測できないリスクまで様々なリスクがあることを知っていただきたいと思います。

僕のお客様でもマンション投資をしている方は、普通のサラリーマンの方から富裕層の方までたくさんいらっしゃいますが、10年、15年という期間で収支を分析するとほとんどの方がマイナスです。

そして、投資として失敗だとうすうす気づかれている方々は、「ブルーになるのであまり考えたくもない」とおっしゃいます。

本当は損切も早いほうが傷が浅いんですけどねえ・・・・というかそれを指摘するのが僕の仕事なんですけどね。先月も関西方面の投資物件を何件も調査してきましたが、どの物件も厳しかったです・・・・・・

今日はワンルームマンションの投資について、僕が仕事上で見てきた現状を書きます。

バブル期に不動産投資をして、その後悲惨な目にあったという話は今までもよく耳にしてきました。

首都圏を中心にプチバブルとも言われている現在、ワンルームマンションへの投資は本当に美味しい話なのでしょうか？

答えは限りなく「No!」に近いと僕は思います。

バブル期（昭和の終わりから平成の初め頃）に建築、売却されたワンルームマンションが、現在どの位の価値があるかご存知でしょうか？

もちろん立地条件等によっても差がありますが、一部の一等地を除けばおおよそ下記のような状況です。

新築時価格：2500～3000万円

現在の中古価格：500～1500万円

いかがでしょうか？

現在の中古価格を見て、「思ったよりも高いな」と思いますか？

僕は仕事上多くのお客様の投資物件を調査、分析していますが、購入時の半分の価値があればまだマシなほうです。

ワンルームマンションの場合、新築で購入して売却利益を出すのはまず不可能です。不動産投資の場合、賃料収入も確かに重要ですが、維持コスト（固定資産税、修繕費用等)空室リスク、投資した物件の市場価値も重要です。

また、築年数が経過すれば当然のことながら市場における競争力の低下、維持修繕費用の増大といったリスクは大きくなります。

これらを考慮すると、不動産価格の上昇局面において、投資用の不動産を購入するのは極めてリスクが大きいというのが私の結論です。

もちろんこのような局面でも投資に成功する猛者もいますが、それは本当に一握りの人で、一般の方が気軽に参加する分野でも金額でもないと思います。

それでもどうしてもという方は・・・・

○築年数の浅い中古物件

○立地条件（駅から5分以内）

というところでしょうか。

とにかく慌てて不動産投資などしないことです！

土曜日に前回こちらに書き込みしたお客様とは別のお客様の設計（建物)最終打ち合わせをしてきました。

お客様、設計事務所、工務店との打ち合わせです。

全くの０からお客様の様々な希望を可能な限り取り込んで、最終的な設計図面が完成しました。外装、内装の色、キッチン、バス、トイレ等はこれからお客様に選んでいただきますが、間取り等のメイン部分はこれでほぼ決定です。

ご参考までにお客様がこだわられたポイントは以下のとおりです。

○２階の子供部屋へはリビングを経由する

○１階はリビングの広さを重視し、かつ和室を確保

○キッチンはオープンキッチン

○ピアノ、水槽の専用スペースを確保

○婚礼家具をそのまま収納できるスペースを確保

○狭くてもいいので、ご主人の書斎を確保

○駐車スペースは２台分

等々ですが、これらの条件を実現するためにバスは２階になり、ご主人の書斎は屋根裏となりました。但し、屋根裏とはいっても一番低い部分でも１４０センチの高さがあり、５畳のスペースを確保。さらにアプローチは梯子ではなく階段です。

実は屋根裏スペースってすごく落ち着くんですよねえ・・・羨ましい・・・・　もちろんエアコンを付けるので、暑い寒いも対応可能です。

打ち合わせの後に、キッチン、バス、トイレ等のショールームへ一緒に行ってきましたが、特に奥様は真剣な眼差しで吟味されていました。「どのタイプのどの色を選ぶか悩むー・・・」とおっしゃっていましたが、かなり楽しそうでした。

今後のスケジュールは、お子様の転校の都合があるので、来年３月上旬の完成目指して諸々の事を進めていきます。

３０ページにも及ぶ設計図面を見ていると、僕まで完成が楽しみになってきます。

みなさん、家は一生の買い物です。

僕が最初にお客様にお話しするのは、「家探し家造りは焦らず、諦めず！」です。

焦って家を買って後悔している方が本当に多いんです！

焦らず、諦めずですよ！！

とは言っても僕のマイホームではありません。

お客様のマイホームが今月末に役所の完了検査を受けて、いよいよ引渡しとなります。

僕のコンサルタント業務の中に「夢のフルオーダー一戸建てサポート」というのがあり、そのお客様です。

簡単に言えば、好きな場所に好きな間取りの一戸建てを建てるお手伝いをさせていただきます。もちろん予算等の制約はありますが・・・・

一般の方が土地を探して、施工会社を探して希望の一戸建てを完成させるのは実際かなり大変なことです。

そこで、土地探しから物件調査、価格交渉、契約の立会いに始まり、設計事務所のご紹介、立会い、工務店との交渉、立会い、そして完成までフルサポートをさせていただきます。

自分の家ではないものの、土地だけの状態から設計事務所との打ち合わせを経て、図面どおりの家が出来上がっていくのはとても感動的で羨ましい限りです。

もし興味がある方は、まだまだ拙いホームページですがご覧いただければ幸いです。

　http://www.your-brain.net/　　　　

追伸：僕の母校（神奈川の桐光学園）が甲子園に出場したのですが、1回戦負けでした。

トホホです・・・・・　ちなみに僕はバレー部出身ですが・・・・

前回に続き建物の話を・・・

前回は木造で頭でっかちの古い建物が倒壊の危険性が高いと書きましたが、新しい建物でも注意すべき建物はあります。

たとえば住宅密集地によく見られる木造の３階建住宅で、１階部分が駐車場になっている建物です。これらの住宅の構造で多いのは、駐車場部分に細い支柱がありこの支柱で２,３階部分を支えているタイプです。

建物の横揺れに対する強度は柱ではなく筋交いや壁によって保たれています。１階部分に駐車場等の開口部があるということは、つまり横への耐性が低下していることになります。

さらに、３階建てであることから２階建てに比べれば１階部分への加重が大きくなるので、「足がひ弱な頭でっかち」ということになります。但し、これらの建物が全て危険であるということではなく、あくまで構造上の一般論です。

そうはいっても、手抜き工事や欠陥工事による建物であれば平屋でも倒壊する可能性は十分あります。

残念ながら、日本はいつどこで起きてもおかしくはない地震多発国です。家は家族の命を守る大切な財産です。この機会に皆さんのお宅を点検されてみてはいかがでしょうか？

新潟の地震、驚きました。

被災された皆様にはお見舞い申し上げます。

日本は地震国とはいっても、これだけ短期間にあれだけの大地震がほぼ同じ地域で続くというのは、私の常識では考え及びませんでした。

それにしても倒壊した家の映像は衝撃的でした。阪神大震災の時にも言われたことですが、古い日本家屋、特に古い瓦葺屋根の木造建物は地震には弱いようです。

誤解があってはいけないのですが、「木造＝地震に弱い」ということではないそうです。私は仕事柄多くの建築関係者（一級建築士、工務店、ゼネコン等）の方々とお付き合いがありますが、木造建築物は本来揺れに対して「しなる」ので耐性はあるそうです。問題は頭でっかち（重い瓦）な構造にあるようです。確かに構造上重いものがてっぺんにあればゆれに対しては脆弱になりますよね。

このあたりに今回の地震で多く見られた倒壊建物の共通項がありそうです。

はじめまして。

渋谷区で不動産コンサルタントをしている中野（もうすぐ４３歳）と申します。

不動産の世界は幅が広く、奥行きも深い世界。そして一般の方にとってはわかりにくく、怪しい世界？ですよね。

そんなコアな世界を堅苦しくなく、私の日常業務、そしてたまにはプライベートも含めてご紹介させていただこうと思います。

ということで、まずは私の簡単なプロフィールを！

氏名：中野

生年月日：昭和３９年８月

住所：東京都下

家族：愛妻、ヨーキー（女の子７歳）　今度画像張ります。結構美人と思う・・・

趣味：車を中心に乗り物は全部好きだなあ・・・　あとミニカーやウルトラマングッズ収集などなど　　あっ、それと飲酒！

あとは追々書かせてもらいます。

それではよろしくお願いします。