不動産徒然草

今年の夏はなんだか変ですね。というか環境破壊により、やっぱり気候が変化してるんでしょうかねえ。７月終わりの現在で、梅雨明けしたのは九州南部と関東地方だけっていうのもどうなんでしょう？　もっとも、関東地方の梅雨明け宣言も怪しいもので、いまだにほとんど晴れ間はなく雨ばかり・・・・・　

考えてみれば今月初めに北海道へ出張した際も変な気候でした。道東方面への出張だったのですが、出張前から気にかけて天気予報を見ていたら、６月中旬から下旬にかけてはポカポカ陽気で汗ばむほどの気候との事でした。暑がりな僕としては「これならもう７月だし半袖で十分だな！」、と長袖を持たずに行ったら初日の最高気温は１３℃。

７月ですよ！　お陰で網走では泊まったホテルから居酒屋の往復は鳥肌立ちっぱなしでしたから！　夕方立ち寄った御土産屋ではストーブが付いてましたからねえ・・・・・

そして、２日目、３日目は１日中雨でしたから。地元の方もこの季節にこんなに雨が降るのは珍しいと言ってました。そりゃそうです、本来北海道は梅雨がないんですからね。

今回の北海道では「低温」に悩まされましたが、２年半前には「高温」に首を傾げていました。１１月初旬の北海道（道東）で薄いシャツ１枚で十分と言うのはやはり普通ではないですよね。だって、東京より暖かかったんですから・・・・・・

但し、やはりこの時は本当に尋常ではありませんでした。過去（平成7年8月24日）にこのブログにも書き込んだとおり、僕がその時にいたすぐ近くで、多くの犠牲者を出した竜巻が発生したのです。つい先日も竜巻が発生して、死者こそ出ませんでしたが家屋等に大きな被害が出ましたよね。

この先、地球の環境はどう変化していくのでしょうか・・・・・・・

前回の続きです。

では、実需と言われる不動産（投資用とかではなくマイホームですね）の現状はどうなのかといえば、残念ながらまだまだと言ったところだと思います。確かにプチバブルがはじけて、不動産価格が急速に下落したために買い時ではあると思います。

しかし、いくら買い時であっても、国が希望的観測で景気の回復を強調しても、正規雇用者でさえ給与カットで行われている現状や経済の先行き不透明感が蔓延している現状では、「マイホーム購入＝長期の住宅ローン負担」が将来に渡っての「大きな家計リスク」を抱え込むことを考えれば、消費者のマインドだって盛り上がりに欠けるのは当然です。

というか、もしマイホームを購入するにしても、相当余裕を持ったローン計画を立てないと、終身雇用制がほぼ終焉した現代では常にリスクが付きまといます。

実需と言われる不動産が依然厳しい状況である、と僕が思うもうひとつの理由として、今春以降のお客様からの相談の数とその内容があります。

どういうことかというと、マイホームをすでに購入している方や投資用マンションをお持ちの方から、「景気悪化による給与ダウン等経済的理由により、現状維持が難しくなったので不動産を手放したいが、今いくら位で売れるだろうか？」といった相談が増えました。

端的に言えば、それらの不動産を購入した時には想像もしなかった経済状況になってしまったと言うことです。各種メディアでも「住宅ローンの滞納増加・・・・」なんていう報道を目にしたり耳にしますよね。

波、依然高し！　でも、すでに購入している方も、これから購入予定の方も、今一度住宅ローンについて長期的な視野で熟考してみる機会かもしれません。

家族の幸せのための不動産購入が、家族の不幸の引き金にならないためにも・・・・・

景気は底打ちしたなんて言ってますが、不動産市場はどうなんでしょうか？　というか、「景気が底打ちした」というのも決して好転ではなく「下げ止まりつつある・・・」というのが正しいと思いますが・・・・・

最近では「景気の底打ちに伴って、不動産市場も・・・・」などという報道を目や耳にする事も確かにあります。でも本当にそうなんでしょうか？

僕の考えは、「一部正解でその他のかなりの部分は不正解」と言うところだと思います。

では、正解の部分とは？　ここのところ、不動産のデベロッパーから「戸建用やマンション用の土地はありませんか？」という電話やＦＡＸが入るようになりました。もちろん数年前に比べたら微々たるものですが。

では、この状況をもって不動産市場が復活しつつある、又は好転しつつあると捉えていいのでしょうか？　僕は少々疑問だと思います。デベロッパーは常に土地を仕入れ、それを加工、売却して利益を得るという収益構造なので、景気が悪いからと言ってこの経済活動をいつまでも停止していたら会社は潰れてしまいます。

もちろんだからと言って収支に見合わない経済活動はありえませんので、デベロッパーが少し活動を始めたということは、高騰していた土地価格が適正水準（収支に見合う価格）に近づいてきたと判断したと考えられます。

ここから先が不正解だと思う理由です。ここで気をつけなければならないのは、上述した不動産を購入するという経済活動はあくまで不動産を生業とする会社（法人）の論理だと言うことです。もっと簡潔に言えば、不動産業者の論理が一般消費者（不動産の実需）に当てはまる訳ではないということです。

続きは次回と言うことで・・・・・・

いよいよ夏本番！　仕事をする上では暑くて大変ですが、唯一の代償として仕事の後のビール、たまりませんよね！

みなさんのお酒スタイルは決まってますか？　僕はここ１０年位は最初にビール、その後は焼酎と言うスタイルでした。焼酎は美味しいし、ちょっと飲み過ぎたかな？と思っても次の日への被害が比較的小さいと言うのも大きな魅力でした。まあ、ほどほどにしておけばどんなお酒でも大丈夫なんでしょうが・・・・・

日本酒は確かに美味しいし、年齢と共に肉食から草・魚食へと食の嗜好が変化した現在では、酒と食の相性として最高なのはわかっているのですが、飲みすぎると次の日がえらいことに・・・・

ウイスキーはどうもあの独特な香りが、若かりし頃お酒の飲み方も知らないのに友人たちと虚勢を張り合って飲んだコークハイ、そしてその後の惨状を髣髴させるし・・・・

ところが、やっぱり和食には日本酒がバッチリ合いますよねえ、特に刺身などの海産物系は。そして、久しぶりに飲んだウイスキーはその芳醇な香りがなんとも言えず、寝る直前に１杯飲むと日本酒や焼酎とも異なり、ちょっとリラックスした感じになります。

とは言うものの、先日松本に出張した折にお客さんに連れて行って頂いたお店には、地元信州の実に美味い日本酒がたくさんあり、これがまた地元の美味しい食材により進む進む。気が付けば少々飲みすぎていました。

翌日、７時前に乗った新宿行きの特急車内ではコーヒー３杯、ウーロン茶１本飲んじゃいました。

「学習してないなあ・・・・」と自戒しながらも、次回の誘惑に抗う自信は心許無い僕です・・・・

大苦戦のようです！　日本でも最も賃料水準として高額の人気エリアの話です。青山、六本木、麻布、赤坂等々、一度は住んでみたいと思うようなところですよね。

ところが、この不況は都心部の超人気エリアと言えども大きく影響しているようです。さて、これらの超人気エリアを「Ａクラス」、つまり最高級クラスだとすると、昨今の不況がこの頂点である「Ａクラス」にとっては実は鬼門のようです。

「不況なのだから「Ａクラス」と言わず全般的に厳しいんじゃないの？」　

最もなご意見です。しかし、特に「Ａクラス」は厳しいそうです。

どういう事かといえば、景気が悪くなれば出費を抑制する。住宅で言えば１クラス又は２クラスランクダウンすれば確実に出費は減らせますよね。具体的に言えば、港区のワンルームマンションから杉並区のワンルームマンションに引越すというところでしょうか・・・・

もうお分かりですよね？　「Ｂクラス」には「Ａクラス」からのランクダウン、「Ｃクラス」には「Ａクラス」や「Ｂクラス」からのランクダウンが流入しますが、最上級である「Ａクラス」には流入してくる要素が極めて少ないんです。

もちろん、今まで１ＬＤＫに住んでいたような人が、エリアを変えずにワンルームへ降格と言うこともありえるでしょうが、ボリュームとしてはそれほど大きいものではありません。

上記のような現象により、羨望の高級エリアでさえ「空室の増加」、「賃料の下落」という負のスパイラルが発生しているのが現状のようです。

今回の北海道出張では、北海道に住んでいる学生時代の友人と会う約束をしていました。

仕事を終えて、友人が住む街へとＪＲで移動中のことでした。ローカル線の１両きりの列車の中で車窓の流れ行く雄大な風景を、見るともなく見ていました。

すると列車の進行方向のはるか先、だだっ広い畑の真ん中で白い服を着たおじさんが２人、なぜか向き合って両手をグルグルとすごい勢いで振り回しています。

「あのおじさん達は一体あんなところで何のために向き合ってあんなことをやっているんだろう？」　その時の僕の正直な感想です。そして、「原因究明」への好奇心がふつふつと沸いてきました。

のんびり走るローカル線は時にはもどかしく、恨めしく・・・・・　なんて思いながらその２人の奇怪な行動を探るべく、目を皿のようにして凝視していると、近づくにつれてどうも様子が変なんです。

あれっ？　おっさん？？　

いや違う！　では何？

やっぱり北の大地でした！　なんてったって北海道ですから・・・・

２羽の丹頂鶴が向かい合って羽ばたいて、おそらく求愛活動だかしていたようです。

遠くからはほんとおじさんに見えたんですけどねえ・・・・・

先日ある新婚ご夫婦からマイホーム購入のご相談を受けました。その時にご夫婦がいくつかのモデルルームに実際に赴いた時に、マンション業者が作成してくれた住宅ローンの返済計画書を見せてもらいました。

その内容は、頭金が１０％、残りは全額住宅ローンです。ちょっと頭金が少ないなあという感じは伝えましたが、気になったのは住宅ローン契約の内容です。

フラット３５（固定金利）部分はたったの100万円。残りの相当な金額は変動型のローンです。

皆さんもご承知の通り現在は超低金利です。世界的に見てもかなりな低水準です。長期的にみれば、将来的に上昇する可能性は極めて高いと言わざるを得ません。その方の場合返済期間35年のローンを設定していますので、期間が長くなればなるほどそのリスクは高くなります。

では、なぜマンション業者はあえてそのようなタイプのローンを提案してくるのでしょうか？

答えは簡単、「変動金利型部分を多くすれするほど、毎月の返済額が安くなるから！」です。変動型と固定型では当然固定型の方が金利は高くなります。一見すると変動型の金利が安い方が良さそうですが、終身雇用制度の崩壊、世界的な経済不況等、将来的にも不確実な時代が続きそうなので、特に長期に渡る住宅ローンの場合変動リスク（住宅ローンの支払額が高くなるリスク）は極力避けるべきです。

結局は、どのよな形であれ毎月の返済額を安く抑えた方が、売る側からすれば売りやすいからなんです。

購入者の将来より目先の販売目標！

もちろん、全ての業者がそうだと言うつもりはありませんが・・・・・

北海道に出張で行って来ました。あまり詳細を書き込むことは出来ませんが、定期的に行っています。

北海道の大自然、すごいですね！何度行ってもその度に感銘を受けます。特にこの季節は新緑が光り輝いています。

さて、大自然には素直に感動できましたが、気になるのは街のパワーというか活力の低下です。具体的な都市名はあえて書きませんが、誰でも知っている北海道の有名都市です。

駅前の店舗、オフィスビルは空室だらけ。駅前から伸びる駅前通り沿いビルも空室だらけ。中には１棟全部空室なんてビルもあり、感覚的には半分くらいは空室では・・・・・

そして中心部にある大型商業施設は撤退したまま巨大な空きビルに。その近くの数年前に宿泊したこともある結構大きな地元資本のビジネスホテルは閉鎖されていて、そのまま放置状態。飲み屋街では大手チェーン店が撤退した跡が・・・・・

そもそも駅前通りをほとんど人が歩いていない・・・・・　鳴り物入りで開業した複合商業施設も人はパラパラ・・・・

その都市の窮状はテレビか何かで見たことがありましたが、現実を目の当りにすると恐ろしいほどです。その街へ来る前日に立ち寄った有名都市もかなり悲惨な状態でした。景気の急速な回復は難しそうですが、北海道に限らず地方都市の中心部はどうなってしまうんでしょうねえ・・・・・