不動産徒然草

さて、僕の仕事では相続対策やすでに発生した相続に関するお手伝いをすることがよくあります。よく言われているように、相続に伴う財産の分割は親族間の大きなトラブルの原因になりがちです。それまでは仲の良かった兄弟が、相続が発生した途端に・・・・・・・　なんていうのはほんとよくある話なんです。

理想としては被相続人（簡単に言えば亡くなる人ですね。つまり親というケースが多いですよね）が生前にしっかりと誰にどの財産をどれだけ相続させるのか、そしてそれを相続人に説明して納得させて、その内容を遺言書を残すのが理想です。

ただ、実際にはそううまくはいかず、その内容や配分でもめ始めるんですねえ。そうなると当事者同士では冷静、客観的な話し合いが出来なくなってしまいます。関係ない過去の事を持ち出してきたり、倫理的に矛盾している感情に拘泥したりと、そりゃあ横で聞いていてもまとまるわけないなあと思いますよ。

では、僕は何をするのか？　まず一番重要なことは、誰の味方もしません。不動産のプロとして、法定相続分をベースとして、お客様それぞれの事情、過去の経緯等を中立的、客観的に見て「公平」と思われるところをゴール地点と考えます。誰かひとりに有利な着地点で決着させれば、その人は喜ぶでしょうが、長い目で見れば争いの種を増やしたに過ぎません。

１０年２０年先、子供や孫の代になった時に、「なるほどこういう根拠でこういう内容で相続財産を分割したんだな」と納得してもらえる事が重要です。

そしてなんと言っても、「親族同士では発言しにくい客観的事実」を明確に伝えることが出来るのが僕の立場、役目です。たとえば、相続税、贈与税の関係でＡ案とＢ案では客観的に見てＡ案が良いとはわかっていても、それを親族の誰かが発言すると、「言いだしっぺが損する」、又は「言いだしっぺが悪役になる」事がよくあるんです。

ところが同じ内容でも僕の立場でじっくりとご説明すると、びっくりするほどあっけなく承諾いただけたりします。同じ事象を提示するにしても、誰の口から最初に出た事象かというのは、当事者の感情に大きな違いが生ずるんですね。

あっ、気が付けば婉曲的な宣伝のようになってしまいましたが、「中野さんに言ってもらってよかった！」と言っていただける事もあるんですよ！

つい先日高校時代のバレー部友人と一杯やった後、お店の最寄駅で友人は地下鉄、僕はＪＲ利用と言うことで別れました。その直後、家内に「帰るメールでも・・・」と携帯を取り出しながら正面を見ると、「わっ！」　いつもお世話になっている司法書士が同じく携帯をごそごそやっている所で、先方もこちらに気付いて、「！！！！」って言う顔をしています。

たまに一杯やる間柄なので、あっという間に「行っちゃいます？？」みたいな暗黙の了解が成立して、渋～い横丁飲み屋でその後盛り上がりました。

そもそも、その街で僕がお酒を飲むことは珍しく、その日はバレー部の後輩が働く飲食店へ同期と連れ立ってその街へ繰り出したのでした。

そういえば今年はこんなこともありました。外出先に電話があり、急ぎの相談案件があるとのことだったので、急遽その帰り道に秋葉原方面へと向かいました。大きな交差点で信号待ちをしていると、通りの向こう側の歩道を知人の税理士が歩いています。「こんなところで奇遇だな！」と思いつつ、ちょっと脅かそうと思って携帯に電話してみようと携帯を取り出した瞬間、至近から「中野～！！」の声。

振り向くとそこには中学の同級生が！　しかもその同級生とは、その約１ヶ月前に行われた３０年振りの同窓会で久しぶりの邂逅の機会に恵まれたのでした。

誰かにバッタリ出会うことはあったとしても、ほぼ同時に違う人と出会うっていうのはさすがに４０年以上の人生でも初めてでした。だって、その交差点なんて普段めったに通らない所ですからねえ。しかも３０秒ずれていれば気付かなかったかも・・・・・

今年はまだ驚くべき邂逅が待っているのか？？？

コンサルタントと言う仕事をしていると、問題解決のために争いの渦中に入り込む機会がかなりあります。争いは第三者間だったり親族間だったり様々ですが、やはり何と言っても凄まじいのは親族間の争いです。

何故親族同士、もっと言えば兄弟同志なのにという気もしますが、兄弟間等近ければ近いほど「激戦」になるのかもしれません。なんせ「骨肉の争い」という言葉があるくらいですからね。

お金が絡むと変わっちゃうんですよね、人って・・・・　僕はそういう現場をライブで経験してますからね。自己主張、詭弁、中傷、罵詈雑言、罵り等々、暴力以外は何でもありというか、「えっ、そんなことまで言っちゃう？！」的な事まで何でもオンパレードです。さすがに具体的なことはかけませんが・・・・

「だからあんたは小さい時から嫌いだった！」みたいなことをいい年の大人が平気で兄弟に言っちゃうんですから、しかもほんと鬼の形相で！

まあ、これらは直接対峙した時の状況ですけど、何も争いはそれだけではありません。水面下での活動はあの手この手、おおよそ思いつく方法、手段は何でもあり。というか、「それは明らかな犯罪！」という事まで、時には分別のあるいい大人がやってしまう。いや、お金がさせてしまうって言うんですかねえ・・・・

こういう話をすると、「たくさん土地を持ってる人は大変！」って言う人が結構いるんですが、「何をおっしゃる！」。親が例え猫の額ほどでも土地を持っていて、相続が起きてあなたに兄弟がいれば、明日は我身ですから！

人間の「欲」ほど怖いものはないです・・・・

昨日は関東のとある地方都市へ出張してきました。その都市は僕が小さい時から縁があったところなのですが、玄関口であるＪＲの駅に降り立ったのは２４年ぶりのことでした。

その街は県庁所在地ではないものの、県庁所在地からやや離れていることから県のある地域を代表する街でした。僕が小学生だった頃は駅前や国道沿いの商店街は人通りも多く活況を呈していました。

ところが２０数年の時を経て再訪した街は余りにも寂しい状況でした。そもそも駅前でも歩いている人の数が少なく、国道沿いにあった商店街は僅かしか残っておらず、残っている店舗でも明らかに営業しているとは思えないものも見受けられます。その一方で店舗だった敷地がマンションやファミリーレストラン、駐車場等になってしまっています。

こういった駅周辺の商業地の衰退は何もこの街だけ特有の問題ではなく、日本全国の地方都市で見られる傾向です。車社会の急速な発展により、バイパス沿いや広大な敷地を確保できる郊外に大駐車場を完備した巨大複合商業施設が建設されると、駐車場もほとんどなく商業施設が点在しているような駅周辺の旧商業地は見向きもされなくなってしまいます。

今地方都市の駅周辺の一等地のビルテナントで目立つのは、チェーン店の飲食店とマンガ喫茶ばかりで、街の個性をスポイルしていると言うか、どこへ行っても同じような風景でがっかりします。

感傷に浸ってばかりはいられませんが、地元の個性を活かした魅力ある街づくりが出来るといいんですが・・・・・

ゴールデンウィークの合間に筍のことを書いて、続きをすっかり失念していました。ありがたいことに「あの続きはどうなったのか？」というゆうツッコミを頂きましたので、続きのご報告を！

その時に買い求めた筍は、長さ約50センチ、太さは約15センチ！　僕のイメージだと、「でかすぎて固い！」と言う感じなのですが、「絶対大丈夫！」というおばちゃんとおじちゃんのお墨付きだったので、それを信じていざ帰宅。どうやって食べようかなどとそわそわしながら車は家路へと・・・・・

帰路の車内で家内と会議の末、「良い食材はシンプルイズベスト！」と言う合意に至り、「茹でた後にフライパンで火を通し、岩塩で食す」に決定！　そして、お供はやっぱり日本酒！

さて、結論です。　「美味い、美味すぎる！」、「今までの人生で食した筍でＮｏ１！」、「先の方は先の方の独特な食感、でも下の方も全く固くなく、上の方とは別のコリコリとした食感がまたたまらない！」　筍ってこんなに美味しいものだったんですねえ・・・・

もちろん一度に食べられる量ではないので、残りは「筍ご飯」に。これがまた美味いこと！

しかし、今年は不作とのことで5月上旬には終了でした・・・・　また来年が楽しみ・・・・

最後に筍の御代はというと・・・・・　　４００円なり！　

最近、不動産の色々な案件をお手伝いする中で、建物がネックと言うか障害になることがよくあります。

どういうことかと言うと、いわゆる「違反建築物」やそこまで行かなくても「検査済証」という法律に適合した建物であることを証する証書がない場合です。

もう少しわかりやすく書きますと、

「違反建築物」は読んで字のごとく建築基準法という法律に違反している建物です。建築計画で役所に提出した図面と実際の建物が異なっているような場合です。よくあるのは、建築計画よりも実際の建物が広い、又は大きいケースです。

「検査済証」とは、提出した建築計画通りの建物が実際に建っているか、建物の完成後に検査をしてもらい、建築基準関連の規定に適合していることが認められれば交付される証書です。

では、上記の２つがなぜ障害になるのか？　

一番大きな問題点は、これらの物件は金融機関からの融資を受けることが極めて難しいということです。もっと具体的に言えば、売却する場合銀行の融資が得られない物件なので、買い手は物件代金を現金で揃えられる人に限られてしまいます。

その他にも一括借り上げ（サブリース）を受託してもらえない（絶対ではありませんが）等があります。

以前は今よりは緩やかな対応であったようですが、昨今はコンプライアンス（法令順守）は当たり前の時代であることや、数年前の「偽装問題」の影響もあり、相当厳しい対応に変わりました。

つまり、上記に該当するような物件は資産価値としても極めて低く、もし売却する場合も大きな制約があるということになります。くれぐれもご注意を！

暦どおりでも５連休という久し振りの大型連休、皆さんは満喫しましたか？

僕はと言うと、例年どおり混雑や渋滞を恐れて遠出は一切なく、友人ファミリー宅へお邪魔したり、合同宴会をしたり、幼馴染のお蕎麦屋さんへ行ったりしてました。

そして、それ以外はこれも例年どおり歩きまくってました。マイカーにも乗ったことは乗ったのですが、恐らくゴールデンウィーク中は３、４０ｋｍ位しか乗ってないと思います。

その分、ほんと歩きました。依然ここでも書きましたが（４月１０日ブログを参照ください）、遊び感覚の日本一周万歩計があるので、結構それが楽しくて・・・・・　ちなみに、４月の初め頃に東京羽田をスタートして、ゴールデンウィークの初めには千葉県の九十九里海岸に到達していました。

初日５月２日（土）１２７００歩、３日（日）１９８００歩、４日（月）※１６５００歩。

さて、何故に４日の歩数に※印で、しかも最終日６日（水）までデータがないのか？

４日は午後から深大寺と都立神代植物公園を歩き回り、帰りにちょうど調布駅周辺の居酒屋が開店するような時間を見計らって移動していました。そりゃあ、いっぱい歩いた後の生ビールは最高ですからねえ！

開店直後の某居酒屋で、「さあて、今日は何歩位になってるかな？」などと思いつつ万歩計を見てみると、「１６５００歩」。

「ここから家までの歩数を加えると２００００歩が少し切れる位かな？？」などと思いながら、「今日はどの辺まで進んだかな？」と、現在地を地図上に表示するボタンを押すと・・・・

「わっ！画面が！！」　なんと液晶画面には短い棒がいっぱい！

その後、色々とやってみましたが、画面は全く変わらず・・・・・

リセットボタンを押す事も考えましたが、また羽田からスタートはちょっと・・・・・

それでも５日の日は意地になって万歩計無しで雨の多摩川を１時間ほど超高速で歩きました。でも、歩数とその時その時の進展が目に見えないとモチベーションが上がらない・・・・

そして最終日６日は歩きませんでした・・・・　

なんて尻すぼみなウォーキングでしょうか。次の相棒を探さねば！！

いきなりこんな切り出しで申し訳ないんですが、４０代半ばと言う年齢のせいか、昔普通に食べていたいたような物が、妙に美味しく感じることってないですか？

２０代の頃は焼肉やとんかつに目の色を変えていたのが、最近ちょっと味の嗜好が変わってきたと言うか・・・・

以前にもここに書いたとおり、休日にこれといった予定がない時は郊外へドライブがてら新鮮野菜の買出しに出かけるのが最近の楽しみです。

先日の祭日にも朝から行きつけのお母さんの直売所へ行きました。お目当ては旬の筍！そこに並ぶのはもちろん当日の朝に収穫した筍。人気があって朝のうちに売切れてしまうとのこで、いつもよりちょっと早めの出動です。

すると根元にはまだ乾いていない土が付いた新鮮な筍が、十数本！　直売所のお母さんと収穫したお父さんが、「これは見た目はいいけど硬い！」、とか、「こっちがメスだからやわらかい！」とか、筍の既成概念を打ち破るようなありがたいご指導により、５０センチはあるようなりっぱな筍をゲットしました。

さてその値段は、帰りに農産物直場所で見た筍の１/３！　スーパーではまず見たことがない素晴らしい逸品です。普通は大きい筍は硬いと言うようなイメージがありますが、はたしてその筍は如何に・・・・・