不動産徒然草

つい先日、懇意にしているFPのお取り計らいで不動産セミナーの講師をさせていただきました。参加された方々はOLを中心とした女性とそのご主人。テーマは「マイホームの購入について」です。

日頃知人、友人等からマイホーム購入後の「やってもうた系」の相談が結構あるのと、昨年後半からの景気後退で、「相当深刻なマイホーム購入後案件」の相談が増えてきた事等をFPと話した時に、「是非一般の方にも聞いていただく機会を！」と言うことで実現の運びとなりました。

平日の夜と土曜日の昼間の２回開催したのですが、どちらに参加頂いた皆さんもとにかく熱心に聞いていただき、質問タイムの質問の内容も参加者の皆さんの真剣さがひしひしと伝わってきました。

先程も書いたとおり、割と軽い乗りで購入してしまって多いに後悔している案件をたくさん見聞しているので、そういう方々も購入前にもう少し真剣、慎重に検討していたら随分違っていたんだろうになあと実感しました。

マイホームは電化製品を買うのとは違うんですからね。でも実際には雰囲気に飲まれてしまうと言うか、売り手側に翻弄されてしまったり、中には明らかに手練手管の犠牲と思えるケースも・・・・・

「まあ将来買い換えてもいいか」　とか　「いざとなったら売ればいいや！」が通用すればいいですが、「家族の幸せのためのマイホーム」が「家族の不幸の引き金」になってしまうケースがあることも忘れないでください。

その具体例はまた改めてということで！

昨今流行のリノベーションマンション。お買い得感もあり人気が高いようですが、その留意点は次のとおりです。

１．維持管理・修繕費用が高くなる可能性あり。

２．耐震基準が現行よりも低い可能性あり。

３．将来の建て替え時に専有面積が狭くなる可能性あり。

以上については、どの物件にも当てはまると言うことではなく、該当する物件もあると言うことです。では具体的に見て行きましょう。

１．は一般的に建物が老朽化するに伴って維持に費用がかかり、大規模修繕等の大きな負担が発生すると言うことです。「修繕積立金があるじゃない！」と思うかもしれませんが、実際には積立金では足りないケースもあり、その場合はそれぞれの所有者が相応の負担をしなければなりません。

２．は昭和56年に「建築基準法」と言う法律が改正されて耐震基準が厳しくなりました。もちろんだからと言ってそれ以前の建物が全て地震に弱いと言うことではありませんが、現行の耐震基準より厳しくないと言うのが事実です。

３．は古い物件によっては現在の「建築基準法」に抵触するものがあるということです。これは即法律違反ということではなく、当時の法律に則って建築されたが、現在の法律には不適合である（既存不適格物件といいます）ということです。つまり、将来建て替える時には、現在の法律に適合した建物にしなくてはいけません。端的に言えば、「現行の法律で認められるよりも大きな建物が建っているので、建て替える時は小さな建物にしてね」ということです。つまり、所有者みんなで痛み分けをするので、建て替えた場合今よりも狭い専有面積になってしまうということです。

いかがでしょうか？前回も書いたとおり、だからと言ってリノベーション物件を否定するつもりはありませんし、色々なメリットがあるのも確かです。しかし、やはり高額な買い物ですからデメリットも十分認識した上で購入するべきだと思います。

不動産価格は下がりつつありますが、そうは言っても一等地や人気エリアに位置するマンションは依然高額というか高嶺の花であることは間違いありません。

マンションは立地条件が命ということもあり、どうしても拘りのエリアにマンションが欲しいという場合には、やや古めのマンションを購入して室内を大々的に改修する（最近はリノベーションという言葉が使われています）、又はリノベーションマンションを購入するという選択肢も最近は増えています。

築年数が結構経過しているマンションでも、ある程度の構造的な制約はあるものの、それまでとは見違えるほどの現代的アレンジによる改築・改修が可能であり、このコストをかけても新築や築年数の浅いマンションに比べればはるかに安く購入できるというのが魅力です。

マンション全体の外観やエントランス等の共有部分は古くても、実際に自分達が生活する空間が現代的に変更され快適であればそれで良いという風に割り切れれば、立地条件をあまり妥協しなくても、いやむしろこんな所に自分のマンションが購入できるという発想です。

確かにそのような物件は、恵まれた立地に、かなりリーズナブルで、しかも室内だけ見ると新築物件と見紛うようなものです。

このような古いマンションのバリューアップを否定するつもりは全くありませんが、新規に購入する場合には絶対確認すべきこと、知っておかなければならない事実があることもよく認識した上で購入の決断をするべきです。

購入した後に「こんなはずでは・・・・・」では手遅れです！

ということで、続きは次回に・・・・・

皆さんは今年の花見は堪能しましたか？東北地方は真っ盛り、北海道はまだこれからだと思いますが・・・・

僕は家の近所でたっぷり楽しみました。名立たる名所ではないのですが、地味に綺麗な所がけっこうあるので、毎年結構楽しめます。今年は平日早く帰宅した時に、ちょうど満開の夜桜も堪能しました。

メインの花見は日曜日の昼間に多摩川に近い通り沿いの穴場に行きました。食料やお酒を買い込んで、レジャーシートや折り畳み椅子も持参のフル装備です。メンツは家内と近所に住む義弟と僕の3人。穴場の小さな公園は1箇所場所取りのシートがあるほかはガラガラ。

まさに満開の桜の下、宴は進みます。隣にも同志グループが参上し、ワイワイにぎやかになり、花見の雰囲気も盛り上がってきました。

と、そこで屋外に設置された役所の防災スピーカーが！

「ただいま北朝鮮からロケットが発射されました！」

一瞬の沈黙の後、つい空を見上げる人多数・・・・

何もこんなタイミングで・・・・　とは思いましたが、1分もすると何事もなかったかのように宴は再開されました。

ある意味「記憶に残る花見」ではありました。

先週末、東京ではすっかり散ってしまった桜ですが、たまたまドライブで行った郊外の湖ではまさに「桜吹雪！」　なんだかとっても得した気分になりました。

世界的な不景気、国内の深刻な不況、不動産の下落等が叫ばれて久しくなりますが、では今不動産市場は一体どういう状況なのでしょうか？

僕は仕事柄地価の動向（変動）を継続的に把握すべく、ある特定のエリアの地価動向を継続してウォッチしています。それと同時に仕事で会う不動産業界の様々な分野の方にも肌で感じた不動産動向をお聞きしています。

ではその答えは？　東京近郊の一般的な住宅地というやや大雑把なくくりで言えば、ほぼ今回のプチバブル前の地価水準に近づいたと言う感じです。もう少し正確に言えば、バブル崩壊後、最も地価が下がった時よりもちょっと高い位かなと言う所です。

郊外の住宅地では、5000万円を超えるような高額物件の販売は極端に悪化しているようです。非正規雇用者の削減・調整が一巡し、正規雇用者の調整や給与削減が始まりつつある現状では、高額物件の需要が早急に回復するとは思えません。

また、これらの雇用環境の変化は実際のマイホーム購入意欲にも影を落としそうですし、購入する価格帯も以前よりは明らかに下落するであろうことは想像に難くありません。と言うことは、今しばらくは価格調整の局面が続くものと思われます。

この先どこが底かを見極めるのは極めて難しいのですが、適正な地価水準ということでは「まともな地価」になりつつあるような気がします。

皆さんは普段健康のために何かしていますか？　本格的なスポーツジムから手軽な自転車やウォーキングまで色々ありますが、僕は継続的に「これだっ！」と言うことはしていません。

但し、仕事柄かなり歩きます。1日中オフィス内にいることの方が少ないですからね。よく「1日1万歩歩くといい」などといいますが、万歩計でも付けないと一体どの位歩いたかなんてわからないですよね。かと言って「万歩計」というとちょっと引いてしまう所もあるし、歩数だけわかっても面白みは少ないし・・・・・・

そこで、僕はいいものを見つけました！家電量販店でたまたま目に付いて、即購入したのですが、その名も「日本一周歩数計の旅」！　一言で言えば万歩計なのですが、任意で日本の海岸線沿いの都市をスタート地点に設定すると、日々の歩数に応じて海岸線を進んでいくと言うものです。

現在地は液晶画面の日本地図に表示されるほか、都道府県と都市名が文字で表示されます。もちろん、通常の万歩計のように、1日毎や通算の歩数も表示できます。

では、使用後の感想はどうか？　結構楽しいです！　その日1日の歩数を見て満足したり、新たな都市に入り感嘆したり、予想を下回る歩数に落胆したりしてます。

ただ、購入時にスタート地点の設定を、「せっかくなら北海道に北の果てから！」なんて思って設定したら、北海道は広すぎてなかなか次の都市へ行けず、あまりにも達成感がないので、スタート地点を「羽田」にリセットしたと言う経緯がありました。

もちろんそれまでの歩数は全てチャラになってしまったので結構落ち込みました。「なんだそれっ？」って思われるかもしれませんが、やってみたらきっとわかります。

ちなみに我家では、僕が購入した件の秘密兵器を家内に自慢したら、「絶対自分も欲しい！　健康のためだ！」みたいなことを言われて、もう1台購入しました。そしてどうも僕に１日の歩数で対抗心を燃やしているようです。

でもこれって確かに誰かとゲーム感覚で競うのも面白いかもしれないですね。

さて最後に、気になるお値段ですが、たしか２８００円位でした。季節も良くなってきたし、ウォーキングのお供に皆さんもいかがですか？

ちょうどこんなタイトルについて書き込んでいる真っ只中に、景気浮揚策として住宅取得に関する概要が政府より発表となりました。

その中でとても気になったのは、長期固定ローン「フラット３５」の融資条件を、現在の「購入価格の９０％」から「購入価格の１００％」へと変更すると言う案です。

一見すると「自己資金がほとんど要らず、不動産が購入しやすくなる」という美談に見えますが、本当にそうなのでしょうか？

僕は次の２つの理由から多いに疑問だと感じます。

１．新築物件を購入した場合、一般的には購入した途端に「中古物件」となり資産価値が下がる。

２．現在不動産市場は下落を続けており、未だ底が見えていない。

つまり、物件購入価格の１００％を融資してもらった場合、購入した途端に資産価値よりローン残債が大きくなり、それに追い討ちをかけるように不動産市場が下落すれば更に資産価値が低下する可能性が高いわけです。

これはどういうことかといえば、購入後ローン返済があまり進んでいない段階で、たとえば給与カット、リストラ等によりローン支払が厳しくなり、最後の手段として「マイホームを売却してローンの返済」をしようと思っても、想定売却価格よりローン残債額が大きいという恐ろしい事態になるわけです。

景気対策として不動産を流通させるための「しかけ」は歓迎すべきなのでしょうが、対処療法的な「しかけ」では、かえって傷を広げるというか、負傷者が増えるだけです。これからは色々な意味で「不確実な時代」といえるでしょう。そうであれば、それに順応した「マイホームローン戦略」が必要だと思います。

日本人の価値観として、「家を持って一人前！」みたいなのってありますよね。結婚して、子供も出来ると次は「マイホーム！」というような流れでしょうか。

しかし、昨年からの大型不況の影響で、このセオリーは家族にとって「諸刃の剣」であると最近つくづく感じています。というか、そろそろ「家を持って一人前」みたいな価値観や規範を良く考え直す時期に来ているのではないでしょうか。

経済は多少の変動があっても中・長期的には成長を続けて、雇用は終身、給与は爆発的な上昇はなくても勤続年数に応じて堅実に上がる。これが今までの日本の標準モデルだったと思います。

もちろんこの標準モデルをベースに考えれば「マイホーム取得」は絵空事でもないでしょう。ただ残念なことに、世界同時不況は間違いなく「不確実な時代の到来」でもあります。実際、私達もこの１年位の間に超優良企業の凋落を目の当たりにしてきました。

そうであれば、不動産の購入や所有についても、そのプロセスや金額について再考する必要があります。

僕にご相談頂いた案件でも、昨年以降このような案件が増えました。つまり、成長モデルを基準とした不動産戦略の破綻です。この項の初めの方に「諸刃の剣」と書きましたが、まさに「夢のマイホーム」と「悲惨なマイホーム」は隣り合わせに存在します。

では、続きは次回と言うことで・・・・・