不動産徒然草

ここの所、土日休日も仕事やら何やらと忙しく、昨日の日曜日は久しぶりに家内と郊外へとドライブへ行きました。普段街の喧騒にさらされているせいなのか、僕自身の年齢によるのかはわかりませんが、休日は都心の瀟洒な街並みよりも豊かな自然へと自然に足が向きます。

それから、郊外へと出でる目的はもうひとつ、「感涙物の食材」を手に入れるためです。また愚痴っぽくなってしまいますが、４０代半ばと言う年齢のせいか、最近は肉よりは野菜の方を体は欲しているようで、その信号には素直に従うようにしています。実際体調は絶好調ですしね・・・・・

では、その「感涙物の食材」というか「野菜」は郊外のどこで手に入れるかと言うと、「地元のおばちゃん直売所」です。ここを見つけたのはまさに偶然の賜物と言うか、以前仕事の関係でたまたま発見した裏道を通った時に発見したんです。

直売所は地元のおばちゃんが何人かで共同経営をしているようです。その時その時の旬の野菜、その野菜を使った手作り漬物等々が並びます。何より嬉しいのは本当の「無農薬」なので、家に帰って野菜を洗っていると虫がゴロゴロ出てきます。そう言えば、昔は野菜から虫が出てくるのって当たり前でしたけど、最近て見ないですよね。

それから、ここで買ってきた漬物やこんにゃくはあっという間にいたむので驚きました。市販のものって、防腐剤等相当色々入ってるんですよね・・・・・

ちなみに昨日は、１袋１００円のブロッコリーを２袋１００円にしてくれて、大きな大根はおまけでくれました。既に常連と化しているからとも言えますが、いずれにしろ我家の貴重な野菜倉庫です。

あれっ、肝心な野菜の味について書いてなかったですね。一言で言えば、市販の野菜より味が１．５倍濃く、歯応えも１．５倍という所でしょうか・・・・

つい先日、平成２１年版地価公示が発表となりました。結論から言えば、昨今の景気後退、不動産市場の凋落を反映した、一見もっともらしい「下落」が強調された数字でした。

しかし、特に今年のような不動産市場が急激な下落途中にある局面おいては、その数字を読み解く上で次の２点に留意する必要があります。

１．発表された数字、特に下落率の構成要素と発表時点（平成２１年３月末）における不動産市場の実情との乖離

やや回りくどい表現になってしまいました。以前にもここに似たような事は書き込んだのですが、今回の地価公示で発表された「下落率」は、平成２０年１月１日から１２月３１日までの１年間の数字です。

昨年１年間の不動産市場の動向を上期、下期でで分けて概観すれば、上期は「上げ止まりから緩やかな下降へ」、下期は「下落が次第に加速した」というところでしょうか。

大雑把に言えば、今回の地価公示で下落率△１０％と発表された場合、上期△５％、下期△１５％といったようなイメージです。

そしてもっと留意すべきことは、平成２１年３月末の現在、平成２０年下期よりも一層下落率は悪化している可能性が高いと言うことです。

２．大幅な下落にはそれなりの理由がある

今回の地価公示で東京都区部住宅地の下落率１位は（標準地番号：渋谷-６）渋谷区大山町で、その下落率は△１８．３％でした。物の価値がわずか１年間で２０％近く下落すると言うのは衝撃的ではあります。

しかし、この渋谷区大山町の地価を過去からのトレンドで分析してみれば、今回の大幅な下落の理由が垣間見えてきます。

（標準地番号：渋谷ー６）渋谷区大山町の過去の地価動向

平成１６年：±０．０％

平成１７年：＋１．８％

平成１８年：＋９．３％

平成１９年：＋２４．５％

平成２０年：＋１２％

いかがでしょうか？　特に平成１８年からのわずか２年間で３９％も地価が上昇したのです。これでは「バブルの再来」と言われるのも無理はありませんし、「適正な価格」とも言い難いですよね。

最後に、今回発表された地価公示の下落率については、

○現在の不動産市場の方がより厳しい状況にある

○しかしそれは過去急激に上がりすぎた地価の調整局面にある

と言うことだと思います。

気が付いたらアクセス数が６０００回を突破していました。

いつもながら、ご覧頂いている皆さんありがとうございます！

あと数ヶ月するとブログスタートから丸２年になります。最初の頃に長期の休み（さぼり？）があった以外は、何とか定期的に更新してきました。

基本は不動産の情報ですが、それだけではなく私的なことも織り交ぜながら続けてきました。

でも相変わらずネタ探しは大変です。前にも書いたかもしれませんが、一杯やった後の帰宅途中の電車の中とかは結構色々と思いついたりする（思いついたような気がする？）のですが、なぜか翌日思い出そうとしても思い出せない・・・・・

ある時はたくさんのブログネタを思いついて、「これでしばらくはネタに困らないぞ！」ってとっても安心したら夢だったなんてこともありました。その逆に「ネタが全く思いつかない！」と追い込まれるような夢も見たことがあります。

不動産市場が荒れていると言うか不安定なこういう時こそ、少しでも有益な情報が発信できたらなんて思います。そしてたまにはしょうもない話にお付き合いいただければ幸いです。

これからもこのブログをよろしくお願いします。

先日、都内の不動産管理会社経営者と話している時に聞いた話です。その経営者自身、個人としても法人としても都内一等地に複数のビルを所有しています。

現在、都内某有名高級飲食エリアでは、不況によりテナントの退去、つまり閉店というか倒産が急増しており、飲食専門ビルの大量空室化が進んでいるそうです。退去するテナントには、いわゆるその世界では「老舗」といえるようなところもあるそうです。

こういうご時勢ですから、次のテナントがすぐに決まることは少なく、ビルの空室率がジワリジワリと上昇しているそうです。

さてここからが、「なるほど・・・・」というか苦しい状況が本当に垣間見える現象です。通常入居していた店舗が退去すれば、当然その店舗の看板も撤去されますよね。ところが、現在ではあえて撤去せずそのままにしているケースが結構あるそうです。

ではなぜか？　空き店舗の数が多過ぎて、入居している店舗の看板が空白だらけだと店舗ビルとしての体裁が悪いし、そんなビルでは数少ない貴重な入居希望者が見た時にも支障があるとの判断だそうです。

つまり、外見的にはたくさんの入居店舗の看板に灯が燈っていても、実際には既にそのような店舗はなく、空き店舗ということがあるそうです。確かにあまりスカスカの店舗ビルと言うのもいただけませんが、寂しい話ですね・・・・・

ほろ酔いのおっさん１人と興奮冷めやらぬロッカー３人を乗せたタクシーは、深夜の国道を郊外へと疾走します。

僕が助手席から後ろへ首をひねりながら聞きました。「なんかすごく盛り上がってるみたいだけど・・・・・」

ロッカー達が答えます。「今日下北沢のライブハウスでライブやったんですけど、お客さんもたくさん来てくれて盛り上がったので、そのまま下北沢で打ち上げをやっていたらこんな時間になっちゃったんです」、「慌てて電車に乗ったけど、終電なので途中の駅までしか行かない、でも３人の所持金は２０００円しかない」、「それで困って相乗りのお願いをしようと言うことになったんです」、と、事の顛末はこんな感じです。そして、彼らの直前に並んでいたのが僕だったと・・・・・

深夜のタクシー内、彼らは未だ高いテンションで一生懸命ライブの状況を話してくれます。僕は元々不器用なので楽器が出来る人をすぐ尊敬してしまうのですが、この時も彼らの熱気と「ライブ帰りのミュージシャン」というマジックにかかり、すっかり自分も彼らと同じ時間、同じ空間を共有しているような錯覚に陥り、もう少し話を聞いていたいと言う気持ちになりました。

そして、気が付けば彼らだけが降りるべき駅のロータリーで、なぜか僕もタクシーから降りて、４人の足はチェーン店の居酒屋へと向っていました。そこでテンションの高い彼らから聞いた話は自分の日常とは全く違う世界で、とてもワクワクものでした。

彼らとの別れ際、「これ俺らのデモテープです。是非聴いてください！」とカセットテープを貰いました。

今頃どうしてるかな？　まだ３人でがんばってるのかなあ？　少なくともテレビではまだ見ないなあ・・・・　彼等と出会った駅で、ふと懐かしい記憶が蘇りました。　

今朝通勤電車がとある駅に停車したときに、ふと思い出したことがあります。

今から7年位前のことです。僕は週に何回かゼネコンOBの方たちが立ち上げた建築企画の会社で勉強させてもらっていました。ある時その会社の方たちと一杯やったのですが、僕が利用する駅までの列車は既に終了。終電は途中の駅まで。仕方なくタクシーを拾おうと駅前に出てみると結構な行列です。

行列している人達はほとんどがサラリーマンぽい人なのですが、僕のすぐ後ろには明らかにこの場には似つかわしくないと言うか、ちょっと浮いた感じの若者が３人。明らかにロックバンドのメンバーといったファッションです。

彼らはちょっとお酒が入っている上に、明らかにテンションが高い。でも、決して不快な感じはありません。その彼らがしばらくすると何やら３人でヒソヒソと相談を始めました。僕のすぐ後ろなのでいやでもその内容が耳に入ってきました。「だめ元で頼んでみようよ・・・・」

その後しばらくもぞもぞしていたのですが、意を決したのか突然僕に、「すみません、僕たち今２０００円しかもっていないんですけど、○○駅まで相乗りさせてもらえませんか？」とそれはそれは真剣な眼差しで懇願してきました。

彼らが言った○○駅は僕の住まいより手前の駅だし、１人だろうが４人だろうがタクシー料金は同じ。それに何より彼らの「僕らを見捨てないで！」的なちょっと悲しげな６つの瞳に見つめられれば答えは「Yes」しかないですよね。

そんなに喜ばなくても！というくらい感謝の念と、なぜかの握手攻めに会い、少々面食らっているうちに僕らの順番がやってきました。スーツのおっさん１人とロッカー３人の珍道中の始まりです。

マスコミでは「マンション叩き売り・・・・」等々という文字や声が特に目立つ今日この頃です。身近なところでも新聞の広告、新聞の折り込みチラシ、自宅ポストへの投函等々様々な媒体でそれを実感します。

さて、タイトルの文言は、最近実際に目にした新築マンションのコピーです。最初の二つは一見すると至極当たり前な内容なのですが、何のことはない完成しても売れ残っている物件ということです。

ご承知のとおり、現在新築マンション販売方法の主流は、建物完成以前にモデルルームを見せて売却します。そして、建物完成の頃には「完売」、これが売る側としての理想です。

ところが、こういうご時勢なので建物完成時までに売れない。でも、「売れ残り物件」とは口が裂けても言えない。ならば「表現の工夫をしよう、だって嘘ではないから」ということです。

緊急値下げ！　○○○○万円⇒○○○○万円　更に３月末日までのご成約に限り、お祝い金○○○万進呈！

すごいですよね！　以前割引券的なものがありましたが、今回は値下げ＋現金ですから。

しかし、現金でこの金額を受け取ったら贈与税の対象になるんですけど、その点はちゃんとお客さんに説明するんですかねえ・・・・・

まあ、その金額分を値下げしてもらうより、たとえ贈与税の対象になっても「現金」がいいという方もいるのかもしれませんが、せめて選択式にすればいいのになんて思ってしまいます。

まだしばらく変化球ディスカウントは続きそうです。

先日、友人の歯科医師から賃料の相談がありました。彼は都内某駅近くのビルの一部を賃借して開業しています。２年に１度の契約更新に際し、賃貸人（オーナー）から賃料値上げの提示があったとのことです。

彼が現在のビルで開業して既に１０年以上、その間もちろん賃料の滞納や延滞等は一切なく、賃借人としての義務は滞りなく履行していました。

また、不動産を取り巻く環境が上昇傾向にあるならともかく、現在は明らかな下落傾向です。家賃値上げの合理的な根拠は極めて希薄と言えます。

さて、このような場合、賃貸人と賃借人の関係で重要なことは「信頼関係」と「貢献度」です。これは賃貸借をめぐる様々なトラブルにおいて、裁判所が重視するポイントであることは過去の判例からも明らかです。

では、「信頼関係」とは何か？　一言で言えば決められたこと（契約内容）をきちっと守る。つまり、家賃は期日までに払い、周囲に迷惑をかけないという極めて当たり前のことです。もちろん他にも細かいことはありますが、上記の２つが大きなポイントでしょう。

次に「貢献度」とは？　ズバリ、どの程度の期間賃借しているかと言うことです。不動産賃貸は事業ですから、いかに空室を減らして安定した賃料を受け取れるのかと言うことは、もっとも大きな命題ともいえます。つまり、長く借りていてくれる賃借人は良いお客様なわけです。

いかがですか？　長い期間約束もしっかり守って借りてくれる賃借人は「上顧客」なんです。

飽和状態になりつつある賃貸市場を鑑みれば、賃貸人（オーナー）も、「貸してあげる」から「借りていただく」、そして「長く借りていただいてありがとう」と言う発想に転換していかなければなりません。

また、賃借人も「信頼関係」と「貢献度」に自信があるならば、しっかりと賃貸人に賃料交渉を行うべきだと思います。

さて、友人の歯科医師の賃料はどうなったかというと、「１万円の値下げ！」

「よっしゃ！！」

アパートやマンション等、投資（収益）物件を所有しているお客様と接していると、「なかなか難しいなあ・・・」とか「違うんだけどなあ・・・・」と感じることがよくあります。

それが代々受け継いでいる不動産であろうと、新規に投資用として購入した物件であろうと、少なくとも賃貸と言う「事業」を行うからには、「収支」が重要であることは言うまでもありません。つまり、収入はなるべく多く、支出はなるべく少なくですよね。

「他にも財産はいっぱいあるから、別にそんなに儲けなくてもいい！」という方はともかく、一般的にはオーナーさんと言えども借金をして建物を建てたり、購入しているケースがほとんどです。そうであえれば、尚更収支にはシビアであるべきなのですが、これがなかなか違う要素も入り込んで難しいんです。

特にオーナーさんがご高齢の場合に多いのは、事業の収支よりも「義理」や「意地」を優先してしまう、あるいは「保守的」なあまりに「変化」を嫌うと言うケースです。

よくある具体例として管理会社や管理方法などがそれです。「新築時からの長い付き合いだから」とか、「俺はずっとこのやり方でやってきた！」と言って現況の見直しやチェックをせず、賃貸市場の変化に対応できていないんです。これでは熾烈を極める賃貸市場では、いずれ凋落と言うか敗者となってしまうでしょう。

もちろん、すべての管理会社や管理方法が悪いと言うことではありませんが、客観的に比較検討したり賃貸市場の現状分析をする必要はあります。

一番悲しいのは、「オーナーさん、それは間違ってますよ」という声にも耳を傾けてくれない時です。僕が未熟だと言えばそれまでですが、このようなオーナーさんの特徴は、「甘言」には反応するのですが、「苦言」には拒絶反応を起こします。

僕は「敵」ではなく「味方」なんですけどねえ・・・・・