不動産徒然草

今までは標準的な住宅地の地価のトレンドを考察するために、世田谷区の住宅地地価の推移をバブル前に遡って検証しました。

そこから垣間見えたのは、バブル時のあまりにも無茶苦茶な地価の高騰でした。しかし、昨年まで数年続いたプチバブルは、過去に何も学ばなかったかのような地価の推移を示しました。でも、これはまだ住宅地なので序の口と言えました。

ご承知の通り、今回のプチバブルの原因は、バブル崩壊後の不動産価格下落で値ごろ感の出た日本、特に都心部の物件を外資系企業やファンドが大量に購入、その後短期に売却して転売利益を得ると言うスキームでした。

では、このスキームのターゲットにされたエリア（特に人気の高い商業地）では、地価はどのような動きをしたのでしょうか。以下ではこの数年で地価が大きく上昇した港区北青山３丁目の土地価格（地価公示ベース）を検証してみます。

○所在地：東京都港区北青山３丁目（青山通り沿いの一等地）

２００５年（平成１７年）１月１日現在の価格　　　４，９００，０００円／㎡

２００６年（平成１８年）１月１日現在の価格　　　６，３００，０００円／㎡（前年比：128.6％）

２００７年（平成１９年）１月１日現在の価格　　　９，０００，０００円／㎡（前年比：142.9％）

２００８年（平成２０年）１月１日現在の価格　　１０，７００，０００円／㎡（前年比：118.9％）

いかがでしょうか？　東京青山の超一等地とは言え、わずか３年で２．１８倍ですからねえ！　前回も書きましたが、実勢価格はもっと高かったはずです。

こういった都心一等地の極端な取引価格・実態が、ドーナッツ現象的に周辺地域へと波及して行ったのです。

「羹に懲りて膾を吹く」と言う先人の言葉があります。「欲」で舌が麻痺するのか、眼鏡が曇るのかわかりませんが、わずか２０年後に同じ過ちを繰り返しているとしか思えませんね。

さて、世田谷区住宅地地価のバブルによる上昇は、昭和６３年頃をピークとしてその後長い長い下落へと転じました。ようやく地価下落に歯止めがかかったのが平成１７年頃。そこから上昇に転じていきます。

２００５年（平成１７年）１月１日現在の価格　　　　４８８，８００円／㎡

２００６年（平成１８年）１月１日現在の価格　　　　４９８，３００円／㎡（前年比：101.9％）

２００７年（平成１９年）１月１日現在の価格　　　　５６３，０００円／㎡（前年比：112.9％）

２００８年（平成２０年）１月１日現在の価格　　　　６２７，９００円／㎡（前年比：111.5％）

いかがですか。わずか３年で２８．４％も上昇しています。前にも書いたとおり、実際の市場価格はこのデータと比較してより敏感に反応（上昇）しますので、おそらく３年で３０～４０％程度、もしくはそれ以上上昇したと思われます。

この上昇の仕方は「物の値段」もっと言えば「土地の値段」としては、やはりどう見ても「過熱気味」と言えるでしょう。実需から乖離して土地の値段が吊り上げられたと。

つまり、平成１８年頃から二桁を超えて上昇した部分は「泡」であるとも考えられます。言い換えれば、「泡」の部分は消えてなくなる。

ところが、平成２０年に「泡」が消えるだけでは済まない事態が勃発します。「サブプライム問題」に始まり、「リーマンショック」とそれに続く全世界を巻き込んだ大型不況の到来です。

と言うことは、このまま先の見えない全世界的な不況が継続すれば、地価については「泡」が消えるだけでは済まない可能性もあると言うことです。

次回はもっと極端に地価が上昇したケースを取り上げて、その狂乱振りをご紹介します。

地価の話は１回お休みと言うことで・・・・・

カフェって言うと皆さんはどんなイメージをもたれるでしょうか？　身近な所ではスターバックスやドトールといったところでしょうか。人と待ち合わせをしたり、ちょっと余った時間の調整だったり、息抜きだったりと・・・・・

今日ご紹介させていただくのは、今までとはちょっと違った「大人のカフェ」です。じゃあ、その概念はというと、「読書や勉強や仕事はもちろん、自分磨きをし、人脈を広げることが出来る「勉強カフェ」」（H.Pより抜粋）だそうです。

確かに、普通のカフェではちょっとうるさいし、かと言って図書館では堅苦しすぎるし、もっと豊かで落ち着いた空間といったところでしょうか。

さて、今回はなぜ「カフェ」の話かといいますと、実は上記で紹介した「大人のためのカフェ」では様々なセミナー、勉強会を開催されているのですが、２月に僕が不動産セミナーの講師をさせていただくことになりました。

そもそもこのカフェの社長さんは、僕が以前勤務していた会社の方で現在も大変お世話になっている方に紹介していただきました。先日実際にこの「大人のためのカフェ」に行って社長にお会いしてきたのですが、その豊かな空間も、社長の「あなたが前進するためのカフェ」と言う熱い思いもとても素晴らしいものでした。

そんなご縁があって、僕が「不動産の前進」に微力ながらお手伝いが出来ればということで機会を頂きました。

「大人のためのカフェ」の詳細はとてもここには書ききれませんので、興味のある方は是非ホームページをご覧ください。僕のセミナーについても近日中にホームページに掲載いただく予定です。

「北参道の勉強カフェBOOKMARKS　TOKYO」　http://www.bookmarks.co.jp/index.html

前回の続きです。以下は前回同様、地価公示の世田谷区住宅地の平均値をベースとしています。

昭和６１年頃からいわゆるバブルの影響で上がり始めた地価は、昭和６３年をピークに、平成元年度からは下降に転じます。但し、この頃の下降の度合いは、上昇時に比べれば極めて緩やかなものでした。

そして、いよいよバブル崩壊が明確となり、地価にもそれが大きく反映し始めるのは平成３年からです。それまでの３年間位は年間数％の下落率だったのが、平成３年１月からの１年間でマイナス１８．９％と大幅な下落となりました。そしてその次の１年間もマイナス２５．６％と更なる下落率となります。

平成６年以降は、それまで程大きな下落率ではありませんが、なんと平成１７年まで連続して下落していきます。つまり、世田谷区住宅地平均の地価で見る限り、バブル崩壊後のいわゆる「底値」は平成１７年１月前後ということになります。

ちなみに、平成１７年１月の価格は、４８８，８００円／㎡ですから、バブルが始まった平成６１年１月の４８８，０００円／㎡とほぼ同水準まで下降したことになります。つまり、紆余曲折を経て地価水準は１９年前に戻ったと言うことです。

バブル崩壊後の日本を、「失われた１０年」なんて表現しますが、地価で見る限り「なんだったの１９年」て言うところでしょうかねえ・・・・・

続きは次回へ・・・・

＜参考＞

１９８８年（昭和６３年）１月１日現在の価格　１，３７９，９００円／㎡

１９８９年（平成元年）１月１日現在の価格　　１，２４４，８００円／㎡

１９９２年（平成４年）１月１日現在の価格　　　　　９８７，６００円／㎡

１９９３年（平成５年）１月１日現在の価格　　　　　７３５，２００円／㎡

１９９４年（平成６年）１月１日現在の価格　　　　　６４１，６００円／㎡

１９９６年（平成８年）１月１日現在の価格　　　　　５７８，９００円／㎡

１９９８年（平成１０年）１月１日現在の価格　　　　５５５，８００円／㎡

２０００年（平成１２年）１月１日現在の価格　　　　５１９，６００円／㎡

２００２年（平成１４年）１月１日現在の価格　　　　５０１，７００円／㎡

２００５年（平成１７年）１月１日現在の価格　　　　４８８，８００円／㎡

さて、いよいよ地価の予測について本論に入りたいと思いますが、将来の予測を行う上でやはり避けて通れないのは地価の過去のトレンドの検証です。そこで、今回は地価の過去のトレンドを概観してみたいと思います。

「地価」、「過去」といえばすぐ思いつくのは、昭和の終わりから平成の初頭に日本全国を席巻した「バブル」ですよね。「狂乱」とまで言われた地価の高騰とは概念的には漠然とわかると思いますが、実際の数字を挙げてその狂った軌跡を辿ってみます。

これから提示する地価については、国土交通省が毎年発表する「地価公示」の数値を使用します。地価公示は一般の土地取引の際の目安と言うことになっています。但し、地価が急激に高騰したり下落した場合には、市場の価格の方がよりドラスティックな動きをしますので、必ずしもリアルタイムの地価動向であるとは言えない部分もあります。

一般的にバブル景気の原因は１９８５年のプラザ合意とされていることから、地価についてもこれ以前の１９８３年から現在に到るトレンドを追ってみます。まずは上昇の局面から・・・

今回は地価のトレンドをなるべく正確に把握するために、同一エリアを時系列的に検証します。そこで、公示価格の「世田谷区の住宅地の平均価格」を指標として使用します。

１９８３年（昭和５８年）１月１日現在の価格　３８１，０００円／㎡

１９８５年（昭和６０年）１月１日現在の価格　４０９，９００円／㎡

１９８６年（昭和６１年）１月１日現在の価格　４８８，０００円／㎡

１９８７年（昭和６２年）１月１日現在の価格　１，０８２，１００円／㎡

１９８８年（昭和６３年）１月１日現在の価格　１，３７９，９００円／㎡

いかがですか皆さん？　漠然とは「凄かった！」とはご記憶と思いますが、実際の数値を挙げるとそれをより一層リアルに実感できると思います。

だって、昭和６１年のたった１年間で地価が２．２倍になったんですからねえ！

昭和６０年１月からの３年間で地価は３．３６倍！　ほんとどうなってたんでしょうねえ？？　

いくら好景気と言っても給与が２倍、３倍に上がるわけではないので、マイホームをまだ取得していない人はそりゃあ焦りますよね。もちろん転がしても大儲けが出来ますからねえ。

と言うことで、続きは次回へ・・・・・

ふと気が付いたら、アクセス数が５０００を突破していました。極めて拙く、私的なブログにもかかわらず定期的に読んでいただいている皆さん、本当にありがとうございます。

友人、知人にも読んでもらっていて、からかわれたり、励まされたりしているのですが、先日大学ラグビーの決勝戦を大学時代の先輩や友人と観戦しに行った時に、友人から次のような苦言がありました。

「小中学校や高校時代の友人の事はよく書いてあるけど、どうして大学時代の友人の事は書いてくれないんだ？」

そうだったっけなあ・・・・　と思いつつも、会うといつも「読んでるよ！」と言ってくれるので、改めてお礼を。　　「いつもありがとう！」

こんなブログでも書き続けるのは僕としては結構大変なんですが、意外な人や、意外なところから反応があったりして、そんなことも励みになります。去年は卒業以来連絡先もわからなくなってしまっていた大学時代の知人がこのブログを見つけて連絡をくれて、久しぶりの再会を実現したなんてこともありましたからね。

２００９年、不動産業界は激変の年になることは間違いないようです。そんな時だからこそ、タイムリーな情報を提供できればと考えています。

これからもこのブログをよろしくお願いします。

不動産価格の話が飛んでしまいましたが、次回からと言うことで・・・・・

新年が明けたというのに、あまり明るい話題がないですねえ・・・・　こんな時こそ政治家に頑張ってもらいたいですが、それもあまり期待できそうもないですね。

さて、全世界的な景気後退による不動産市場の下落はいつまで続くのやらと、ちょっと厭世的になったりします。皆さんにとっても不動産価格の「底」はいつなのかという事は多いに興味があることと思います。

とはいうものの、それが簡単にわかるはずもないと言うのが現状です。年末に僕が尊敬する不動産業界のオーソリティと、「不動産価格の底はいつか？」ということを話していた時に、いみじくも御大が仰った言葉。

「過ぎてみて、振り返って眺めて見て、初めてあそこが底だったんだとわかるんだよ」

う～ん、含蓄があるお言葉というか、要約すれば　「そんな事わかるわけない！」　「神のみぞ知る」　と言うことのようです。もちろん、その後ご自身の持論と言うか予想は話していただきましたが・・・・

とは言っても、「神のみぞ知る」が結論では新年早々身も蓋もないので、このブログでは僕の勝手な予想、分析をしてみたいと思います。但し、「神のみぞ知る」が前提ですので、後になって　「ちっとも当たってない！」　「信じて不動産を買ってしまったのにどうしてくれる！」　系の苦情はご遠慮願います。

という訳で、本論は次回からということで・・・・・・

あけましておめでとうございます。

今年も不動産に関する様々な情報を中心に、時にはやや私的なことも勝手に書かせていただきますので、よろしくお願いします。

正直な所、市場の予測・予想的なことを書くのは、しっかり証拠が残ってしまうので恐ろしいのですが、それでも果敢というか無茶を承知で独善的に書いていこうと思います。

さて、皆さんのお正月はいかがでしたか？　僕は遠出は一切せず、渋滞のない所を車でウロウロしたり初詣に行ったりと、マッタリ＆のんびりしました。年越しそばは小学校の同級生がやっている地元ではちょっと有名な蕎麦屋さんで食べたし、紅白歌合戦、箱根駅伝も観たし、かなりベタな年末年始ではありましたが、結構落ち着いてよかったです。

しかし、気が付けば平成も２１年ですねえ！　当時の内閣官房長官だった故小渕氏が、「平成」と書いた色紙をかざしながら新たな元号を発表したのはそんな前だったかなあと感じる自分はそれだけ歳をとったんでしょうが・・・・

昨年の秋以降あまりいいニュースがありませんが、こんな時だからこそ心に少しだけでも余裕を持って人に接していきたいと思います。ギスギスした世の中は嫌ですからね。

昨年は人と人との「縁」と「温故知新」というものを実感した１年間でした。今年１年も今までの「縁」も大切にしながら、新たな「縁」に出会うのを楽しみにして行こうと思います。

という訳で、今年もたまにはこのブログを冷やかしに来てください！