不動産徒然草

僕の会社には同業といいますか不動産関係の会社から、営業の電話やFAXが来ることや、その内容や件数は、その時々の不動産市況をかなり敏感に反映しているということは以前にもここに書き込みました。

急激な不動産市況の悪化に呼応して、その件数も急激に減少しました。しかし、この数ヶ月の間に明らかな変化が生じ始めました。

「訳有り物件買います！」、「売れ残り物件買います！」といったFAXが「とても」ではありませんが増えてきました。中には「即日現金決済！」なんて見出しがついているチラシまであります。「車の買い取りか！」と突っ込みたくなりますが、視点を変えればまさにそこが買い取り側のPRポイントなわけです。

不動産市況が悪化し続けている局面で、下落の底が見えない物件を持ち続けるのは恐ろしいことですし、何よりもそれら保有物件の支払が残っているわけです。「買い叩かれても目の前の現金」ということですね。

売れ残り物件の場合、当初売り出し価格の50％前後で買い取り、家電などを最新のもので揃えて、「最新家電付で1000万円以上の値下げ！」なんてコピーで販売してます。しかも「アウトレットマンション」なんていう言葉も登場してきました。

景気の悪化、不動産市況の悪化、どちらも一般的にはあまり歓迎すべき状況ではありませんが、これからマイホーム取得を検討されている方にとっては朗報といえるかもしれません。

う～ん、年末なんですから来年に繋がる明るい話題があるといいですよねえ・・・・

たくさん所有している地主さんが羨ましいなあと思う不動産。しかし、不動産は所有しているだけで放置しておけば「固定資産税」を徴収されるだけで、まさに「赤字」になってしまいます。

不動産には働いてもらわないといけないんです。しかも効率よく継続して。そのために借金して賃貸住宅を建てたりするんですが、ここが問題というか難しい所です。地主さんとは言っても潤沢に現金を持っているというケースは少なく、また税務効果上もあえて負債を作ったりします。

つまり、地主さんの賃貸住宅事業は大きな負債を抱えた状態でスタートします。もちろん事業化にあたっては様々な収支シミュレーションを行って「勝算」があるから事業としてスタートするのでしょうが・・・・・

さて、建物も完成して入居者の募集状況もまずまずで、何とか無事にスタートした賃貸住宅事業。気が付けばあっという間に10年の歳月が経ち、その間には近隣により新しくて見栄えが良い強敵新築物件も増え、あらためてうちの建物を客観的に眺めれば、「なんかちょっと見劣りするなあ・・・・そういえば最近空室が増えてきたなあ・・・・」

「そろそろ大規模な修繕をした方がいいって管理会社に言われたなあ・・・　一体いくらかかるんだろう？」、「それにこの調子で空室が増えたら、ローンの返済額とトントンになっちゃうんじゃないかなあ・・・・」

「そうだそうだ来週の取引先のプレゼン原稿もそろそろ完成させないと・・・・」、「えっ、○○君が転職する！？　うちの課ただでさえ人がいないのに！！」

「あれ携帯に管理会社から伝言が・・・・・」、「203号室の給湯器が故障して交換しないとダメ？　費用は157,500円！？　家賃の2か月分じゃん！」

「ただいまあ・・・・」、「お父さんお帰り、なんか最近元気ないね？」

陳腐なドラマ仕立てになってしまいましたが、決してフィクションではありません！

不動産は「所有」することよりも、「活用」、いや「こき使って稼ぎ続けてもらう」事の方がよっぽど難しいんです。

一般的には「地主さん」というと、「羨ましい！」という対象ですよね。僕も普通のサラリーマンの家庭に育ったので「地主さん」とは程遠いのですが、仕事柄多くの地主さんと接する機会があります。

しかし、「羨ましい」対象の多くの地主さんが異口同音に口にするのは「大変だ！」、「悩みが尽きない！」というようなことです。

東京やその近郊の地主さんは、勤め人である方が大半で、不動産資産の活用は本業以外にされている方がほとんどです。つまり本業＋不動産活用事業という２足のわらじ状態なんですね。

しかも、お父様やお母様がそれなりの年齢になって、相続を意識し始めたり、実際に相続が発生する頃は、その子供達は40代、50代の働き盛りで本業でも「しかるべき肩書きがあって責任も重大」なんです。

ということは、本業だけでもある意味「いっぱいいっぱい」なのに、相続や不動産活用事業のこともあれこれ考えたり、親族間で協議したりと、不動産が「憂いの対象」になってるんです。

これってほんと結構大変なことです。僕が接する地主さんでも「げっそり」、「げんなり」している地主さんがたくさんいらっしゃいます。基本的にはみなさん「不動産活用事業」ではプロではないわけですからね。

ということで、続きは次回ということで・・・・・・

「横須賀」と聞くと山口百恵や宇崎竜童を連想する人は、僕を含めてそこそこの年齢以上の方でしょう。もっと若い人は窪塚君やXJAPANのHIDEというところでしょうか。いずれにしろ「港町」とか「軍港のある街」とか「海にまつわる個性的な街」という印象が強いと思います。

そんな横須賀の街に先日仕事で行ってきました。実は横須賀はサラリーマン時代の研修で1ヶ月ほど通った街なのですが、それから16年！久しぶりの訪問でした。

横須賀の街の中心に位置する京浜急行「横須賀中央駅」は、昔の暗ったいイメージに比べ一部改修されたものの基本的には変わらないし、駅前の風景も16年の時を経てもそれほど違和感はありませんでした。

16年前はそんな余裕もなく街並みをつぶさに観察など出来ませんでしたが、今回あらためて街並みを観てみると、やっぱり特徴があってとってもいい街でした。街の中心部といっても海から比較的近いだけに、市役所の庁舎やオフィスビルでカモメが羽を休めていたり、その上空をトンビが鳴きながら優雅に旋回していたりと、この一見するとミスマッチな風景は関東でも少ないと思います。

個人的には下関の街にちょっと雰囲気が似てるなあなんて思いました。やっぱり海の近くに開ける大きな街ですからねえ。

時間がなくてあまり長時間の滞在は出来なかったのですが、遅い昼食に「横須賀海軍カレー」を食べて、道すがら軍艦「三笠」（日露戦争でバルチック艦隊に勝利した軍艦。内部等見学可能）を見たりと仕事以外にも楽しんじゃいました・・・・・

でも、横須賀の街を歩きながら無意識のうちに山口百恵の「横須賀ストーリー」が頭の中で繰り返し再生される自分は、やっぱり立派な「おじさん」なんだと痛感した横須賀紀行でした。

１字変えて「争続」とも言われるくらい親族間の火種となりやすい遺産相続。その発端はどんな所にあるのでしょうか？

日本人の文化、死生観、価値観等々からすると、相続が発生した時、「親が亡くなり、残してくれた財産を巡って兄弟間で揉めたくない」というのが一般的です。もちろんこの時点から争いが生じることもあるのですが、どちらかというと最初から揉めているケースの方が少なく、揉めている場合でもそれ以前に生じた相続が原因というケースが多いと思います。

昔の日本では「家長制度」により「家を継ぐ長男がほぼ全ての財産を継ぐ」というのが一般的でしたが、現在では「兄弟間は基本的には平等」という民法の規定が浸透してきました。しかし、その一方で「平等」であるが故、実際の財産分割には厄介な点や曖昧な部分が多くなりました。

では、実際にはどのような動機で相続財産の分配を決定するのか？

「まあ兄弟だし、兄貴と喧嘩する必要もないからそれでいいか・・・・」

だいたいこんな感じなんですね。もちろん以前から仲の悪い兄弟なら別でしょうが、普通であれば自分たちが育った実家を巡って兄弟でわざわざ争いたくないですからね。

そして詳細は曖昧なまま月日は流れ、伴侶が出来、子供が出来、その子供も成長して・・・・・　つまり口を挟む人の数（将来その権利を継承する権利を有する人達でもあります）が増えてくると、「まあそう言うな、兄弟なんだから」では通用しなくなるんです。

でも、そのまま「うやむや」を放置すれば、より消火困難となっていく「紛争の火種」を次世代へ継承することを忘れないでください。

僕の業務は相続に関するお手伝いもかなりあります。相続の案件の場合、大きく２つに分けられます。　

１．今から行う財産分割の方法や内容に関するもの。

２．過去に発生した財産分割の方法や内容に関するもの。

さて、どちらの方が大変かはおおよそ見当つきますよね？　もちろんどちらのケースも親族間で合意に到らないからご相談いただくのには違いありませんが、解決に到るまでの時間、労力は格段に異なります。

答えは２のケースです。一言で言えば、「時計の針は戻せない」という厳然たる事実です。もう少し具体的に言いますと、「過去に既に決めてしまったこと」、「その事実を決定した人もしくは人達が物故者になっている」というところです。

そしてこれらの「過去に取り決めた事実」を継承した人達から不満が爆発するのです。「おかしいじゃなか！」と。

「不公平」、「ずるい」、「狡猾」、「騙し」等々、色々想起する言葉はあるでしょう。でも目の前にあるのは「厳然たる事実」です。しかもその「事実」を決めた人が「物故者」であれば、その経緯、意図、理由もわからない、もしくは「・・・・だったらしい」のレベルでしょう。

この状態では益々猜疑心、懐疑心が強くなるばかりです。こうして相続から○年、時には数十年経過して、親族間のバトルが勃発するのです。

では、「どのような経緯でこうなるのか？」は次回ということで・・・・・

つい先日放送された、テレビ東京系列の「ガイアの夜明け」は不動産特集でしたね。既に周知の事実となった「不動産不況」を取り上げたものでした。同じような特集は、今年の夏前くらいにも放送されていましたが、またまた今回も手厳しい内容でした。

マンションの叩き売り、転売に失敗して大火傷をした怪しげな人等々、まさに日本の不動産を取り巻く現状の縮図という感じでした。僕の知人でも行方がわからなくなってしまった不動産関連企業の社長がいますからねえ・・・・・　つい数年前はウン十億という売上高があって、それなりの経常利益もあったんですが・・・・

でもこれってバブル崩壊時の状況と変わりませんよね。当時は「地上げ」なんていう言葉が流行りました。それが今回は「転売」という言葉に代わっただけで、実態はほとんど一緒だと思うんですけどね。

番組の中で、転売に失敗した怪しい人は「１億５千万で購入して、すぐに２億円で売却する予定だった」と言ってました。購入したオフィスビルを数ヵ月後に売却して数億円儲かったなんて話も確かにたくさんありました。

そりゃ「虚業」ですよね。というか、そんなことをしているから実需をおいてけぼりにして不動産価格が高騰してしまったわけです。そんな状況が長く続くはずがないし、市場経済とは言っても過度で歪曲した利益追求をすれば、「神の見えざる手」につまみ出されてしまうんですね。

秋の３連休、みなさんはどのように過ごされましたか？

僕は柄にもなく超ヘルシー（それがロハス？）な連休でした。連休初日は昼過ぎまでちょっと仕事関連のことをして、夕方は家内と食事に行くのにあえて電車、バスを使わず歩いた距離が約５キロ。体に良くて、ビールも美味くなっていいことだらけ、かな？　でも食べる量が増えていたような・・・・・

さて、２日目は深大寺と神代植物公園へ。もちろん往復徒歩です。門前の蕎麦屋さんでご褒美のビールと蕎麦を。少しだけ紅葉が始まったたくさんの木々で目を癒し、更に木と土の香りでリフレッシュ！　ちなみに、深大寺は当然入場料は無料、神代植物公園は都立なので５００円。

京王線の調布駅、JR吉祥寺駅等からバスもありますが、調布駅からなら３０分も歩けば着きます。その方がビール？も蕎麦も美味しいですよ！　ちなみに、この日歩いた距離は約１２キロ！！

さて最終日、１日位は車で自然のある所へと思ってはみたものの、「渋滞は嫌だし・・・・」。そこで学生時代から行っていて、裏道もわかる津久井湖へと昼頃出発。高速道路を使わず、渋滞もほとんどなく１時間３０分位。ダムによる人口湖ではあるものの緑も多く癒されます。

そして帰りは混雑する国道から裏道に入り、野菜の直売所発見！見たこともない野菜もありますが、「そのまま食べても美味しいから」というおばちゃんに貰って食べたその野菜（すみません、名前忘れました・・・）の美味しいこと！　ちなみに、全部無農薬だそうです

大量に購入した野菜は早速その日の夜の食卓に。ところが、キッチンから家内の僕を呼ぶ声が・・・・　家内が指差すその先には野菜から出てきた青虫が！　今の時代で野菜から虫が出てくるのは歓迎すべきことですよね。

ウォーキングと美味なる野菜の連休でした。

関東に土地勘のない方、ローカルネタですみません・・・・・