不動産徒然草

乱高下する株価に為替相場。一体世界の、そして日本の経済はどうなってしまうんでしょうねえ・・・・

あれほど高騰したガソリンが安くなってきたのがせめてもの救いでしょうか？つい先日ガソリンを入れたら、前回の給油時に比べてリッター当たり１５円も安くなってました。前回の給油からまだ１ヶ月も経ってないですからねえ。前回給油したときも「一時期に比べて安くなったなあ・・」と思ったんですから！

さて、不動産です。こちらは株価や為替相場と異なり、下げ基調が止まりません。実態というか実需を超えた思惑で高騰した部分の調整時期とも言えそうです。そこにサブプライム問題に端を発した世界的な金融恐慌も重なり、まさに泣きっ面に蜂、負の連鎖です。

そして、羹に懲りた金融機関は融資に慎重となり、不動産購入の意思を表明している人・法人にもお金を貸さない　⇒　不動産が売れない。　これが現状だと思います。

ではいつまでこの状況が続くのか？　これはとても難しい問題ですが、業界の方々と話していても、やはり少なくとも来春くらいまでは厳しそうというところでしょうか。何しろ現状ではプラス材料が皆無に近いですからねえ・・・・

但し、そんな中でも一部の企業はこの状況を「好機」と捉えて動き始めています。先述した金融機関の融資の問題もあり全体としてはまだまだ少数ですが、不動産価格がもう少し下がってくればこういった動きももう少し活発になってくると思われます。

少なくとも昨今の株価のような乱高下はないですから・・・・・　

先日の日曜日に、大学の「ホームカミングデー」（OBが母校に集う会）のお手伝いに母校へ行ってきました。

卒業して１８年ちょっと。実際には留年していた５年生の時には、ほとんど大学へは行っていなかったので、実質２０年近い時間が経過した訳です。そう考えると僕も歳をとったわけですねえ・・・・・

当日はOBと在校生とが２人１組になり様々な手伝いをしたのですが、僕の相棒となってくれた３年生の学生さんに、昼食を食べながら色々な話を聞かせてもらいました。

その中で印象的だったのは就職活動の様変わりです。そりゃあ２０年も経っているのですから当たり前かもしれませんが、やはり「電子メール」と「携帯電話」の出現は「就活」を激変させたと言えるでしょう。

２０年前の「就職活動」（「しゅうかつ」という言葉もなかったですよね）は、基本となる希望企業へのエントリーは「手書きのはがき」。その後の企業と学生との唯一のパイプは「固定電話」。一人暮らしをしていた学生は極力外出しないようにしてましたよね。

この話を相棒の学生さんに話したら驚いていました。今はほぼ全てがメールや携帯電話で済むそうですから・・・・・　でも、正直どちらの方がいいのか僕にはわかりませんけどね・・・・

その日の帰り、昔よく行った居酒屋がどうなってるのかと見てみると、なんとビルごとなくなって更地になっている・・・・・

そう言えば、先日家内とドライブした時に、学生時代に行っていた三浦方面の某マリン施設も閉鎖されていて、「マンション建設・・・・」という看板があったっけなあ・・・・・　でも、おじさんの懐古の情ですよね・・・・・・

現役３年生のK君、就活の成功を祈ります。

そして、「馬場のN.A」、「JのY.H」ありがとう！

さて、前回書いたとおり、「金融機関から融資を得られない物件」＝「極めて市場が限定される」訳ですから売り手にとっては非常に不利になります。また、仮に融資の条件がクリアできる買い手であっても、「違法物件」を積極的に買う人はまずいないですよね。

ということはつまり、法令を遵守している正規の物件と比較すれば、「違法物件」の資産価値は相当程度低くなってしまうということです。

たとえば、通常中古一戸建ての価格は土地代金＋建物代金（建築後の年数によっても大きく異なりますが）ということになりますが、法令上問題のない土地に「違法物件」である建物が建っている場合（中古一戸建て）、土地代金（何も建っていない土地だけ）よりも安くなってしまうのが一般的です。

では、なぜそんなことになるのか？銀行の融資不可、建物違法建築では買い手を見つけるのは極めて難しいと書きました。そればらば「合理的な値下げ」をする必要があるわけです。

このようなケースの場合、土地に問題はなく建物に問題があるわけですから、究極は現在の建物を取り壊して土地だけにしてしまうわけです。但し、建物の取り壊しには通常の一戸建てであっても２００～３００万円程度の費用が必要です。

つまり、違法建築の建物がある場合は、多少新しくても建物の価値はゼロ、さらにそれを取り壊す費用を控除したもの（土地価格－建物取り壊し費用）がその不動産の「一般的な市場価格」となってしまうのです。

もちろん、自由市場ですから「それでもいい！」という人がいれば別ですし、所有権者が継続して住み続けるのであればすぐには問題はありません。但し、改築や建て替えの時には注意が必要ですが・・・・

みなさんのお宅は大丈夫ですか？

さて、前回の続きです。以前には多少緩やかだった解釈が、極めて厳格な対応へと変更になった事象とは、ズバリ「容積率違反」です。容積率の規制とは土地の面積に対して、延べ床面積で何％までの建物が建てられるかというもので、それぞれの地域によって決められています。

たとえば、駅周辺の商店街では土地の面積に対して5倍とか6倍の延べ床面積の建物が建てられ、逆に住環境を重視する住宅地域では０．８～1倍の建物しか建てられないというような規制です。つまり、その地域の環境に合った建物しか建てられないよう規制しているわけです。

もちろん以前から「容積率違反」は建築基準法に抵触する法令違反だったのですが、これに対応する役所や融資する金融機関のスタンスが現在ほど厳格ではなかったのです。

では、厳格化により今一番問題となるのはどのような点か？

それは「金融機関の融資基準」です。つまり、建築基準法を含めた法令に抵触する物件に融資するという行為そのものが金融機関としてコンプライアンス上問題がある。もっと端的に言えば、「違反物件には融資せず！」ということです。

まだ一般の方にはちょっとピンとこないですよね？

実は現存する建物には意外と「容積率違反」等の法令違反物件が多いんです。違反物件の数ですから正確な数や割合などはわかりませんが、僕の今までの実務上でも結構ありました。

つまり新築のみならずこういった既存の建物でも、違反物件については金融機関は融資をしない。つまり、そういった物件を売りに出しても、金融機関の融資が得られない物件であれば、購入者は極めて限定されてしまうということです。だって不動産を全額即金で買う人って少ないですよね。

ということで、更に次回へ続きます・・・・・

昨今の世の中は以前と異なり、様々な事柄について法律による規制を受けるようになりました。身近な所では「個人情報の保護に関する法律」などはその代表だと思います。最も「個人情報」に関しては、今までがアバウト過ぎたとも言えますが・・・・

コンプライアンスという事では、不動産業界もより一層厳しくなっています。それはひところ大きな話題となった「偽装建築」うんぬんの影響もありますが、やはりそれは社会の趨勢であり、今後も厳格化はあっても緩和という方向には行かなそうです。

では、不動産業界でコンプライアンスが大きく影響しているのはどのような点だと思いますか？　実は一部の不動産については、その価値を左右するくらいの変革ともいえるのです。

不動産業界では「建築基準法」という法律による規制、その影響力が非常に大きいのですが、この「建築基準法」の遵守についても厳格化が推進されています。前述の「偽装建築」もまさに同法に抵触する違反行為です。

一言で言えば、昔は多少看過されていたような事象についても、現在では法令遵守は絶対的な条件として厳格運用、解釈することが当然となったのです。つまり、あるひとつの事象の解釈も、「昔はOK、今絶対N.G！」ということです。

しかし、この解釈の違いが、ある不動産にとっては大きな影響（悪い）を与えるのです。

その具体例は次回への続きということで・・・・・・

東京の話になってしまいますが、東京23区の区の名前がついている駅の所在地が実際には区名と異なった別の区に位置しているケースがあるのはご存知でしょうか？結構有名かもしれませんが、ここでご紹介します。

まずは、JR品川駅。品川駅だから品川区ではなく、実際には「港区高輪3丁目」と「港区港南2丁目」に位置します。

次にJR目黒駅。目黒区ではなく「品川区上大崎」に位置します。つまり品川区には「品川駅」はなくて「目黒駅」があるんですねえ。

あとは堂々と別の区に位置するわけではないのですが、極めて微妙な所に位置する駅としてはJR新宿駅があります。駅のすぐ南側（代々木寄り）は渋谷区千駄ヶ谷。現在南口の改良工事中で、一部のホームの位置が南側へ移動しているので、そのホームの所在地は渋谷区千駄ヶ谷です。

ちなみに、「新宿高島屋」の住所は「渋谷区千駄ヶ谷5丁目」です。

それから少しマイナーですが、JR埼京線の板橋駅はこれまた不思議な立地で、3区の境界に位置しており、西口は板橋区板橋1丁目、東口は北区滝野川7丁目、そしてホームの大半は豊島区上池袋4丁目になっています。

それぞれどのような理由でこのようになったのかはわかりませんが、他にもまだたくさんこんなことってあるんでしょうねえ・・・・

また見つけたら紹介しますね。

仕事を通じて多くのお客様とお会いしますが、お客様の不動産に対するスタンスというかタイプは大きく分けて４パターンというのが僕の感じるところです。

Aタイプ　基本的には自分であれこれ考えるより、相当部分を専門家に任すタイプ。

Bタイプ　ある程度は自分で調べるが、基本的には専門家に任すタイプ。

Cタイプ　自分でもかなりのレベルまで研究、勉強するが、最後は専門家に任すタイプ。

Dタイプ　とにかく自分で研究、勉強して、そして判断するタイプ。

さて、みなさんはどのタイプですか？

ちなみに、僕から見て一番危険なのはDタイプの方です。確かに一般の人としては相当勉強されているのですが、肝心な所が間違っていたり、やはり実践を踏んでいないもしくはその数が少ないので、どうしてもそこに齟齬が生じてしまうんですね。

またこのタイプの方は懐疑心が強いというか、他人のアドバイスに耳を傾けない傾向が強く、逸脱の度合いを深めることになりがちです。こういう方の話を聞いていると、こちらの方が冷や冷やしてきます。

では、A、B、Cどのタイプがいいのかというとこれは難しい所ですが、Cタイプを望むのは酷にしても、やはりBタイプくらいはあるべきだと思います。服を買うのとは違うんですからねえ・・・・

最後にDタイプの方、「そんな方法は通用しない！」かもしれませんよ！！

僕が住んでいる東京都調布市の京王線調布駅周辺は、現在京王線の地下化工事を大々的に行っています。

調布市を東西に縦断する京王線の踏み切りの存在が、京王線の南側と北側の行き来を著しく妨げているというか、渋滞の原因となっています。ご近所を走る小田急線は連続立体交差化（電車が高架線を走る）事業を推進中ですが、京王線は一部の地域のみ鉄道が地下に潜るという方式となりました。

僕が利用する調布駅も工事が本格的になり、今まであった駅舎や南口と北口を結ぶ渋い地下通路もなくなってしまいました。その地下通路は相当の年代もので、一説には戦前からあったなどとも何かに書いてありました。

確かに古いだけあって妙に天井は低く（１ｍ８０センチちょっと）、横幅も２ｍ程度なのですが、階段と言っても普通の１戸建ての１階から２階への階段より低い感じなので、老若男女問わずいつも利用する人達で賑わってました。

ところが先日、地下にあった改札が橋上に変更になったことに伴い、この地下通路は廃止となり、南口と北口の行き来にはこの巨大構造物（改札口兼連絡通路）によって人間様が電車を乗り越えなければなりません。

階段や通路が広くなったのはいいですが、巨大構造物の頂上はビルの３階よりちょっと高いくらい。これは結構効きます。「体のためにそれくらい！」というツッコミが聞こえそうですが、この階段を降りている時は、昇ってくる老若男女の「ボヤキ」、や「怨嗟」をよく耳にします。

もちろん、エレベーターは設置されていますし、４年後に工事が完成すれば飛躍的に利便性は向上するのでしょうが、工事進行中の現在は古き良き物が無くなり、不便を強いられてと、やっぱりちょっとだけ「愚痴」をこぼしてみたくなります。

さて、今回のタイトルをご覧になって、普通なら「なぜ？」ということになると思います。不動産に限らず自分の所有物の価値が上がれば喜びますよね？

でも、不動産が他の物と異なる点は、その時々の価値に応じて固定資産税や相続税が変わる、つまり不動産の価値が上がれば税金も高くなるということです。

もっと極論すれば、先祖代々から受け継いだ土地で、将来的にも売るつもりがない土地の場合、価値が上がって税金が高くなるより、価値は上がらなくていいから税金（毎年払う固定資産税）も上がって欲しくないですよね。

しかも、将来的には絶対相続が発生するわけですから、不動産の価値が上がれば相続税も当然上がることになります。

ちょっと極端ではありますが、先日こんなご相談がありました。ある地方都市の郊外に広大な土地（自宅、畑、山林等）を所有されているお客様です。のんびりした所だったのに、高速道に新しいインターチェンジが出来る事になり、それに伴いバイパスも作られるが、そのバイパスはお客様の土地を横切るそうです。

お父様、お母様は既にご高齢。現在の地価でさえ相続税の捻出に頭を痛めているのに、これ以上土地の評価が上がるなんて空恐ろしいそうです。

ちなみに、このようなケースの場合、一概には言えませんが、相続税の評価額が２、３倍に跳ね上がることもあります。ほんと恐ろしいですよね！！